Новый закон о противодействии отмыванию денег не запретит и не удорожит покупку элитного жилья на Коста-дель-Соль, но обяжет агентства недвижимости, застройщиков и консультантов гораздо тщательнее выяснять, кто покупает, кто стоит за компанией-покупателем и откуда берутся деньги. Consejo de Ministros (Совет министров Испании) одобрил законопроект в первом чтении 28 июля 2026 года, до 30 сентября он находится на публичном обсуждении, а Испании необходимо подготовить закон до 10 июля 2027 года, когда начнёт применяться европейский регламент по противодействию отмыванию денег.
Для тех, кто покупает на деньги с понятным происхождением, перемены касаются главным образом документов и сроков. Для агентств скачок гораздо значительнее. Рассказываем, что изменится и как подготовиться, если вы собираетесь купить или арендовать жильё в Марбелье, Бенахависе или Эстепоне.
Что такое новый закон о противодействии отмыванию денег и когда он вступит в силу?
Это Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (законопроект о комплексных мерах по предотвращению отмывания капиталов), который заменит Ley 10/2010 и приведёт законодательство Испании в соответствие с пакетом мер против отмывания денег, принятым Европейским союзом в 2024 году. Его регламент будет напрямую применяться во всём ЕС с 10 июля 2027 года.
Законом он пока не стал: после публичного обсуждения документ вернётся в Consejo de Ministros и должен будет пройти через Cortes (испанский парламент), так что текст может измениться.
Ясно другое — направление: больше контроля и более сильный надзорный орган, Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI, Национальное управление финансовой добросовестности), который объединит функции, сегодня распределённые между разными структурами, в том числе функции Sepblac. Согласно тексту, вынесенному на обсуждение, он сможет приостановить подозрительную операцию на срок до десяти рабочих дней и заблокировать использование счёта на срок до пяти.
На какие операции с недвижимостью распространяется закон?
Он распространяется на обязанных субъектов сектора: застройщиков, агентства, посредничающие в купле-продаже или аренде, а также юристов и консультантов, участвующих в сделке. Европейский пакет включает также операторов программ резидентства за инвестиции, хотя в Испании «золотая виза» за покупку жилья перестала действовать 3 апреля 2025 года. Ключевое различие проходит между покупкой и арендой:
| Операция | Подпадает ли под закон? | Что это означает на практике |
|---|---|---|
| Купля-продажа через агентство или застройщика | Всегда, независимо от цены | Идентификация покупателя, бенефициарного владельца и источника средств |
| Аренда от 10 000 €/мес. или 120 000 €/год | Подпадает, как и с 2021 года | Агентство применяет к арендатору те же проверки, что и к покупателю |
| Аренда ниже этого порога | Агентство не обязано | Обычный договор аренды без этих проверок |
| Покупка через компанию | Всегда, с дополнительными проверками | Обязательный запрос в Registro Central de Titularidades Reales (Центральный реестр бенефициарных владельцев) |
Порог для аренды не нов: его ввёл Real Decreto-ley 7/2021, и новый закон его сохраняет. Меняется всё, что агентству придётся делать при его превышении.
Что запросит агентство недвижимости при покупке элитного жилья?
Если вы покупаете через агентство или напрямую у застройщика, будьте готовы, что у вас попросят гораздо больше, чем паспорт и NIE (идентификационный номер иностранца в Испании). Вот проверки, которые уже существуют или которые законопроект усиливает:
- Полная идентификация: удостоверение личности, NIE и, если вы покупаете через компанию, её бенефициарный владелец — то есть физическое лицо, которое её контролирует.
- Registro Central de Titularidades Reales: агентству придётся запрашивать его по каждому новому клиенту, сохранять электронный сертификат и сообщать надзорному органу о любых расхождениях. Просто спросить клиента будет уже недостаточно.
- Источник средств: документы, подтверждающие, откуда деньги — от продажи, наследства, накоплений или займа.
- Лица, занимающие государственные должности: если вы, ваш родственник или близкий человек занимаете или занимали значимую государственную должность, применяется усиленная проверка.
- Необычные операции: если у сделки нет ясной экономической логики, агентство должно будет письменно проанализировать её, не проводить, пока ситуация не прояснится, а при сохранении сомнений — сообщить в ANIFI.
Здесь эти проверки особенно значимы, ведь значительная часть денег приходит из-за рубежа: иностранцы уже оформляют 37 % сделок купли-продажи в провинции Малага, о чём мы рассказывали в нашем блоге.
Что изменится для агентств недвижимости и застройщиков?
Самая жёсткая часть требований ложится на профессионалов, которым понадобится формальная структура по соблюдению нормативных требований (комплаенс):
- Директор по комплаенсу, входящий в состав органа управления, и представитель перед ANIFI; о том и другом нужно сообщить надзорному органу.
- Письменные политики с оценкой рисков, внутренний канал для сообщений о нарушениях и обучение персонала, в том числе в дочерних компаниях и филиалах.
- Репутационные требования: никто, осуждённый за отмывание денег, финансирование терроризма или другие основные (предикатные) преступления, не сможет работать агентом или застройщиком, руководить обязанной компанией или контролировать 25 % и более её голосов, пока не погасит судимость.
А штрафы резко растут. Серьёзные нарушения, например неправильная идентификация клиента или неназначение представителя перед ANIFI, влекут штраф от 60 000 евро и могут достигать наибольшей из следующих величин: 10 миллионов евро, 10 % годового оборота или кратная сумма от объёма операции либо полученной выгоды. Ответственным администраторам и руководителям грозят личные штрафы до 10 миллионов и до пяти лет отстранения от работы в секторе.
Почему в центре внимания оказались элитная недвижимость и Марбелья?
Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ, по-испански GAFI) и Европейский союз считают недвижимость сектором, очень уязвимым для отмывания: там обращаются крупные суммы, можно скрыть настоящего владельца за цепочкой компаний, а деньгам легко придать законный вид. К тому же аренда премиум-класса растёт на таких рынках, как Мадрид, Барселона, Марбелья, Ибица или Пальма.
На Коста-дель-Соль этот сегмент — не ниша. Это видно по активным объявлениям на evsproperty.com на 16 сентября 2026 года:
| Муниципалитет | Медианная цена продажи | Жильё в продаже от 1 млн | Аренда от 10 000 €/мес. |
|---|---|---|---|
| Marbella | 955 000 € | 48 % | 81 из 343 |
| Benahavís | 1 195 000 € | 52 % | 16 из 51 |
| Estepona | 649 000 € | 26 % | 12 из 146 |
| Málaga | 625 348 € | 29 % | 3 из 13 |
| Mijas | 549 000 € | 23 % | 1 из 41 |
| Fuengirola | 575 000 € | 12 % | 0 из 7 |
| Costa del Sol (всего) | 650 000 € | 30 % | 115 из 636 |
Источник: EVS PROPERTY GROUP, активные объявления. Медианная цена предложения согласно нашему ежемесячному отчёту о ценах на Коста-дель-Соль.
Почти половина предложения в Марбелье и более половины в Бенахависе стоит свыше миллиона евро, а почти каждая четвёртая объявленная в Марбелье аренда превышает 10 000 евро в месяц. Здесь элитная недвижимость — не исключение.
Как подготовиться, если вы собираетесь купить или арендовать жильё на Коста-дель-Соль?
Чтобы избежать задержек, лучше иметь под рукой до бронирования:
- NIE, без которого подписать сделку нельзя. В нашем блоге мы пошагово объясняем, как его получить.
- Документы, подтверждающие источник денег: escritura (нотариальный акт) продажи другого жилья, принятие наследства, банковские выписки или договор займа.
- Если вы покупаете через компанию — её escritura, распределение капитала и правильно внесённого в реестр бенефициарного владельца. Мы также разбираем в блоге, когда покупка через компанию оправданна.
- Переводы со счетов на ваше имя: платежи со счетов третьих лиц или из нескольких стран без объяснений обычно вызывают больше вопросов.
- Никакой наличности: если вы покупаете у застройщика или другой компании, наличными можно заплатить не более 1 000 евро, либо 10 000 евро, если вы частное лицо, не являющееся налоговым резидентом Испании.
И оставьте запас по срокам: если что-то вызывает сомнения, сделка приостанавливается до выяснения обстоятельств.
Заключение
Новый закон о противодействии отмыванию денег не меняет того, что можно купить, а меняет то, как доказывается, что всё в порядке. На Коста-дель-Соль, где три из десяти объектов в продаже стоят свыше миллиона евро, он затронет значительную часть рынка, а тот, кто придёт с подготовленными документами, закроет сделку с гораздо меньшими трудностями.
Если вы планируете купить или арендовать жильё в Марбелье, Бенахависе или в любой точке Коста-дель-Соль, EVS PROPERTY GROUP с первого контакта подскажет, какие документы стоит подготовить заранее.
Эта статья носит информационный характер: законопроект может измениться в ходе рассмотрения и не заменяет юридическую консультацию по вашей сделке.
Часто задаваемые вопросы
Когда вступит в силу новый закон о противодействии отмыванию денег?
Пока это законопроект, который находится на публичном обсуждении до 30 сентября 2026 года; затем он должен пройти через Consejo de Ministros и Cortes. Испания должна привести своё законодательство в соответствие до 10 июля 2027 года, когда начнёт применяться европейский регламент.
Нужно ли подтверждать источник денег, чтобы купить дом в Марбелье?
Да. Любая сделка купли-продажи через агентство или застройщика подпадает под нормы о противодействии отмыванию денег без минимальной суммы, и это включает подтверждение того, откуда взяты деньги. Нотариус и банк применяют, кроме того, собственные проверки.
Касается ли закон о противодействии отмыванию денег аренды жилья?
Только когда агентство посредничает в аренде от 10 000 евро в месяц или от 120 000 евро в год. Этот порог существует с 2021 года, и новый закон его сохраняет.
Можно ли заплатить за жильё наличными в Испании?
Очень немногое. Если одна из сторон — компания или профессионал, например застройщик, лимит составляет 1 000 евро, либо 10 000 евро для частных лиц, не являющихся налоговыми резидентами Испании. Обычно платят банковским переводом или банковским чеком, а нотариус фиксирует способ платежа в escritura.
Что изменится, если я куплю жильё через компанию?
Агентство запросит Registro Central de Titularidades Reales, чтобы установить физическое лицо, контролирующее компанию, и, если оно не совпадёт с тем, что вы заявили, обязано будет сообщить об этом надзорному органу. Стоит заранее проверить, что бенефициарный владелец правильно внесён в реестр.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
