Das neue Geldwäschegesetz wird den Kauf einer Luxusimmobilie an der Costa del Sol weder verbieten noch verteuern, verpflichtet aber Immobilienmakler, Bauträger und Berater dazu, deutlich gründlicher zu prüfen, wer kauft, wer hinter einer Käufergesellschaft steht und woher das Geld stammt. Der Ministerrat hat den Gesetzentwurf (anteproyecto) am 28. Juli 2026 in erster Lesung gebilligt. Er befindet sich bis zum 30. September in öffentlicher Konsultation, und Spanien muss ihn vor dem 10. Juli 2027 fertigstellen, wenn die europäische Geldwäscheverordnung zur Anwendung kommt.
Für Käufer mit klarer Mittelherkunft bedeutet die Änderung vor allem mehr Papierarbeit und andere Fristen. Für die Agenturen ist der Sprung wesentlich größer. Wir erklären, was sich ändert und wie Sie sich vorbereiten, wenn Sie in Marbella, Benahavís oder Estepona kaufen oder mieten möchten.
Was ist das neue Geldwäschegesetz und wann tritt es in Kraft?
Es handelt sich um den Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (Gesetzentwurf über umfassende Maßnahmen zur Verhinderung der Geldwäsche), der das Gesetz 10/2010 ersetzen soll und Spanien an das 2024 von der Europäischen Union beschlossene Anti-Geldwäsche-Paket anpasst. Die zugehörige Verordnung gilt ab dem 10. Juli 2027 unmittelbar in der gesamten EU.
Es ist noch kein Gesetz: Nach der öffentlichen Konsultation geht der Entwurf zurück an den Ministerrat und muss anschließend durch die Cortes (das spanische Parlament); der Text kann sich also noch ändern.
Klar ist hingegen die Richtung: mehr Kontrolle und eine stärkere Aufsichtsbehörde, die Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), die Aufgaben bündeln wird, die heute auf mehrere Stellen verteilt sind, darunter die des Sepblac. Laut dem Text in der Konsultation kann sie eine verdächtige Transaktion bis zu zehn Werktage aussetzen und die Nutzung eines Kontos bis zu fünf Tage sperren.
Für welche Immobilientransaktionen gilt das Geldwäschegesetz?
Es betrifft die Verpflichteten (sujetos obligados) der Branche: Bauträger, Agenturen, die bei Kauf oder Miete vermitteln, sowie Anwälte oder Berater, die an der Transaktion mitwirken. Das europäische Paket schließt auch Anbieter von Aufenthaltsrechten für Investoren ein, auch wenn die Golden Visa für den Immobilienkauf in Spanien am 3. April 2025 abgeschafft wurde. Der entscheidende Unterschied liegt zwischen Kauf und Miete:
| Transaktion | Unterliegt sie dem Gesetz? | Was das in der Praxis bedeutet |
|---|---|---|
| Kauf über Agentur oder Bauträger | Immer, unabhängig vom Preis | Identifizierung des Käufers, des wirtschaftlich Berechtigten und der Herkunft der Mittel |
| Miete ab 10.000 €/Monat oder 120.000 €/Jahr | Unterliegt ihm, wie bereits seit 2021 | Die Agentur wendet auf den Mieter dieselben Kontrollen an wie auf einen Käufer |
| Miete unterhalb dieser Schwelle | Die Agentur ist nicht verpflichtet | Gewöhnlicher Mietvertrag ohne diese Kontrollen |
| Kauf über eine Gesellschaft | Immer, mit zusätzlichen Prüfungen | Verpflichtende Abfrage des Registro Central de Titularidades Reales (zentrales Register der wirtschaftlich Berechtigten) |
Die Mietschwelle ist nicht neu: Sie wurde durch das Real Decreto-ley 7/2021 eingeführt und wird vom neuen Gesetz beibehalten. Was sich ändert, ist alles, was die Agentur oberhalb dieser Schwelle tun muss.
Was verlangt die Agentur beim Kauf einer Luxusimmobilie von Ihnen?
Wenn Sie über eine Agentur oder direkt bei einem Bauträger kaufen, müssen Sie damit rechnen, dass deutlich mehr als Reisepass und NIE (spanische Ausländeridentifikationsnummer) verlangt wird. Diese Kontrollen gibt es bereits oder sie werden durch den Entwurf verschärft:
- Vollständige Identifizierung: Ausweisdokument, NIE und, wenn Sie mit einer Gesellschaft kaufen, deren wirtschaftlich Berechtigter, also die natürliche Person, die sie kontrolliert.
- Registro Central de Titularidades Reales: Die Agentur muss es bei jedem neuen Kunden abfragen, die elektronische Bescheinigung aufbewahren und der Aufsichtsbehörde jede Abweichung melden. Es genügt nicht mehr, den Kunden einfach zu fragen.
- Herkunft der Mittel: Unterlagen, die belegen, woher das Geld stammt, sei es aus einem Verkauf, einer Erbschaft, Ersparnissen oder einem Darlehen.
- Politisch exponierte Personen: Wenn Sie, ein Familienmitglied oder eine nahestehende Person ein bedeutendes öffentliches Amt innehaben oder innehatten, gelten verstärkte Sorgfaltspflichten.
- Ungewöhnliche Transaktionen: Wenn die Transaktion keine klare wirtschaftliche Logik hat, muss die Agentur sie schriftlich analysieren, darf sie nicht durchführen, solange sie nicht geklärt ist, und muss sie bei fortbestehenden Zweifeln der ANIFI melden.
Diese Kontrollen fallen hier besonders ins Gewicht, weil ein großer Teil des Geldes aus dem Ausland kommt: Ausländer unterzeichnen bereits 37 % der Kaufverträge in der Provinz Málaga, wie wir in diesem Blog berichtet haben.
Was ändert sich für Immobilienmakler und Bauträger?
Der anspruchsvollste Teil entfällt auf die Fachleute, die eine formale Compliance-Struktur benötigen:
- Einen Compliance-Beauftragten, der Teil des Verwaltungsorgans ist, und einen Vertreter gegenüber der ANIFI, die beide der Aufsichtsbehörde gemeldet werden.
- Schriftliche Richtlinien mit Risikobewertung, internen Meldekanal (Hinweisgebersystem) und Schulung des Personals, auch in Tochtergesellschaften und Niederlassungen.
- Eignung: Wer wegen Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung oder anderer Vortaten verurteilt wurde, darf bis zur Löschung seiner Vorstrafen weder als Makler oder Bauträger tätig sein noch ein verpflichtetes Unternehmen leiten noch 25 % oder mehr seiner Stimmrechte kontrollieren.
Und die Bußgelder steigen drastisch. Schwere Verstöße, wie die fehlerhafte Identifizierung eines Kunden oder die Nichtbenennung eines Vertreters gegenüber der ANIFI, beginnen bei 60.000 Euro und können bis zum höchsten dieser Beträge reichen: 10 Millionen Euro, 10 % des Jahresumsatzes oder ein Vielfaches des Transaktionsbetrags bzw. des erzielten Gewinns. Verantwortliche Geschäftsführer und Führungskräfte drohen persönliche Bußgelder von bis zu 10 Millionen und ein Tätigkeitsverbot in der Branche von bis zu fünf Jahren.
Warum stehen Luxusimmobilien und Marbella im Fokus?
Die Financial Action Task Force (GAFI) und die Europäische Union betrachten den Immobiliensektor als sehr anfällig für Geldwäsche: Es werden hohe Beträge bewegt, der wahre Eigentümer lässt sich hinter Ketten von Gesellschaften verbergen, und Immobilien eignen sich dazu, Geld einen legalen Anschein zu geben. Hinzu kommt, dass die Vermietung im Luxussegment in Märkten wie Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza oder Palma wächst.
An der Costa del Sol ist dieses Segment keine Nische. Das zeigen die aktiven Anzeigen auf evsproperty.com zum 16. September 2026:
| Gemeinde | Mittlerer Verkaufspreis | Immobilien zum Verkauf ab 1 Million | Mieten ab 10.000 €/Monat |
|---|---|---|---|
| Marbella | 955.000 € | 48 % | 81 von 343 |
| Benahavís | 1.195.000 € | 52 % | 16 von 51 |
| Estepona | 649.000 € | 26 % | 12 von 146 |
| Málaga | 625.348 € | 29 % | 3 von 13 |
| Mijas | 549.000 € | 23 % | 1 von 41 |
| Fuengirola | 575.000 € | 12 % | 0 von 7 |
| Costa del Sol (gesamt) | 650.000 € | 30 % | 115 von 636 |
Quelle: EVS PROPERTY GROUP, aktive Anzeigen. Mittlerer Angebotspreis laut unserem monatlichen Preisbericht zur Costa del Sol.
Fast die Hälfte des Angebots in Marbella und mehr als die Hälfte in Benahavís liegt über einer Million Euro, und fast jede vierte in Marbella angebotene Miete übersteigt 10.000 Euro im Monat. Luxus ist hier nicht die Ausnahme.
Wie bereiten Sie sich vor, wenn Sie an der Costa del Sol kaufen oder mieten?
Um Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie vor der Reservierung Folgendes bereithalten:
- Die NIE, die für die Unterzeichnung unerlässlich ist. In diesem Blog erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie sie erhalten.
- Nachweise über die Herkunft des Geldes: Kaufvertrag (escritura de venta) einer anderen Immobilie, Annahme einer Erbschaft, Kontoauszüge oder Darlehensvertrag.
- Wenn Sie mit einer Gesellschaft kaufen, deren Gründungsurkunde (escritura), die Kapitalverteilung und den korrekt eingetragenen wirtschaftlich Berechtigten. Im Blog analysieren wir auch, wann sich ein Kauf über eine Gesellschaft lohnt.
- Überweisungen von Konten auf Ihren Namen: Zahlungen von Konten Dritter oder aus mehreren Ländern ohne Erklärung werfen meist mehr Fragen auf.
- Kein Bargeld: Wenn Sie bei einem Bauträger oder einem anderen Unternehmen kaufen, darf nur bis zu 1.000 Euro bar gezahlt werden, bzw. bis zu 10.000 Euro, wenn Sie als Privatperson keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien haben.
Und planen Sie Zeit im Kalender ein: Wenn etwas Zweifel weckt, wird die Transaktion angehalten, bis es geklärt ist.
Fazit
Das neue Geldwäschegesetz ändert nicht, was gekauft werden kann, sondern wie nachgewiesen wird, dass alles in Ordnung ist. An der Costa del Sol, wo drei von zehn zum Verkauf stehenden Immobilien über einer Million Euro liegen, wird es einen bedeutenden Teil des Marktes betreffen, und wer mit vorbereiteten Unterlagen kommt, schließt seine Transaktion mit deutlich weniger Reibungsverlusten ab.
Wenn Sie in Marbella, Benahavís oder an einem anderen Ort der Costa del Sol kaufen oder mieten möchten, beraten wir Sie bei EVS PROPERTY GROUP vom ersten Kontakt an dazu, welche Unterlagen Sie bereithalten sollten.
Dieser Artikel dient der Information: Der Gesetzentwurf kann sich im Gesetzgebungsverfahren noch ändern und ersetzt nicht die Rechtsberatung zu Ihrer Transaktion.
Häufig gestellte Fragen
Wann tritt das neue Geldwäschegesetz in Kraft?
Es ist noch ein Gesetzentwurf in öffentlicher Konsultation bis zum 30. September 2026; danach muss er durch den Ministerrat und die Cortes. Spanien muss seine Vorschriften vor dem 10. Juli 2027 anpassen, wenn die europäische Verordnung zur Anwendung kommt.
Muss ich die Herkunft des Geldes belegen, um ein Haus in Marbella zu kaufen?
Ja. Jeder Kauf über eine Agentur oder einen Bauträger unterliegt den Geldwäschevorschriften, ohne Mindestbetrag, und dazu gehört der Nachweis, woher das Geld stammt. Notar und Bank wenden darüber hinaus ihre eigenen Kontrollen an.
Betrifft das Geldwäschegesetz die Vermietung von Wohnraum?
Nur dann, wenn eine Agentur bei einer Miete von 10.000 Euro im Monat oder 120.000 Euro im Jahr oder mehr vermittelt. Diese Schwelle besteht seit 2021 und wird vom neuen Gesetz beibehalten.
Kann man in Spanien eine Immobilie bar bezahlen?
Nur sehr eingeschränkt. Ist eine der Parteien ein Unternehmen oder Berufsträger, etwa ein Bauträger, liegt die Grenze bei 1.000 Euro, bzw. bei 10.000 Euro für Privatpersonen ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien. Üblich ist die Zahlung per Überweisung oder Bankscheck, und der Notar hält das Zahlungsmittel in der escritura (notarielle Kaufurkunde) fest.
Was ändert sich, wenn ich die Immobilie über eine Gesellschaft kaufe?
Die Agentur fragt das Registro Central de Titularidades Reales ab, um die natürliche Person zu identifizieren, die die Gesellschaft kontrolliert, und muss der Aufsichtsbehörde eine Abweichung melden, wenn sie nicht mit Ihren Angaben übereinstimmt. Es empfiehlt sich, vorab zu prüfen, ob der wirtschaftlich Berechtigte korrekt eingetragen ist.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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