Nowa ustawa antyprania pieniędzy: o co zostaniesz poproszony przy zakupie lub wynajmie luksusowej nieruchomości na Costa del Sol

Nowa ustawa antyprania pieniędzy nie zakaże ani nie podniesie kosztu zakupu luksusowej nieruchomości na Costa del Sol, ale zobowiąże biura nieruchomości, deweloperów i doradców do znacznie dokładniejszego sprawdzania, kto kupuje, kto stoi za spółką kupującą i skąd pochodzą pieniądze. Consejo de Ministros (hiszpańska Rada Ministrów) zatwierdził projekt wstępny w pierwszym czytaniu 28 lipca 2026 roku, trwają konsultacje publiczne do 30 września, a Hiszpania musi mieć przepisy gotowe przed 10 lipca 2027 roku, kiedy zacznie obowiązywać europejskie rozporządzenie antyprane.

Dla osoby kupującej za pieniądze o jasnym pochodzeniu zmiana sprowadza się głównie do dokumentów i terminów. Dla agencji skok jest znacznie większy. Wyjaśniamy, co się zmienia i jak się przygotować, jeśli zamierzasz kupić lub wynająć nieruchomość w Marbelli, Benahavís lub Esteponie.

Czym jest nowa ustawa antyprania pieniędzy i kiedy wejdzie w życie?

To Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (projekt ustawy o kompleksowych środkach w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy), która zastąpi Ley 10/2010 i dostosuje Hiszpanię do pakietu antyprania pieniędzy przyjętego przez Unię Europejską w 2024 roku. Jego rozporządzenie będzie bezpośrednio stosowane w całej UE od 10 lipca 2027 roku.

Nie jest to jeszcze obowiązujące prawo: po konsultacjach publicznych projekt wróci do Consejo de Ministros i będzie musiał przejść przez Cortes (parlament), więc jego treść może się zmienić.

Jasny jest za to kierunek: więcej kontroli i silniejszy organ nadzorczy, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), który zgromadzi kompetencje rozproszone dziś między różne instytucje, w tym te należące do Sepblac. Według tekstu w konsultacjach będzie mógł wstrzymać podejrzaną transakcję na okres do dziesięciu dni roboczych i zablokować korzystanie z rachunku na okres do pięciu.

Jakich transakcji na rynku nieruchomości dotyczy ustawa antyprania pieniędzy?

Dotyczy podmiotów zobowiązanych z tego sektora: deweloperów, agencji pośredniczących w sprzedaży lub wynajmie oraz prawników i doradców uczestniczących w transakcji. Pakiet europejski obejmuje również operatorów programów pobytu w zamian za inwestycję, choć w Hiszpanii golden visa za zakup nieruchomości przestała istnieć 3 kwietnia 2025 roku. Kluczowa różnica dotyczy zakupu i wynajmu:

Próg dla wynajmu nie jest nowy: wprowadził go Real Decreto-ley 7/2021, a nowa ustawa go utrzymuje. Zmienia się wszystko to, co agencja będzie musiała zrobić powyżej tego progu.

Czego zażąda biuro nieruchomości przy zakupie luksusowej nieruchomości?

Jeśli kupujesz przez agencję lub bezpośrednio od dewelopera, licz się z tym, że poproszą cię o znacznie więcej niż paszport i NIE (hiszpański numer identyfikacji cudzoziemca). Oto kontrole, które już istnieją lub które projekt wzmacnia:

• Pełna identyfikacja: dokument tożsamości, NIE i, jeśli kupujesz przez spółkę, jej beneficjent rzeczywisty, czyli osoba fizyczna, która ją kontroluje.
• Registro Central de Titularidades Reales: agencja będzie musiała sprawdzać go przy każdym nowym kliencie, przechowywać certyfikat elektroniczny i zgłaszać organowi nadzorczemu wszelkie rozbieżności. Nie wystarczy już zapytać klienta.
• Źródło środków: dokumenty potwierdzające, skąd pochodzą pieniądze, czy to ze sprzedaży, spadku, oszczędności czy kredytu.
• Osoby pełniące funkcje publiczne: jeśli ty, członek twojej rodziny lub osoba ci bliska pełnicie lub pełniliście istotne stanowisko publiczne, stosuje się wzmocnioną należytą staranność.
• Transakcje nietypowe: jeśli transakcja nie ma jasnego uzasadnienia ekonomicznego, agencja będzie musiała przeanalizować ją na piśmie, nie wykonywać jej do czasu wyjaśnienia, a jeśli wątpliwości się utrzymają, zgłosić ją do ANIFI.

Mają tu szczególne znaczenie, ponieważ duża część pieniędzy pochodzi z zagranicy: cudzoziemcy podpisują już 37 % transakcji kupna-sprzedaży w prowincji Málaga, o czym pisaliśmy na tym blogu.

Co zmienia się dla biur nieruchomości i deweloperów?

Najbardziej wymagająca część spada na profesjonalistów, którzy będą potrzebować formalnej struktury zgodności z przepisami:

• Dyrektor ds. zgodności wchodzący w skład organu zarządzającego oraz przedstawiciel wobec ANIFI, obaj zgłoszeni organowi nadzorczemu.
• Pisemne polityki z oceną ryzyka, wewnętrzny kanał zgłaszania nieprawidłowości i szkolenia personelu, także w spółkach zależnych i oddziałach.
• Rzetelność: nikt skazany za pranie pieniędzy, finansowanie terroryzmu lub inne przestępstwa źródłowe nie będzie mógł działać jako agent ani deweloper, kierować podmiotem zobowiązanym ani kontrolować 25 % lub więcej jego głosów do czasu zatarcia skazania.

Kary gwałtownie rosną. Poważne naruszenia, takie jak błędna identyfikacja klienta czy niewyznaczenie przedstawiciela wobec ANIFI, zaczynają się od 60 000 euro i mogą sięgnąć najwyższej z następujących kwot: 10 milionów euro, 10 % rocznego obrotu albo wielokrotność wartości transakcji lub uzyskanej korzyści. Odpowiedzialni członkowie zarządu i kadra kierownicza narażają się na osobiste kary do 10 milionów oraz do pięciu lat zakazu działalności w sektorze.

Dlaczego luksus i Marbella są na celowniku?

Grupa Specjalna ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (FATF, hiszp. GAFI) i Unia Europejska uważają rynek nieruchomości za sektor bardzo podatny na pranie pieniędzy: obraca dużymi kwotami, pozwala ukryć prawdziwego właściciela za łańcuchem spółek i służy nadawaniu pieniądzom pozorów legalności. Rośnie też wynajem w segmencie premium na rynkach takich jak Madryt, Barcelona, Marbella, Ibiza czy Palma.

Na Costa del Sol ten segment nie jest niszą. Potwierdzają to aktywne ogłoszenia na evsproperty.com według stanu na 16 września 2026 roku:

Źródło: EVS PROPERTY GROUP, aktywne ogłoszenia. Mediana ceny ofertowej według naszego miesięcznego raportu cen na Costa del Sol.

Blisko połowa oferty w Marbelli i ponad połowa w Benahavís przekracza milion euro, a prawie co czwarty ogłaszany w Marbelli wynajem przekracza 10 000 euro miesięcznie. Luksus nie jest tu wyjątkiem.

Jak się przygotować, jeśli zamierzasz kupić lub wynająć nieruchomość na Costa del Sol?

Aby uniknąć opóźnień, warto mieć pod ręką przed rezerwacją:

• NIE, niezbędne do podpisania umowy. Na tym blogu wyjaśniamy krok po kroku, jak je uzyskać.
• Dokumenty potwierdzające źródło pieniędzy: escritura (akt notarialny) sprzedaży innej nieruchomości, przyjęcie spadku, wyciągi bankowe lub umowa kredytu.
• Jeśli kupujesz przez spółkę, jej escritura, struktura kapitału i prawidłowo wpisany beneficjent rzeczywisty. Na blogu analizujemy także, kiedy opłaca się kupować przez spółkę.
• Przelewy z rachunków na twoje nazwisko: płatności z rachunków osób trzecich lub z kilku krajów bez wyjaśnienia zwykle wywołują więcej pytań.
• Żadnej gotówki: jeśli kupujesz od dewelopera lub innej firmy, w gotówce można zapłacić tylko do 1000 euro, a 10 000 euro, jeśli jesteś osobą prywatną bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

I zostaw zapas w kalendarzu: jeśli coś budzi wątpliwości, transakcja zostaje wstrzymana do czasu wyjaśnienia.

Podsumowanie

Nowa ustawa antyprania pieniędzy nie zmienia tego, co można kupić, lecz sposób wykazania, że wszystko jest w porządku. Na Costa del Sol, gdzie trzy na dziesięć nieruchomości na sprzedaż przekracza milion euro, dotknie to znaczącej części rynku, a kto przyjdzie z przygotowaną dokumentacją, sfinalizuje transakcję z dużo mniejszymi problemami.

Jeśli planujesz kupić lub wynająć nieruchomość w Marbelli, Benahavís lub w dowolnym miejscu na Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP podpowie ci od pierwszego kontaktu, jakie dokumenty warto mieć w gotowości.

Artykuł ma charakter informacyjny: projekt może się zmienić w trakcie procedury legislacyjnej i nie zastępuje porady prawnej dotyczącej twojej transakcji.

Najczęściej zadawane pytania