Nieuwe antiwitwaswet: wat men van je vraagt bij de aankoop of huur van een luxewoning aan de Costa del Sol

De nieuwe antiwitwaswet verbiedt de aankoop van een luxewoning aan de Costa del Sol niet en maakt hem ook niet duurder, maar verplicht makelaars, projectontwikkelaars en adviseurs wel om veel grondiger na te gaan wie er koopt, wie er achter een kopende vennootschap zit en waar het geld vandaan komt. De Consejo de Ministros (de Spaanse ministerraad) keurde het voorontwerp op 28 juli 2026 in eerste lezing goed. Het ligt tot 30 september open voor openbare raadpleging en Spanje moet het vóór 10 juli 2027 klaar hebben, wanneer de Europese antiwitwasverordening van toepassing wordt.

Wie koopt met geld waarvan de herkomst duidelijk is, merkt vooral meer papierwerk en langere termijnen. Voor makelaarskantoren is de stap veel groter. We leggen uit wat er verandert en hoe je je voorbereidt als je wilt kopen of huren in Marbella, Benahavís of Estepona.

Wat is de nieuwe antiwitwaswet en wanneer treedt ze in werking?

Het gaat om het Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales (voorontwerp van wet met integrale maatregelen ter voorkoming van witwassen). Het vervangt de Ley 10/2010 en brengt Spanje in lijn met het antiwitwaspakket dat de Europese Unie in 2024 heeft goedgekeurd. De bijbehorende verordening is vanaf 10 juli 2027 rechtstreeks van toepassing in de hele EU.

Het is nog geen wet: na de openbare raadpleging gaat het voorontwerp terug naar de Consejo de Ministros en moet het door de Cortes (het Spaanse parlement), dus de tekst kan nog wijzigen.

Wat wel vaststaat, is de richting: meer controle en een sterkere toezichthouder, de Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), die taken bundelt die nu over meerdere instanties verdeeld zijn, waaronder die van de Sepblac. Volgens de tekst in raadpleging kan de ANIFI een verdachte transactie tot tien werkdagen stilleggen en het gebruik van een rekening tot vijf dagen blokkeren.

Op welke vastgoedtransacties is de antiwitwaswet van toepassing?

De wet geldt voor de verplichte entiteiten (sujetos obligados) in de sector: projectontwikkelaars, makelaarskantoren die bemiddelen bij koop of verhuur, en advocaten of adviseurs die bij de transactie betrokken zijn. Het Europese pakket omvat ook aanbieders van verblijfsrecht via investering, al verdween de golden visa voor de aankoop van een woning in Spanje op 3 april 2025. Het belangrijkste onderscheid is dat tussen kopen en huren:

De huurdrempel is niet nieuw: ze werd ingevoerd door het Real Decreto-ley 7/2021 en de nieuwe wet handhaaft haar. Wat verandert, is alles wat de makelaar daarboven moet doen.

Wat vraagt de makelaar van je bij de aankoop van een luxewoning?

Als je koopt via een makelaarskantoor of rechtstreeks van een projectontwikkelaar, reken er dan op dat er aanzienlijk meer wordt gevraagd dan je paspoort en je NIE (Número de Identidad de Extranjero, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders). Dit zijn de controles die er al zijn of die het voorontwerp versterkt:

• Volledige identificatie: identiteitsbewijs, NIE en, als je via een vennootschap koopt, de uiteindelijk belanghebbende (titular real), dat wil zeggen de natuurlijke persoon die de vennootschap controleert.
• Registro Central de Titularidades Reales: de makelaar moet dit register bij elke nieuwe klant raadplegen, het elektronische certificaat bewaren en elke afwijking melden aan de toezichthouder. Het zal niet meer volstaan om het de klant gewoon te vragen.
• Herkomst van de gelden: documenten die aantonen waar het geld vandaan komt, of dat nu een verkoop, een erfenis, spaargeld of een lening is.
• Personen met een publieke functie: als jij, een familielid of een naaste een belangrijke openbare functie bekleedt of heeft bekleed, geldt een verscherpte zorgvuldigheidsplicht.
• Ongebruikelijke transacties: als een transactie geen duidelijke economische logica heeft, moet de makelaar haar schriftelijk analyseren, niet uitvoeren zolang het onduidelijk is en, als de twijfels blijven, melden aan de ANIFI.

Deze controles wegen hier extra zwaar, omdat een groot deel van het geld uit het buitenland komt: buitenlanders tekenen al 37% van de koopakten in de provincie Málaga, zoals we op deze blog hebben beschreven.

Wat verandert er voor makelaars en projectontwikkelaars?

Het zwaarst valt de last op de professionals, die een formele compliancestructuur nodig hebben:

• Een compliance officer die deel uitmaakt van het bestuursorgaan en een vertegenwoordiger bij de ANIFI, beide gemeld aan de toezichthouder.
• Schriftelijk beleid met risicobeoordeling, een intern meldkanaal en opleiding van het personeel, ook bij dochterondernemingen en filialen.
• Geschiktheid: niemand die veroordeeld is voor witwassen, terrorismefinanciering of andere onderliggende misdrijven mag nog optreden als makelaar of projectontwikkelaar, een verplichte onderneming leiden of 25% of meer van de stemrechten controleren, totdat zijn strafblad is gewist.

En de boetes lopen sterk op. Ernstige overtredingen, zoals een klant verkeerd identificeren of geen vertegenwoordiger bij de ANIFI aanwijzen, beginnen bij 60.000 euro en kunnen oplopen tot het hoogste van deze bedragen: 10 miljoen euro, 10% van de jaaromzet of een veelvoud van het bedrag van de transactie of van de behaalde winst. Verantwoordelijke bestuurders en leidinggevenden riskeren persoonlijke boetes tot 10 miljoen en tot vijf jaar beroepsverbod in de sector.

Waarom staan luxe en Marbella in het vizier?

De Financial Action Task Force (FATF, in het Spaans GAFI) en de Europese Unie beschouwen vastgoed als een sector die zeer kwetsbaar is voor witwassen: er gaan hoge bedragen in om, de echte eigenaar kan achter ketens van vennootschappen worden verborgen en het dient om geld een legaal uiterlijk te geven. Bovendien groeit de high-endverhuur in markten als Madrid, Barcelona, Marbella, Ibiza of Palma.

Aan de Costa del Sol is dat segment geen niche. Dat blijkt uit de actieve advertenties op evsproperty.com op 16 september 2026:

Bron: EVS PROPERTY GROUP, actieve advertenties. Mediane vraagprijs volgens ons maandelijkse prijsrapport voor de Costa del Sol.

Bijna de helft van het aanbod in Marbella en meer dan de helft in Benahavís kost meer dan een miljoen euro, en bijna één op de vier geadverteerde huurwoningen in Marbella gaat boven 10.000 euro per maand uit. Luxe is hier geen uitzondering.

Hoe bereid je je voor als je wilt kopen of huren aan de Costa del Sol?

Om vertraging te voorkomen, is het verstandig het volgende bij de hand te hebben voordat je reserveert:

• Het NIE, onmisbaar om te kunnen tekenen. Op deze blog leggen we stap voor stap uit hoe je het aanvraagt.
• Bewijsstukken van de herkomst van het geld: de escritura (notariële akte) van de verkoop van een andere woning, aanvaarding van een erfenis, bankafschriften of een leningsovereenkomst.
• Als je via een vennootschap koopt: de escritura van de vennootschap, de kapitaalverdeling en een correct ingeschreven uiteindelijk belanghebbende. Op de blog bespreken we ook wanneer het loont om via een vennootschap te kopen.
• Overboekingen vanaf rekeningen op jouw naam: betalingen vanaf rekeningen van derden of vanuit meerdere landen zonder toelichting roepen vaak meer vragen op.
• Geen contant geld: als je koopt van een projectontwikkelaar of een ander bedrijf, mag je contant maximaal 1.000 euro betalen, of 10.000 euro als je een particulier bent zonder fiscale woonplaats in Spanje.

En laat ruimte in je planning: als iets twijfels oproept, wordt de transactie stilgelegd totdat het is opgehelderd.

Conclusie

De nieuwe antiwitwaswet verandert niet wat je kunt kopen, maar hoe je aantoont dat alles in orde is. Aan de Costa del Sol, waar drie op de tien te koop staande woningen meer dan een miljoen euro kosten, raakt ze een belangrijk deel van de markt, en wie met een kant-en-klaar dossier aankomt, rondt zijn transactie met veel minder wrijving af.

Als je van plan bent te kopen of te huren in Marbella, Benahavís of elders aan de Costa del Sol, begeleidt EVS PROPERTY GROUP je vanaf het eerste contact bij de documentatie die je het best klaar kunt hebben.

Dit artikel is informatief bedoeld: het voorontwerp kan tijdens de behandeling nog veranderen en vervangt geen juridisch advies over jouw transactie.

Veelgestelde vragen