Neubau wird knapp und erreicht Rekordpreis, während die Verkäufe sinken: Was an der Costa del Sol passiert

Neubauwohnungen in Spanien erreichten im ersten Quartal 2026 einen durchschnittlichen Preis von 307.782 € – ein historischer Höchstwert und 6 % mehr als ein Jahr zuvor, und das genau in einer Zeit, in der die Gesamtverkäufe um 12,7 % zurückgingen. Die Erklärung liegt nicht bei der Nachfrage: Es kommt schlicht kaum neues Angebot auf den Markt. An der Costa del Sol macht sich diese Knappheit früher und deutlicher bemerkbar als im restlichen Land.

Warum steigt der Preis für Neubau, wenn weniger verkauft wird?

Weil nicht das Interesse der Käufer sinkt, sondern die Zahl der Transaktionen. Zwischen Januar und März 2026 wurden in Spanien 163.322 Wohnungskäufe abgeschlossen, 12,7 % weniger als im gleichen Quartal des Vorjahres. Davon entfielen nur 13.789 auf Neubauwohnungen: 15,4 % weniger und gerade einmal 8,5 % des gesamten Marktes. Wenn 91,5 % der verkauften Immobilien Gebrauchtimmobilien sind, ist Neubau keine Massenalternative mehr, sondern verhält sich wie ein Nischenprodukt – mit Nischenpreis.

Der Vergleich mit dem vorherigen Zyklus ist ernüchternd. 2008 machte Neubau 59,1 % der Verkäufe aus, rund 333.000 Einheiten pro Jahr; 2006 und 2007 wurden sogar mehr als 410.000 pro Jahr verkauft. Heute ist der Anteil siebenmal geringer. Im letzten Jahrzehnt haben sich die Verkäufe von Gebrauchtimmobilien fast verdoppelt, während Neubau nur um 39 % gewachsen ist.

Wie viele Neubauwohnungen werden gebaut und wie viele werden benötigt?

2025 wurden in Spanien knapp 140.000 Neubauwohnungen visiert (die für den Baubeginn erforderliche Visierung des Bauprojekts), gegenüber 128.000 im Vorjahr. Das ist eine Verbesserung, bleibt aber weit hinter dem Bedarf zurück: Die Haushaltsbildung deutet auf eine Nachfrage von rund 250.000 Wohnungen pro Jahr hin, und das aufgelaufene Defizit liegt bereits bei etwa 750.000 Einheiten. Anders gesagt: Selbst wenn mehr gebaut wird als 2024, wächst die Lücke jedes Jahr weiter.

Die regionale Verteilung dieser Visierungen von 2025 zeigt deutlich, wo sich der Wohnungsbau gerade bewegt:

• Andalucía: 33.500 Visierungen, 6,5 % mehr als im Vorjahr und damit Spitzenreiter unter den spanischen Regionen.
• Comunidad Valenciana: 19.700 Visierungen, ein Sprung von 47 %.
• Madrid: 18.600 Visierungen, praktisch unverändert (−0,2 %).
• Cataluña: 15.800 Visierungen, 6,6 % weniger.

Dass Andalucía vorne liegt, heißt nicht, dass es ein Überangebot gibt. Es bedeutet, dass hier am meisten versucht wird, eine Nachfrage zu bedienen, zu der an der Küste zusätzlich internationale Käufer und Käufer von Zweitwohnsitzen zählen – zwei Profile, die in den Statistiken zur Haushaltsbildung nicht auftauchen.

Welchen Preis hat Neubau in Málaga und an der Costa del Sol?

Der durchschnittliche Preis einer Neubauwohnung in der Provinz Málaga lag im ersten Quartal 2026 bei 250.990 € und damit unter Baleares (708.111 €), Madrid (455.094 €), Girona (432.426 €) und Barcelona (337.709 €). Dieser Provinzdurchschnitt mischt jedoch das Hinterland mit der Küste und verbirgt die Realität am Meer: In Gemeinden wie Estepona oder Fuengirola wird Neubau in einer Spanne von 6.000 bis 9.000 €/m² vermarktet, und in Fuengirola gibt es bereits Projekte, die 10.000 €/m² übersteigen – Werte auf Spitzenniveau in ganz Spanien.

Um diese Preise einzuordnen, hier die Median-Angebotspreise aus unserem eigenen Portfolio an der Costa del Sol, das sowohl Neubau als auch Gebrauchtimmobilien umfasst:

Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um die in der escritura (notarieller Kaufvertrag) beurkundeten Preise, und sie werden jeden Monat in unserem Marktbericht zur Costa del Sol aktualisiert. Die Schlussfolgerung ist eindeutig: Neubau in erster Meereslinie wird heute über dem allgemeinen Median der jeweiligen Gemeinde verkauft und verdoppelt in manchen Fällen den €/m² vergleichbarer Gebrauchtobjekte.

Warum macht sich die Knappheit an der Costa del Sol früher bemerkbar?

Wegen der Größe des lokalen Marktes im Verhältnis zur Zahl der Käufer, die er anzieht. Im nationalen Ranking der Städte mit den meisten verkauften Neubauwohnungen 2025 liegt Málaga mit 1.038 Einheiten auf Platz vier (21 % weniger als im Vorjahr) und Estepona mit 892 auf Platz sieben, noch vor Hauptstädten wie Valencia. Estepona hat keine 80.000 Einwohner: Dass die Stadt unter die zehn spanischen Städte mit den meisten verkauften Neubauten gelangt, zeigt, wie sehr der Wohnungsbau an der malagueñischen Küste in einer anderen Liga spielt.

Hinzu kommt das Bauland. Im Küstenstreifen zwischen Málaga und Estepona ist baureifes Land begrenzt, die städtebaulichen Verfahren dauern lange, und die Baukosten sind nicht auf das Niveau vor der Pandemie zurückgekehrt. Ein Bauträger, der eine Baugenehmigung erhält, weiß, dass er ab Plan verkauft, und hat daher keinen Anreiz, den Preis zu senken: Der Rückgang der Transaktionen liegt am Angebot, nicht an der Nachfrage.

Was sollten Käufer oder Investoren jetzt tun?

• Den Verkaufsrückgang nicht als Preisrückgang lesen. Es gibt 163.322 Transaktionen weniger, weil weniger Angebot verfügbar ist, nicht weil sich der Markt abkühlt.
• Wer Neubau an der Küste sucht, sollte in der Frühphase einsteigen. Die Projekte in Estepona, Mijas oder Fuengirola verkaufen ihre besten Einheiten meist, bevor der Rohbau fertig ist, und der Preis steigt phasenweise während der Vermarktung.
• Immer mit vergleichbaren Gebrauchtobjekten vergleichen. Bei Unterschieden von 2.000–4.000 €/m² zwischen Neubau und Bestand in derselben Lage kann eine gut geplante Renovierung der rentabelste Weg sein.
• Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie die Übergabefristen noch vor dem Preis prüfen. In einem Markt ohne Alternativen hat sich das Risiko vom Preis auf die Verzögerung verlagert.
• Die Finanzierung klären, bevor reserviert wird. Ab Plan wird die Reservierung innerhalb weniger Tage entschieden, und der Verkäufer wartet nicht.

Fazit

Der spanische Markt erlebt ein nur scheinbares Paradox: weniger Verkäufe und höhere Preise, weil das Grundproblem nicht fehlende Käufer sind, sondern fehlende Wohnungen. Bei einem Defizit von 750.000 Einheiten und einer jährlichen Produktion von 140.000 gegenüber 250.000 benötigten Wohnungen wird die Knappheit noch Jahre anhalten. In Málaga und an der Costa del Sol, wo zur nationalen Nachfrage die internationale hinzukommt, spiegelt sich diese Spannung bereits im Preis wider.

Wenn Sie den Kauf einer Neubauimmobilie an der Costa del Sol erwägen und wissen möchten, welche Projekte tatsächlich verfügbare Einheiten haben und zu welchem Preis pro Quadratmeter, schreiben Sie uns: Wir arbeiten mit dem aktiven Angebot der gesamten Provinz und können Ihnen sagen, ob in Ihrem konkreten Fall Neubau oder Bestand mehr Sinn ergibt.

Häufig gestellte Fragen