La nouvelle loi anti-blanchiment n’interdira ni ne renchérira l’achat d’un bien de luxe sur la Costa del Sol, mais elle obligera les agences immobilières, les promoteurs et les conseillers à vérifier bien plus en profondeur qui achète, qui se cache derrière une société acquéreuse et d’où provient l’argent. Le Conseil des ministres a approuvé l’avant-projet en première lecture le 28 juillet 2026, il est en consultation publique jusqu’au 30 septembre et l’Espagne doit être prête avant le 10 juillet 2027, date à laquelle commence à s’appliquer le règlement européen anti-blanchiment.
Pour l’acheteur dont l’argent a une origine claire, le changement concerne surtout les documents et les délais. Pour les agences, le saut est bien plus important. Nous vous expliquons ce qui change et comment vous préparer si vous comptez acheter ou louer à Marbella, Benahavís ou Estepona.
Qu’est-ce que la nouvelle loi anti-blanchiment et quand entre-t-elle en vigueur ?
Il s’agit de l’Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (avant-projet de loi de mesures globales de prévention du blanchiment de capitaux), qui remplacera la Ley 10/2010 et adapte l’Espagne au paquet anti-blanchiment adopté par l’Union européenne en 2024. Son règlement sera directement applicable dans toute l’UE à partir du 10 juillet 2027.
Ce n’est pas encore une loi : après la consultation publique, le texte retournera devant le Conseil des ministres et devra passer par les Cortes ; il peut donc encore évoluer.
Ce qui est clair, en revanche, c’est la direction : plus de contrôle et un superviseur plus fort, l’Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), qui regroupera des fonctions aujourd’hui dispersées, dont celles du Sepblac. Selon le texte soumis à consultation, elle pourra suspendre une opération suspecte jusqu’à dix jours ouvrables et bloquer l’utilisation d’un compte jusqu’à cinq.
Quelles opérations immobilières la loi anti-blanchiment concerne-t-elle ?
Elle concerne les assujettis du secteur : promoteurs, agences qui interviennent dans les ventes ou les locations, et avocats ou conseillers qui participent à l’opération. Le paquet européen inclut aussi les opérateurs de résidence par investissement, même si en Espagne la golden visa liée à l’achat d’un bien a disparu le 3 avril 2025. La différence essentielle se situe entre l’achat et la location :
| Opération | Soumise à la loi ? | Ce que cela implique en pratique |
|---|---|---|
| Vente avec agence ou promoteur | Toujours, quel que soit le prix | Identification de l’acheteur, du bénéficiaire effectif et de l’origine des fonds |
| Location à partir de 10 000 €/mois ou 120 000 €/an | Soumise, comme c’est déjà le cas depuis 2021 | L’agence applique au locataire les mêmes contrôles qu’à un acheteur |
| Location en dessous de ce seuil | L’agence n’est pas assujettie | Contrat de location ordinaire, sans ces contrôles |
| Achat par l’intermédiaire d’une société | Toujours, avec des vérifications supplémentaires | Consultation obligatoire du Registro Central de Titularidades Reales (registre central des bénéficiaires effectifs) |
Le seuil de la location n’est pas nouveau : il a été introduit par le Real Decreto-ley 7/2021 et la nouvelle loi le maintient. Ce qui change, c’est tout ce que l’agence devra faire au-delà de ce seuil.
Que vous demandera l’agence immobilière pour acheter un bien de luxe ?
Si vous achetez par l’intermédiaire d’une agence ou directement auprès d’un promoteur, attendez-vous à ce qu’on vous demande bien plus que le passeport et le NIE (numéro d’identification des étrangers). Voici les contrôles qui existent déjà ou que l’avant-projet renforce :
- Identification complète : pièce d’identité, NIE et, si vous achetez avec une société, son bénéficiaire effectif, c’est-à-dire la personne physique qui la contrôle.
- Registro Central de Titularidades Reales : l’agence devra le consulter pour chaque nouveau client, conserver le certificat électronique et signaler au superviseur toute divergence. Il ne suffira plus de poser la question au client.
- Origine des fonds : documents prouvant d’où vient l’argent, qu’il s’agisse d’une vente, d’un héritage, d’épargne ou d’un prêt.
- Personnes exposées politiquement : si vous, un membre de votre famille ou un proche exercez ou avez exercé une fonction publique importante, une vigilance renforcée s’applique.
- Opérations inhabituelles : si l’opération n’a pas de logique économique claire, l’agence devra l’analyser par écrit, ne pas l’exécuter tant qu’elle n’est pas éclaircie et, si les doutes persistent, la signaler à l’ANIFI.
Ces contrôles pèsent particulièrement ici, car une bonne partie de l’argent vient de l’étranger : les étrangers signent déjà 37 % des ventes dans la province de Málaga, comme nous l’avons expliqué sur ce blog.
Qu’est-ce qui change pour les agences immobilières et les promoteurs ?
La partie la plus exigeante retombe sur les professionnels, qui auront besoin d’une structure formelle de conformité réglementaire :
- Un directeur de la conformité faisant partie de l’organe d’administration et un représentant auprès de l’ANIFI, tous deux communiqués au superviseur.
- Des politiques écrites avec évaluation des risques, un canal interne de signalement et la formation du personnel, y compris dans les filiales et succursales.
- Honorabilité : toute personne condamnée pour blanchiment, financement du terrorisme ou autres infractions sous-jacentes ne pourra exercer comme agent ou promoteur, diriger une entreprise assujettie ni contrôler 25 % ou plus de ses droits de vote tant que ses antécédents pénaux n’auront pas été effacés.
Et les amendes s’envolent. Les infractions graves, comme mal identifier un client ou ne pas désigner de représentant auprès de l’ANIFI, démarrent à 60 000 euros et peuvent atteindre le plus élevé de ces montants : 10 millions d’euros, 10 % du chiffre d’affaires annuel ou un multiple du montant de l’opération ou du bénéfice obtenu. Les administrateurs et dirigeants responsables s’exposent à des amendes personnelles pouvant atteindre 10 millions et à jusqu’à cinq ans d’interdiction d’exercer dans le secteur.
Pourquoi le luxe et Marbella sont-ils dans le viseur ?
Le Groupe d’action financière internationale (GAFI) et l’Union européenne considèrent l’immobilier comme un secteur très vulnérable au blanchiment : il brasse des montants élevés, permet de masquer le véritable propriétaire derrière des chaînes de sociétés et sert à donner une apparence légale à l’argent. Et la location haut de gamme progresse sur des marchés comme Madrid, Barcelone, Marbella, Ibiza ou Palma.
Sur la Costa del Sol, ce segment n’est pas une niche. C’est ce que reflètent les annonces actives sur evsproperty.com au 16 septembre 2026 :
| Commune | Prix médian de vente | Biens en vente à partir de 1 million | Locations à partir de 10 000 €/mois |
|---|---|---|---|
| Marbella | 955 000 € | 48 % | 81 sur 343 |
| Benahavís | 1 195 000 € | 52 % | 16 sur 51 |
| Estepona | 649 000 € | 26 % | 12 sur 146 |
| Málaga | 625 348 € | 29 % | 3 sur 13 |
| Mijas | 549 000 € | 23 % | 1 sur 41 |
| Fuengirola | 575 000 € | 12 % | 0 sur 7 |
| Costa del Sol (total) | 650 000 € | 30 % | 115 sur 636 |
Source : EVS PROPERTY GROUP, annonces actives. Prix médian de l’offre selon notre rapport mensuel des prix de la Costa del Sol.
Près de la moitié de l’offre de Marbella et plus de la moitié de celle de Benahavís dépassent le million d’euros, et près d’une location annoncée sur quatre à Marbella dépasse 10 000 euros par mois. Ici, le luxe n’est pas l’exception.
Comment vous préparer si vous comptez acheter ou louer sur la Costa del Sol ?
Pour éviter les retards, mieux vaut avoir ces éléments sous la main avant de réserver :
- Le NIE, indispensable pour signer. Sur ce blog, nous expliquons comment l’obtenir pas à pas.
- Des justificatifs de l’origine de l’argent : escritura (acte notarié) de vente d’un autre bien, acceptation d’héritage, relevés bancaires ou contrat de prêt.
- Si vous achetez avec une société, son escritura, la répartition de son capital et le bénéficiaire effectif correctement inscrit. Nous analysons aussi sur le blog dans quels cas il est avantageux d’acheter via une société.
- Des virements depuis des comptes à votre nom : les paiements depuis des comptes de tiers ou depuis plusieurs pays sans explication suscitent généralement davantage de questions.
- Pas d’espèces : si vous achetez à un promoteur ou à une autre entreprise, le paiement en espèces n’est possible que jusqu’à 1 000 euros, ou 10 000 euros si vous êtes un particulier sans résidence fiscale en Espagne.
Et prévoyez de la marge dans le calendrier : si quelque chose suscite des doutes, l’opération est freinée jusqu’à ce que ce soit éclairci.
Conclusion
La nouvelle loi anti-blanchiment ne change pas ce que l’on peut acheter, mais la manière de démontrer que tout est en règle. Sur la Costa del Sol, où trois biens en vente sur dix dépassent le million d’euros, elle touchera une part importante du marché, et celui qui arrivera avec une documentation prête conclura son opération avec beaucoup moins de frictions.
Si vous envisagez d’acheter ou de louer à Marbella, Benahavís ou n’importe où sur la Costa del Sol, chez EVS PROPERTY GROUP nous vous orientons dès le premier contact sur les documents qu’il convient d’avoir prêts.
Cet article est publié à titre informatif : l’avant-projet peut évoluer au cours de son examen et ne remplace pas un conseil juridique sur votre opération.
Questions fréquentes
Quand la nouvelle loi anti-blanchiment entre-t-elle en vigueur ?
Ce n’est encore qu’un avant-projet en consultation publique jusqu’au 30 septembre 2026 ; il doit ensuite passer par le Conseil des ministres et les Cortes. L’Espagne doit adapter sa réglementation avant le 10 juillet 2027, date à laquelle commence à s’appliquer le règlement européen.
Dois-je justifier l’origine de l’argent pour acheter une maison à Marbella ?
Oui. Toute vente avec agence ou promoteur est soumise à la réglementation anti-blanchiment, sans montant minimum, ce qui inclut de prouver d’où provient l’argent. Le notaire et la banque appliquent en outre leurs propres contrôles.
La loi anti-blanchiment concerne-t-elle la location de logements ?
Uniquement lorsqu’une agence intervient dans une location de 10 000 euros par mois ou 120 000 euros par an, ou plus. Ce seuil existe depuis 2021 et la nouvelle loi le maintient.
Peut-on payer un bien en espèces en Espagne ?
Très peu. Si l’une des parties est une entreprise ou un professionnel, comme un promoteur, la limite est de 1 000 euros, ou de 10 000 euros pour les particuliers sans résidence fiscale en Espagne. Il est d’usage de payer par virement ou par chèque bancaire, et le notaire consigne le moyen de paiement dans l’escritura.
Qu’est-ce qui change si j’achète le bien par l’intermédiaire d’une société ?
L’agence consultera le Registro Central de Titularidades Reales pour identifier la personne physique qui contrôle la société et, si elle ne correspond pas à ce que vous déclarez, devra le signaler au superviseur. Il convient de vérifier au préalable que le bénéficiaire effectif est correctement inscrit.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
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