Nybyggeri er en mangelvare og slår prisrekord, mens salget falder: Hvad sker der på Costa del Sol

Nybyggeri i Spanien nåede en gennemsnitspris på 307.782 € i første kvartal 2026, det højeste niveau nogensinde og 6 % mere end et år tidligere, samtidig med at det samlede antal boligkøb faldt med 12,7 %. Forklaringen er ikke efterspørgslen: Der er simpelthen næsten ingen nye boliger til salg. På Costa del Sol mærkes den knaphed tidligere og kraftigere end i resten af landet.

Hvorfor stiger prisen på nybyggeri, når der sælges mindre?

Fordi det er antallet af handler, der falder, ikke køberens interesse. Mellem januar og marts 2026 blev der gennemført 163.322 boligkøb i Spanien, 12,7 % færre end i samme kvartal året før. Af dem var kun 13.789 nybyggede boliger: 15,4 % færre og blot 8,5 % af hele markedet. Når 91,5 % af det, der sælges, er brugte boliger, er nybyggeri ikke længere et alternativ for de mange, men opfører sig som et nicheprodukt med nicheprisen.

Sammenligningen med den forrige cyklus er rystende. I 2008 udgjorde nybyggeri 59,1 % af handlerne, omkring 333.000 enheder om året; i 2006 og 2007 blev der på et tidspunkt solgt over 410.000 om året. I dag er andelen syv gange mindre. I det seneste årti har salget af brugte boliger næsten fordoblet sig, mens nybyggeri kun er vokset med 39 %.

Hvor mange nye boliger bygges der, og hvor mange er der brug for?

I 2025 blev der visteret (godkendt af de tekniske fagforeninger som led i byggetilladelsen) omkring 140.000 nye boliger i Spanien mod 128.000 året før. Det er en forbedring, men den er langt fra nok: Dannelsen af nye husstande peger på en efterspørgsel på næsten 250.000 boliger om året, og det akkumulerede underskud nærmer sig allerede 750.000 enheder. Med andre ord vokser hullet år for år, selv om der bygges mere end i 2024.

Fordelingen af disse visa i 2025 efter region siger meget om, hvor byggeriet er på vej hen:

• Andalusien: 33.500 byggevisa, 6,5 % flere end året før og Spaniens førende region.
• Valencia-regionen (Comunidad Valenciana): 19.700 byggevisa, et spring på 47 %.
• Madrid: 18.600 byggevisa, stort set uændret (−0,2 %).
• Catalonien: 15.800 byggevisa, 6,6 % færre.

At Andalusien fører, betyder ikke, at der er overudbud. Det betyder, at det er her, man gør mest for at imødekomme en efterspørgsel, som i kystzonen også omfatter den internationale køber og køberen af fritidsbolig, to profiler, der ikke indgår i statistikkerne over husstandsdannelse.

Hvad koster nybyggeri i Málaga og på Costa del Sol?

Gennemsnitsprisen for nye boliger i provinsen Málaga lå på 250.990 € i første kvartal 2026, under Baleariske Øer (708.111 €), Madrid (455.094 €), Girona (432.426 €) og Barcelona (337.709 €). Provinsgennemsnittet blander dog baglandet med kysten og skjuler virkeligheden ved kysten: I kommuner som Estepona og Fuengirola sælges nybyggeri i et interval på 6.000 til 9.000 €/m², og i Fuengirola findes der allerede projekter over 10.000 €/m², tal i den nationale topklasse.

For at sætte priserne i perspektiv er her de medianpriser, vi arbejder med i vores egen portefølje på Costa del Sol, som omfatter både nybyggeri og brugte boliger:

Der er tale om udbudspriser, ikke priser i skødet (escritura), og de opdateres hver måned i vores markedsrapport for Costa del Sol. Konklusionen er klar: Nybyggeri på første række til kysten sælges i dag over den generelle median i sin egen kommune, og i nogle tilfælde er €/m² det dobbelte af tilsvarende brugte boliger.

Hvorfor mærker Costa del Sol knapheden tidligere?

På grund af det lokale markeds størrelse set i forhold til antallet af købere, det tiltrækker. På den nationale rangliste over byer med flest solgte nye boliger i 2025 ligger Málaga på fjerdepladsen med 1.038 enheder (21 % færre end året før) og Estepona på syvendepladsen med 892, foran hovedstæder som Valencia. Estepona har under 80.000 indbyggere: At byen sniger sig ind blandt de ti byer i Spanien, der sælger mest nybyggeri, viser, hvor meget byggeriet på Málagas kyst spiller i en anden liga.

Oven i det presset kommer jorden. På kyststrækningen mellem Málaga og Estepona er byggeklar grund begrænset, de byplanmæssige frister er lange, og byggeomkostningerne er ikke vendt tilbage til niveauet fra før pandemien. Bygherren, der får byggetilladelse, ved, at han sælger fra tegning, så han har ingen grund til at sænke prisen: Faldet i antallet af handler skyldes udbuddet, ikke efterspørgslen.

Hvad bør en køber eller investor gøre nu?

• Læs ikke det faldende salg som faldende priser. Der er 163.322 færre handler, fordi der er færre boliger til rådighed, ikke fordi markedet køler af.
• Hvis du søger nybyggeri ved kysten, så gå ind i en tidlig fase. Projekterne i Estepona, Mijas eller Fuengirola udsælger som regel deres bedste enheder, før råbygningen er færdig, og prisen stiger fase for fase under salget.
• Sammenlign altid med tilsvarende brugte boliger. Med forskelle på 2.000-4.000 €/m² mellem nyt og brugt i samme område kan en velplanlagt renovering være den mest rentable vej.
• Gennemgå byggebeskrivelsen (memoria de calidades) og leveringsfristerne, før du ser på prisen. På et marked uden alternativer er risikoen flyttet fra prisen til forsinkelsen.
• Få finansieringen på plads, før du reserverer. Fra tegning afgøres reservationen på få dage, og sælgeren venter ikke.

Konklusion

Det spanske marked oplever en kun tilsyneladende paradoksal situation: færre handler og højere priser, fordi det grundlæggende problem ikke er, at der mangler købere, men at der mangler boliger. Med et underskud på 750.000 enheder og en årlig produktion på 140.000 mod de 250.000, der er brug for, har knapheden mange år foran sig. I Málaga og på Costa del Sol, hvor den internationale efterspørgsel lægges oven i den nationale, ligger den spænding allerede i prisen.

Hvis du overvejer at købe nybyggeri på Costa del Sol og vil vide, hvilke projekter der har reelt tilgængelige enheder, og til hvilken pris pr. kvadratmeter, så skriv til os: Vi arbejder med det aktive udbud i hele provinsen og kan fortælle dig, om nyt eller brugt giver mest mening i netop dit tilfælde.

Ofte stillede spørgsmål

Vil prisen på nybyggeri i Spanien falde?

Der er ingen tegn på det på kort sigt. Prisen stiger på grund af mangel på udbud, ikke på grund af spekulativ overefterspørgsel: Så længe der visteres 140.000 boliger om året mod en efterspørgsel på 250.000, består presset på prisen.

Hvad koster en nybygget bolig på Costa del Sol?

I kystkommuner som Estepona eller Fuengirola er det sædvanlige interval 6.000 til 9.000 €/m², med projekter over 10.000 €/m² på første række. Provinsgennemsnittet for nybyggeri i Málaga var 250.990 € i første kvartal 2026, men det tal inkluderer baglandet.

Er det bedst at købe nybyggeri eller en brugt bolig i Málaga?

Det afhænger af formålet. Nybyggeri giver energieffektivitet, tiårsgarantier og mulighed for tilpasning, men handles med en præmie, der kan nå op på 4.000 €/m² over tilsvarende brugte boliger. Til investering med udlejning giver en brugt bolig med god beliggenhed som regel det bedste startafkast.

Hvorfor falder antallet af handler, når efterspørgslen er så stor?

Fordi man ikke kan sælge det, der ikke findes. De 163.322 handler i første kvartal 2026 afspejler en stadig mindre tilgængelig beholdning, især inden for nybyggeri, hvor salget faldt med 15,4 % til blot 13.789 enheder.

Kan en udlænding købe nybyggeri fra tegning i Spanien?

Ja, uden begrænsninger på grund af nationalitet. Du skal bruge et NIE (spansk identifikationsnummer for udlændinge), en spansk bankkonto og, ved køb fra tegning, kontrollere, at bygherren har en bankgaranti eller forsikring for de beløb, der er indbetalt på forhånd, hvilket er et lovkrav.