Ny lov mod hvidvask: Hvad du skal forvente at blive bedt om, når du køber eller lejer luksusbolig på Costa del Sol

Den nye hvidvasklov vil hverken forbyde eller fordyre køb af en luksusbolig på Costa del Sol, men den vil forpligte ejendomsmæglere, bygherrer og rådgivere til at undersøge langt grundigere, hvem der køber, hvem der står bag et købende selskab, og hvor pengene kommer fra. Ministerrådet (Consejo de Ministros) godkendte lovforslaget (anteproyecto) ved første behandling den 28. juli 2026. Det er i offentlig høring frem til den 30. september, og Spanien skal have det klart inden den 10. juli 2027, hvor EU’s hvidvaskforordning begynder at gælde.

For den, der køber med penge af klar oprindelse, handler ændringen først og fremmest om papirer og tidsfrister. For ejendomsmæglerne er spranget langt større. Vi gennemgår, hvad der ændrer sig, og hvordan du forbereder dig, hvis du skal købe eller leje i Marbella, Benahavís eller Estepona.

Hvad er den nye hvidvasklov, og hvornår træder den i kraft?

Det er Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (lovforslaget om omfattende foranstaltninger til forebyggelse af hvidvask), som skal afløse Ley 10/2010 og tilpasse Spanien til den hvidvaskpakke, EU vedtog i 2024. Pakkens forordning vil være direkte gældende i hele EU fra den 10. juli 2027.

Det er endnu ikke lov: efter den offentlige høring skal forslaget tilbage til Ministerrådet og igennem Cortes (det spanske parlament), så teksten kan stadig ændres.

Det, der allerede er tydeligt, er retningen: mere kontrol og en stærkere tilsynsmyndighed, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), som skal samle opgaver, der i dag er spredt, herunder Sepblacs. Ifølge den tekst, der er i høring, vil den kunne standse en mistænkelig transaktion i op til ti arbejdsdage og blokere brugen af en konto i op til fem.

Hvilke ejendomstransaktioner berøres af hvidvaskloven?

Loven berører de forpligtede aktører i branchen: bygherrer, bureauer, der formidler køb og salg eller udlejning, samt advokater og rådgivere, der deltager i transaktionen. EU-pakken omfatter også udbydere af opholdstilladelse ved investering, selvom den spanske golden visa ved boligkøb forsvandt den 3. april 2025. Den afgørende forskel går mellem køb og leje:

Lejetærsklen er ikke ny: den blev indført med Real Decreto-ley 7/2021, og den nye lov bibeholder den. Det, der ændrer sig, er alt det, bureauet skal gøre over denne grænse.

Hvad vil ejendomsmægleren bede dig om, når du køber en luksusbolig?

Hvis du køber via et bureau eller direkte fra en bygherre, skal du regne med at blive bedt om en hel del mere end pas og NIE (det spanske identifikationsnummer for udlændinge). Det er de kontroller, der allerede findes, eller som lovforslaget skærper:

• Fuld identifikation: id-dokument, NIE og, hvis du køber via et selskab, dets reelle ejer, det vil sige den fysiske person, der kontrollerer det.
• Registro Central de Titularidades Reales: bureauet skal slå op i registret for hver ny kunde, gemme det elektroniske certifikat og indberette enhver uoverensstemmelse til tilsynet. Det vil ikke længere være nok at spørge kunden.
• Midlernes oprindelse: dokumenter, der viser, hvor pengene kommer fra, uanset om det er et salg, en arv, opsparing eller et lån.
• Personer med offentligt hverv: hvis du, et familiemedlem eller en nær kontakt har eller har haft et vigtigt offentligt embede, anvendes skærpet kundekontrol.
• Usædvanlige transaktioner: hvis transaktionen ikke har en klar økonomisk logik, skal bureauet analysere den skriftligt, ikke gennemføre den, før forholdet er afklaret, og, hvis tvivlen består, indberette den til ANIFI.

Disse kontroller vejer særligt tungt, fordi en stor del af pengene kommer udefra: udlændinge står allerede for 37 % af handlerne i provinsen Málaga, som vi har skrevet om på bloggen.

Hvad ændrer sig for ejendomsmæglere og bygherrer?

Den mest krævende del rammer fagfolkene, som får brug for en formel compliance-struktur:

• En compliance-direktør, der er medlem af ledelsesorganet, og en repræsentant over for ANIFI, begge anmeldt til tilsynet.
• Skriftlige politikker med risikovurdering, intern whistleblowerordning og uddannelse af personalet, også i datterselskaber og filialer.
• Egnethed: Ingen, der er dømt for hvidvask, finansiering af terrorisme eller andre underliggende forbrydelser, må virke som agent eller bygherre, lede en forpligtet virksomhed eller kontrollere 25 % eller mere af dens stemmer, før straffeattesten er slettet.

Og bøderne stiger kraftigt. Alvorlige overtrædelser, som f.eks. forkert identifikation af en kunde eller manglende udpegning af en repræsentant over for ANIFI, starter ved 60.000 euro og kan nå op på det højeste af disse beløb: 10 millioner euro, 10 % af den årlige omsætning eller et multiplum af transaktionens værdi eller den opnåede fortjeneste. Ansvarlige administratorer og ledere risikerer personlige bøder på op til 10 millioner og op til fem års udelukkelse fra branchen.

Hvorfor er luksussegmentet og Marbella i søgelyset?

Den Internationale Finansielle Aktionsgruppe (FATF/GAFI) og EU anser ejendomssektoren for meget sårbar over for hvidvask: den flytter store beløb, gør det muligt at skjule den egentlige ejer bag kæder af selskaber og kan give pengene et lovligt udseende. Og udlejning i den høje prisklasse vokser på markeder som Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza og Palma.

På Costa del Sol er dette segment ikke en niche. Det afspejles af de aktive annoncer på evsproperty.com pr. 16. september 2026:

Kilde: EVS PROPERTY GROUP, aktive annoncer. Median udbudspris ifølge vores månedlige prisrapport for Costa del Sol.

Næsten halvdelen af udbuddet i Marbella og mere end halvdelen af udbuddet i Benahavís overstiger en million euro, og næsten hver fjerde annoncerede udlejning i Marbella ligger over 10.000 euro om måneden. Her er luksus ikke undtagelsen.

Hvordan forbereder du dig, hvis du skal købe eller leje på Costa del Sol?

For at undgå forsinkelser bør du have følgende ved hånden, før du reserverer:

• NIE, som er nødvendigt for at kunne underskrive. På bloggen forklarer vi trin for trin, hvordan du får det.
• Dokumentation for pengenes oprindelse: skøde (escritura) på salg af en anden bolig, accept af arv, kontoudtog eller låneaftale.
• Hvis du køber via et selskab: dets stiftelsesdokument (escritura), kapitalfordelingen og den reelle ejer korrekt indskrevet. På bloggen analyserer vi også, hvornår det kan betale sig at købe via et selskab.
• Overførsler fra konti i dit eget navn: betalinger fra tredjemands konti eller fra flere lande uden forklaring giver ofte flere spørgsmål.
• Ingen kontanter: hvis du køber af en bygherre eller anden virksomhed, må der kun betales kontant op til 1.000 euro, eller 10.000 euro, hvis du er privatperson uden skattemæssigt hjemsted i Spanien.

Og afsæt tid i kalenderen: hvis noget giver anledning til tvivl, bliver transaktionen sat på pause, indtil det er afklaret.

Konklusion

Den nye hvidvasklov ændrer ikke, hvad man kan købe, men hvordan man dokumenterer, at alt er i orden. På Costa del Sol, hvor tre ud af ti boliger til salg overstiger en million euro, vil den berøre en betydelig del af markedet, og den, der møder op med dokumentationen klar, vil gennemføre sin handel med langt mindre friktion.

Hvis du overvejer at købe eller leje i Marbella, Benahavís eller et andet sted på Costa del Sol, vejleder EVS PROPERTY GROUP dig fra første kontakt om den dokumentation, du bør have klar.

Denne artikel er af informativ karakter: lovforslaget kan ændre sig under behandlingen, og artiklen erstatter ikke juridisk rådgivning om din transaktion.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår træder den nye hvidvasklov i kraft?

Det er stadig et lovforslag i offentlig høring frem til den 30. september 2026; derefter skal det igennem Ministerrådet og Cortes. Spanien skal tilpasse sin lovgivning inden den 10. juli 2027, hvor EU-forordningen begynder at gælde.

Skal jeg dokumentere pengenes oprindelse for at købe et hus i Marbella?

Ja. Ethvert køb og salg via bureau eller bygherre er omfattet af hvidvaskreglerne uden beløbsgrænse, og det omfatter dokumentation for, hvor pengene stammer fra. Notaren og banken anvender desuden deres egne kontroller.

Berører hvidvaskloven udlejning af boliger?

Kun når et bureau formidler en udlejning på 10.000 euro om måneden eller 120.000 euro om året eller mere. Denne tærskel har eksisteret siden 2021, og den nye lov bibeholder den.

Kan man betale for en bolig kontant i Spanien?

Meget lidt. Hvis en af parterne er en virksomhed eller professionel, f.eks. en bygherre, er grænsen 1.000 euro, eller 10.000 euro for privatpersoner uden skattemæssigt hjemsted i Spanien. Det almindelige er at betale ved bankoverførsel eller bankcheck, og notaren noterer betalingsmidlet i skødet (escritura).

Hvad ændrer sig, hvis jeg køber boligen via et selskab?

Bureauet vil slå op i Registro Central de Titularidades Reales for at identificere den fysiske person, der kontrollerer selskabet, og hvis den ikke stemmer overens med det, du oplyser, skal det indberettes til tilsynet. Det er en god idé at kontrollere på forhånd, at den reelle ejer er korrekt indskrevet.