Uusi rahanpesulaki: mitä sinulta pyydetään, kun ostat tai vuokraat luksusasunnon Costa del Solilla

Uusi rahanpesulaki ei kiellä eikä kallista luksusasunnon ostamista Costa del Solilla, mutta se velvoittaa kiinteistönvälittäjät, rakennuttajat ja neuvonantajat selvittämään paljon tarkemmin, kuka ostaa, kuka ostajayhtiön takana on ja mistä raha tulee. Consejo de Ministros (Espanjan ministerineuvosto) hyväksyi lakiluonnoksen ensimmäisessä käsittelyssä 28. heinäkuuta 2026. Luonnos on julkisessa kuulemisessa 30. syyskuuta asti, ja Espanjan on saatava lainsäädäntö valmiiksi ennen 10. heinäkuuta 2027, jolloin EU:n rahanpesun vastaista asetusta aletaan soveltaa.

Jos ostat rahalla, jonka alkuperä on selvä, muutos koskee lähinnä papereita ja aikatauluja. Välitysliikkeille harppaus on paljon suurempi. Kerromme, mikä muuttuu ja miten voit valmistautua, jos aiot ostaa tai vuokrata asunnon Marbellassa, Benahavísissa tai Estepona­ssa.

Mikä on uusi rahanpesulaki ja milloin se tulee voimaan?

Kyseessä on lakiluonnos Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales, joka korvaa lain Ley 10/2010 ja sovittaa Espanjan Euroopan unionin vuonna 2024 hyväksymään rahanpesun vastaiseen pakettiin. Paketin asetusta sovelletaan suoraan kaikkialla EU:ssa 10. heinäkuuta 2027 alkaen.

Se ei ole vielä laki: julkisen kuulemisen jälkeen luonnos palaa Consejo de Ministrosille ja sen on käytävä läpi Cortes (Espanjan parlamentti), joten teksti voi vielä muuttua.

Suunta on kuitenkin selvä: enemmän valvontaa ja vahvempi valvoja, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), joka kokoaa yhteen tällä hetkellä hajallaan olevia tehtäviä, myös Sepblacin tehtävät. Kuulemisessa olevan tekstin mukaan se voi pysäyttää epäilyttävän toimenpiteen enintään kymmeneksi arkipäiväksi ja estää tilin käytön enintään viideksi.

Mihin kiinteistötoimiin rahanpesulaki vaikuttaa?

Laki koskee alan sujetos obligados -toimijoita eli ilmoitusvelvollisia: rakennuttajia, kaupan tai vuokrauksen välittäjinä toimivia välitysliikkeitä sekä toimeen osallistuvia lakimiehiä ja neuvonantajia. EU:n paketti kattaa myös sijoitusperusteisen oleskeluoikeuden tarjoajat, vaikka Espanjassa asunnon oston perusteella myönnettävä golden visa poistui 3. huhtikuuta 2025. Ratkaiseva ero on oston ja vuokrauksen välillä:

Vuokrauksen raja ei ole uusi: se otettiin käyttöön asetuksella Real Decreto-ley 7/2021, ja uusi laki säilyttää sen. Muuttuu se, mitä välitysliikkeen on tehtävä rajan ylittyessä.

Mitä kiinteistönvälittäjä pyytää luksusasuntoa ostettaessa?

Jos ostat välitysliikkeen kautta tai suoraan rakennuttajalta, varaudu siihen, että sinulta pyydetään paljon enemmän kuin passi ja NIE (ulkomaalaisen tunnistenumero Espanjassa). Nämä tarkastukset ovat jo käytössä tai lakiluonnos tiukentaa niitä:

• Täydellinen tunnistaminen: henkilöllisyystodistus, NIE ja, jos ostat yhtiön kautta, sen tosiasiallinen edunsaaja eli yhtiötä määräysvaltaisesti hallitseva luonnollinen henkilö.
• Registro Central de Titularidades Reales: välitysliikkeen on haettava tieto jokaisesta uudesta asiakkaasta, säilytettävä sähköinen todistus ja ilmoitettava valvojalle kaikista ristiriidoista. Asiakkaalta kysyminen ei enää riitä.
• Varojen alkuperä: asiakirjat, jotka osoittavat, mistä raha tulee, olipa kyse myynnistä, perinnöstä, säästöistä tai lainasta.
• Julkisen tehtävän haltijat: jos sinä, perheenjäsenesi tai läheisesi toimit tai olet toiminut merkittävässä julkisessa tehtävässä, sovelletaan tehostettua asiakkaan tuntemista.
• Epätavalliset toimet: jos toimella ei ole selvää taloudellista logiikkaa, välitysliikkeen on analysoitava se kirjallisesti, jätettävä se toteuttamatta ennen kuin asia on selvitetty ja, jos epäilyt säilyvät, ilmoitettava siitä ANIFIlle.

Näillä tarkastuksilla on täällä erityistä painoa, koska suuri osa rahasta tulee ulkomailta: ulkomaalaiset tekevät jo 37 % Málagan provinssin kiinteistökaupoista, kuten olemme kertoneet tässä blogissa.

Mikä muuttuu välitysliikkeille ja rakennuttajille?

Vaativin osa lankeaa ammattilaisille, jotka tarvitsevat muodollisen vaatimustenmukaisuusrakenteen:

• Hallintoelimeen kuuluva vaatimustenmukaisuusjohtaja ja ANIFIn yhteyshenkilö, molemmista ilmoitetaan valvojalle.
• Kirjalliset toimintaperiaatteet riskinarviointeineen, sisäinen ilmoituskanava ja henkilöstön koulutus myös tytäryhtiöissä ja sivuliikkeissä.
• Soveltuvuus: ketään, joka on tuomittu rahanpesusta, terrorismin rahoituksesta tai muista taustarikoksista, ei voi toimia välittäjänä tai rakennuttajana, johtaa ilmoitusvelvollista yritystä tai hallita 25 prosenttia tai enemmän sen äänistä ennen kuin rikosrekisterimerkinnät on poistettu.

Lisäksi sakot nousevat jyrkästi. Vakavat rikkomukset, kuten asiakkaan virheellinen tunnistaminen tai yhteyshenkilön nimeämättä jättäminen ANIFIlle, alkavat 60 000 eurosta ja voivat enimmillään nousta suurimpaan seuraavista: 10 miljoonaa euroa, 10 % vuotuisesta liikevaihdosta tai toimen arvon tai saadun hyödyn monikerta. Vastuussa olevia hallinnoijia ja johtajia uhkaavat henkilökohtaiset sakot, joiden enimmäismäärä on 10 miljoonaa, sekä enintään viiden vuoden toimintakielto alalla.

Miksi luksus ja Marbella ovat tähtäimessä?

Kansainvälinen rahoitustoimintaryhmä (GAFI, englanniksi FATF) ja Euroopan unioni pitävät kiinteistöalaa erittäin alttiina rahanpesulle: siinä liikkuu suuria summia, todellisen omistajan voi piilottaa yhtiöketjujen taakse ja sen avulla rahalle saa lainmukaisen ulkokuoren. Lisäksi korkeatasoisten asuntojen vuokraus kasvaa esimerkiksi Madridin, Barcelonan, Marbellan, Ibizan ja Palman markkinoilla.

Costa del Solilla tämä segmentti ei ole kapea markkinarako. Sen osoittavat evsproperty.com-sivustolla 16. syyskuuta 2026 aktiiviset ilmoitukset:

Lähde: EVS PROPERTY GROUP, aktiiviset ilmoitukset. Tarjoushinnan mediaani Costa del Solin kuukausittaisen hintaraporttimme mukaan.

Lähes puolet Marbellan ja yli puolet Benahavísin tarjonnasta ylittää miljoona euroa, ja lähes joka neljäs Marbellassa ilmoitettu vuokra ylittää 10 000 euroa kuukaudessa. Täällä luksus ei ole poikkeus.

Miten valmistaudut, jos aiot ostaa tai vuokrata Costa del Solilla?

Viivästysten välttämiseksi kannattaa pitää seuraavat valmiina ennen varausta:

• NIE, joka on välttämätön allekirjoitettaessa. Tässä blogissa kerromme, miten sen saa vaihe vaiheelta.
• Todisteet rahan alkuperästä: toisen asunnon myynnin escritura (notaarin vahvistama kauppakirja), perinnön hyväksymisasiakirja, tiliotteet tai lainasopimus.
• Jos ostat yhtiön kautta, sen escritura, pääomanjako ja oikein rekisteröity tosiasiallinen edunsaaja. Blogissa käsittelemme myös sitä, milloin yhtiön kautta ostaminen kannattaa.
• Siirrot omiin nimiisi olevilta tileiltä: maksut kolmansien osapuolten tileiltä tai useista maista ilman selitystä herättävät yleensä enemmän kysymyksiä.
• Ei käteistä: jos ostat rakennuttajalta tai muulta yritykseltä, käteisellä voi maksaa enintään 1 000 euroa tai 10 000 euroa, jos olet yksityishenkilö, jolla ei ole verotuksellista kotipaikkaa Espanjassa.

Jätä lisäksi aikatauluun joustovaraa: jos jokin herättää epäilyjä, toimi pysäytetään, kunnes asia on selvitetty.

Yhteenveto

Uusi rahanpesulaki ei muuta sitä, mitä voi ostaa, vaan sitä, miten osoitetaan, että kaikki on kunnossa. Costa del Solilla, jossa kolme kymmenestä myynnissä olevasta asunnosta ylittää miljoona euroa, se koskee merkittävää osaa markkinasta, ja kun tulet paikalle valmiiksi kerättyjen asiakirjojen kanssa, kauppasi sujuu paljon kitkattomammin.

Jos aiot ostaa tai vuokrata asunnon Marbellassa, Benahavísissa tai muualla Costa del Solilla, EVS PROPERTY GROUP opastaa sinua ensimmäisestä yhteydenotosta alkaen siinä, mitä asiakirjoja kannattaa valmistella.

Tämä artikkeli on luonteeltaan informatiivinen: lakiluonnos voi muuttua käsittelyn aikana, eikä artikkeli korvaa oikeudellista neuvontaa omaan kauppaasi liittyen.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin uusi rahanpesulaki tulee voimaan?

Se on vielä lakiluonnos, joka on julkisessa kuulemisessa 30. syyskuuta 2026 asti. Sen jälkeen sen on käytävä läpi Consejo de Ministros ja Cortes. Espanjan on mukautettava lainsäädäntönsä ennen 10. heinäkuuta 2027, jolloin EU:n asetusta aletaan soveltaa.

Onko minun osoitettava rahan alkuperä, kun ostan talon Marbellasta?

Kyllä. Jokaiseen välitysliikkeen tai rakennuttajan kautta tehtävään kauppaan sovelletaan rahanpesun vastaista lainsäädäntöä ilman vähimmäissummaa, ja siihen kuuluu sen osoittaminen, mistä raha on peräisin. Lisäksi notaari ja pankki tekevät omat tarkastuksensa.

Vaikuttaako rahanpesulaki asuntojen vuokraukseen?

Vain silloin, kun välitysliike välittää vuokrasopimuksen, jonka vuokra on vähintään 10 000 euroa kuukaudessa tai 120 000 euroa vuodessa. Tämä raja on ollut voimassa vuodesta 2021, ja uusi laki säilyttää sen.

Voiko asunnon maksaa Espanjassa käteisellä?

Hyvin vähän. Jos toinen osapuoli on yritys tai ammatinharjoittaja, kuten rakennuttaja, raja on 1 000 euroa tai yksityishenkilöille, joilla ei ole verotuksellista kotipaikkaa Espanjassa, 10 000 euroa. Tavallisesti maksetaan tilisiirrolla tai pankkishekillä, ja notaari merkitsee maksutavan escritura-asiakirjaan.

Mikä muuttuu, jos ostan asunnon yhtiön kautta?

Välitysliike hakee tiedot Registro Central de Titularidades Reales -rekisteristä tunnistaakseen yhtiötä hallitsevan luonnollisen henkilön, ja jos tieto ei vastaa ilmoittamaasi, sen on ilmoitettava asiasta valvojalle. Kannattaa tarkistaa etukäteen, että tosiasiallinen edunsaaja on rekisteröity oikein.