Nybygg er mangelvare og setter prisrekord mens salget faller: Hva skjer på Costa del Sol

Nybygg i Spania nådde en gjennomsnittspris på 307 782 € i første kvartal 2026. Det er et historisk toppnivå og 6 % mer enn ett år tidligere, samtidig som de samlede omsetningene falt med 12,7 %. Forklaringen er ikke etterspørselen, men at det knapt finnes nye boliger til salgs. På Costa del Sol merkes denne knappheten tidligere og sterkere enn i resten av landet.

Hvorfor stiger prisen på nybygg når det selges mindre?

Fordi det er antall transaksjoner som faller, ikke kjøpernes interesse. Mellom januar og mars 2026 ble det gjennomført 163 322 boligkjøp i Spania, 12,7 % færre enn i samme kvartal året før. Av disse var bare 13 789 nye boliger: 15,4 % færre, og knappe 8,5 % av hele markedet. Når 91,5 % av det som selges er bruktbolig, er nybygg ikke lenger et masseprodukt, men oppfører seg som et nisjeprodukt, med nisjepris.

Sammenlignet med forrige syklus er bildet knusende. I 2008 sto nybygg for 59,1 % av omsetningene, rundt 333 000 enheter i året, og i 2006 og 2007 ble det solgt over 410 000 i året. I dag er andelen syv ganger mindre. I løpet av det siste tiåret har salget av bruktbolig nesten doblet seg, mens nybygg bare har vokst med 39 %.

Hvor mange nye boliger bygges, og hvor mange trengs?

I 2025 ble det visert (visados, arkitektforeningens godkjenning av byggeprosjekter) nær 140 000 nye boliger i Spania, mot 128 000 året før. Det er en bedring, men den er langt fra nok: etableringen av nye husholdninger tilsier en etterspørsel på rundt 250 000 boliger i året, og det akkumulerte underskuddet er allerede oppe i rundt 750 000 enheter. Med andre ord: selv om det bygges mer enn i 2024, vokser hullet for hvert år.

Fordelingen av visados for 2025 etter område sier mye om hvor utbyggingen foregår:

• Andalucía: 33 500 visados, 6,5 % flere enn året før og størst i Spania.
• Comunidad Valenciana: 19 700 visados, et hopp på 47 %.
• Madrid: 18 600 visados, praktisk talt uendret (−0,2 %).
• Cataluña: 15 800 visados, 6,6 % færre.

At Andalucía ligger i teten betyr ikke at det er overskudd på boliger. Det betyr at det er her man gjør mest for å møte en etterspørsel som i kystbåndet også omfatter internasjonale kjøpere og kjøpere av fritidsbolig, to profiler som ikke fanges opp i statistikken over husholdningsdannelse.

Hva koster nybygg i Málaga og på Costa del Sol?

Gjennomsnittsprisen for nye boliger i provinsen Málaga lå på 250 990 € i første kvartal 2026, under Baleares (708 111 €), Madrid (455 094 €), Girona (432 426 €) og Barcelona (337 709 €). Provinssnittet blander imidlertid innlandet med kysten og skjuler virkeligheten langs kysten: i kommuner som Estepona og Fuengirola selges nybygg i et spenn på 6 000 til 9 000 €/m², og i Fuengirola finnes det allerede prosjekter som overstiger 10 000 €/m², tall helt i nasjonal toppklasse.

For å sette disse prisene i sammenheng er dette medianverdiene for utbudspriser i vår egen portefølje på Costa del Sol, som omfatter både nybygg og bruktbolig:

Dette er utbudspriser, ikke priser i escritura (den notarielle kjøpekontrakten), og de oppdateres hver måned i vår markedsrapport for Costa del Sol. Konklusjonen er tydelig: nybygg på første rad til sjøen selges i dag over den generelle medianen i sin egen kommune, og i noen tilfeller er €/m² dobbelt så høy som for en tilsvarende bruktbolig.

Hvorfor merker Costa del Sol knappheten tidligere?

På grunn av størrelsen på det lokale markedet sammenlignet med antallet kjøpere det tiltrekker seg. På den nasjonale listen over byer med flest solgte nye boliger i 2025 kommer Málaga på fjerdeplass med 1 038 enheter (21 % færre enn året før), og Estepona på sjuendeplass med 892, foran hovedsteder som Valencia. Estepona har under 80 000 innbyggere: at byen havner blant Spanias ti byer som selger mest nybygg, viser hvor mye utbyggingen på Málaga-kysten spiller i en egen liga.

På toppen av dette kommer tomtene. I kystbåndet mellom Málaga og Estepona er det begrenset med ferdig regulert tomt, planprosessene er lange, og byggekostnadene har ikke falt tilbake til nivået før pandemien. Utbyggeren som får byggetillatelse vet at prosjektet selges på tegning, og har derfor ingen grunn til å justere prisen: nedgangen i antall transaksjoner skyldes tilbudet, ikke etterspørselen.

Hva bør en kjøper eller investor gjøre nå?

• Ikke tolk fallet i salget som et prisfall. Det er 163 322 færre transaksjoner fordi det er færre boliger tilgjengelig, ikke fordi markedet kjøler seg ned.
• Hvis du ser etter nybygg ved kysten, bør du gå inn tidlig i prosjektet. Prosjekter i Estepona, Mijas eller Fuengirola har ofte solgt de beste enhetene før råbygget er ferdig, og prisen stiger trinnvis under salgsperioden.
• Sammenlign alltid med tilsvarende bruktbolig. Med forskjeller på 2 000–4 000 €/m² mellom ny og brukt bolig i samme område kan en godt planlagt oppussing være den mest lønnsomme veien.
• Se på byggebeskrivelsen (memoria de calidades) og leveringstidene før du ser på prisen. I et marked uten alternativer har risikoen flyttet seg fra prisen til forsinkelsen.
• Ha finansieringen i orden før du reserverer. Ved kjøp på tegning avgjøres reservasjonen i løpet av dager, og selgeren venter ikke.

Konklusjon

Det spanske markedet opplever en kun tilsynelatende paradoksal situasjon: færre omsetninger og høyere priser, fordi det underliggende problemet ikke er mangel på kjøpere, men mangel på boliger. Med et underskudd på 750 000 enheter og en årlig produksjon på 140 000 mot 250 000 som trengs, vil knappheten vare i årene fremover. I Málaga og på Costa del Sol, hvor den internasjonale etterspørselen kommer i tillegg til den nasjonale, er denne spenningen allerede innregnet i prisen.

Hvis du vurderer å kjøpe nybygg på Costa del Sol og vil vite hvilke prosjekter som har reelt ledige enheter og til hvilken pris per kvadratmeter, send oss en melding: vi jobber med det aktive utbudet i hele provinsen og kan fortelle deg om nytt eller brukt gir mest mening i ditt tilfelle.

Ofte stilte spørsmål