Nuova legge antiriciclaggio: cosa ti chiederanno quando acquisti o affitti un immobile di lusso sulla Costa del Sol

La nuova legge antiriciclaggio non vieterà né renderà più costoso l’acquisto di un immobile di lusso sulla Costa del Sol, ma obbligherà agenzie immobiliari, promotori e consulenti a verificare molto più a fondo chi compra, chi si cela dietro una società acquirente e da dove proviene il denaro. Il Consejo de Ministros (il Consiglio dei ministri spagnolo) ha approvato l’avamprogetto in prima lettura il 28 luglio 2026, il testo è in consultazione pubblica fino al 30 settembre e la Spagna deve completarlo prima del 10 luglio 2027, data in cui inizierà ad applicarsi il regolamento europeo antiriciclaggio.

Per chi acquista con fondi di origine chiara, il cambiamento riguarda soprattutto documenti e tempistiche. Per le agenzie, il salto è molto più grande. Ti spieghiamo cosa cambia e come prepararti se hai intenzione di acquistare o affittare a Marbella, Benahavís o Estepona.

Che cos’è la nuova legge antiriciclaggio e quando entra in vigore?

È l’Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (avamprogetto di legge sulle misure integrali in materia di prevenzione del riciclaggio di capitali), che sostituirà la Ley 10/2010 e adegua la Spagna al pacchetto antiriciclaggio approvato dall’Unione Europea nel 2024. Il relativo regolamento sarà direttamente applicabile in tutta l’UE a partire dal 10 luglio 2027.

Non è ancora legge: dopo la consultazione pubblica tornerà al Consejo de Ministros e dovrà passare per le Cortes (il Parlamento spagnolo), quindi il testo può cambiare.

Ciò che è chiaro è la direzione: più controlli e un supervisore più forte, la Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), che riunirà funzioni oggi ripartite, tra cui quelle del Sepblac. Secondo il testo in consultazione, potrà sospendere un’operazione sospetta fino a dieci giorni lavorativi e bloccare l’uso di un conto fino a cinque.

Quali operazioni immobiliari riguarda la legge antiriciclaggio?

Riguarda i soggetti obbligati del settore: promotori, agenzie che intermediano in compravendite o affitti e avvocati o consulenti che partecipano all’operazione. Il pacchetto europeo include anche gli operatori di residenza per investimento, anche se in Spagna la golden visa per l’acquisto di immobili è scomparsa il 3 aprile 2025. La differenza chiave è tra acquistare e affittare:

La soglia per l’affitto non è una novità: è stata introdotta dal Real Decreto-ley 7/2021 e la nuova legge la mantiene. Ciò che cambia è tutto quello che l’agenzia dovrà fare al di sopra di essa.

Cosa ti chiederà l’agenzia immobiliare quando acquisti un immobile di lusso?

Se acquisti tramite un’agenzia o direttamente da un promotore, aspettati che ti chiedano molto più del passaporto e del NIE (il numero di identificazione per stranieri in Spagna). Questi sono i controlli già esistenti o che l’avamprogetto rafforza:

• Identificazione completa: documento d’identità, NIE e, se acquisti tramite una società, il suo titolare effettivo, ossia la persona fisica che la controlla.
• Registro Central de Titularidades Reales: l’agenzia dovrà consultarlo per ogni nuovo cliente, conservare il certificato elettronico e comunicare al supervisore qualsiasi discrepanza. Non basterà più chiedere al cliente.
• Origine dei fondi: documenti che attestino da dove proviene il denaro, che si tratti di una vendita, di un’eredità, di risparmi o di un prestito.
• Persone con responsabilità pubbliche: se tu, un familiare o una persona a te vicina ricoprite o avete ricoperto un incarico pubblico rilevante, si applica una diligenza rafforzata.
• Operazioni inusuali: se l’operazione non ha una logica economica chiara, l’agenzia dovrà analizzarla per iscritto, non eseguirla finché non sia chiarita e, se i dubbi persistono, comunicarla all’ANIFI.

Qui questi controlli pesano in modo particolare, perché buona parte del denaro arriva dall’estero: gli stranieri firmano già il 37 % delle compravendite della provincia di Málaga, come raccontiamo in questo blog.

Cosa cambia per le agenzie immobiliari e i promotori?

La parte più impegnativa ricade sui professionisti, che avranno bisogno di una struttura formale di compliance normativa:

• Un responsabile della compliance che faccia parte dell’organo di amministrazione e un rappresentante presso l’ANIFI, entrambi comunicati al supervisore.
• Politiche scritte con valutazione dei rischi, canale interno di segnalazione e formazione del personale, anche nelle filiali e succursali.
• Idoneità: nessuno condannato per riciclaggio, finanziamento del terrorismo o altri reati presupposto potrà esercitare come agente o promotore, dirigere un’impresa obbligata né controllare il 25 % o più dei suoi voti fino alla cancellazione dei propri precedenti penali.

E le sanzioni aumentano notevolmente. Le infrazioni gravi, come identificare in modo errato un cliente o non designare un rappresentante presso l’ANIFI, partono da 60.000 euro e possono arrivare alla maggiore tra queste cifre: 10 milioni di euro, il 10 % del fatturato annuo o un multiplo dell’importo dell’operazione o del beneficio ottenuto. Gli amministratori e i dirigenti responsabili rischiano sanzioni personali fino a 10 milioni e fino a cinque anni di inabilitazione nel settore.

Perché il lusso e Marbella sono nel mirino?

Il Gruppo di Azione Finanziaria Internazionale (GAFI) e l’Unione Europea considerano il settore immobiliare molto vulnerabile al riciclaggio: movimenta importi elevati, permette di nascondere il vero proprietario dietro catene di società e serve a dare apparenza legale al denaro. Inoltre, l’affitto di fascia alta cresce in mercati come Madrid, Barcellona, Marbella, Ibiza o Palma.

Sulla Costa del Sol, questo segmento non è una nicchia. Lo riflettono gli annunci attivi su evsproperty.com al 16 settembre 2026:

Fonte: EVS PROPERTY GROUP, annunci attivi. Prezzo mediano di offerta secondo il nostro rapporto mensile sui prezzi della Costa del Sol.

Quasi la metà dell’offerta di Marbella e più della metà di quella di Benahavís supera il milione di euro, e quasi un affitto su quattro pubblicizzato a Marbella supera i 10.000 euro al mese. Qui il lusso non è l’eccezione.

Come prepararti se hai intenzione di acquistare o affittare sulla Costa del Sol?

Per evitare ritardi, conviene avere a portata di mano prima di prenotare:

• Il NIE, indispensabile per firmare. In questo blog spieghiamo come ottenerlo passo dopo passo.
• Giustificativi dell’origine del denaro: escritura (atto notarile) di vendita di un altro immobile, accettazione di eredità, estratti conto bancari o contratto di prestito.
• Se acquisti tramite una società, la sua escritura, la ripartizione del capitale e il titolare effettivo correttamente iscritto. Nel blog analizziamo anche quando conviene acquistare tramite una società.
• Bonifici da conti intestati a te: i pagamenti da conti di terzi o da vari paesi senza spiegazione tendono a generare più domande.
• Niente contanti: se acquisti da un promotore o da un’altra impresa, si può pagare in contanti solo fino a 1.000 euro, o 10.000 euro se sei un privato senza residenza fiscale in Spagna.

E lascia margine nel calendario: se qualcosa genera dubbi, l’operazione viene rallentata finché non è chiarita.

Conclusione

La nuova legge antiriciclaggio non cambia cosa si può acquistare, ma il modo in cui si dimostra che tutto è in regola. Sulla Costa del Sol, dove tre immobili in vendita su dieci superano il milione di euro, riguarderà una parte importante del mercato, e chi si presenterà con la documentazione pronta concluderà la propria operazione con molti meno attriti.

Se pensi di acquistare o affittare a Marbella, Benahavís o in qualsiasi punto della Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP ti orientiamo fin dal primo contatto sulla documentazione che conviene avere pronta.

Questo articolo ha carattere informativo: l’avamprogetto può cambiare durante l’iter di approvazione e non sostituisce la consulenza legale sulla tua operazione.

Domande frequenti

Quando entra in vigore la nuova legge antiriciclaggio?

È ancora un avamprogetto in consultazione pubblica fino al 30 settembre 2026; successivamente deve passare per il Consejo de Ministros e le Cortes. La Spagna deve adeguare la propria normativa prima del 10 luglio 2027, quando inizia ad applicarsi il regolamento europeo.

Devo giustificare l’origine del denaro per acquistare una casa a Marbella?

Sì. Ogni compravendita con agenzia o promotore è soggetta alla normativa antiriciclaggio, senza importo minimo, e ciò include attestare da dove proviene il denaro. Il notaio e la banca applicano inoltre i propri controlli.

La legge antiriciclaggio riguarda l’affitto di immobili?

Solo quando un’agenzia intermedia in un affitto di 10.000 euro al mese o 120.000 euro all’anno, o più. Questa soglia esiste dal 2021 e la nuova legge la mantiene.

Si può pagare un immobile in contanti in Spagna?

Pochissimo. Se una delle parti è un’impresa o un professionista, come un promotore, il limite è di 1.000 euro, o 10.000 euro per i privati senza residenza fiscale in Spagna. Di solito si paga con bonifico o assegno bancario, e il notaio dà atto del mezzo di pagamento nell’escritura.

Cosa cambia se acquisto l’immobile tramite una società?

L’agenzia consulterà il Registro Central de Titularidades Reales per identificare la persona fisica che controlla la società e, se non coincide con quanto dichiari, dovrà comunicarlo al supervisore. Conviene verificare prima che il titolare effettivo sia correttamente iscritto.