Нового жилья всё меньше, а цены бьют рекорды на фоне падения продаж: что происходит на Коста-дель-Соль

Средняя цена новостроек в Испании в первом квартале 2026 года составила 307 782 € — это исторический максимум и на 6 % больше, чем годом ранее, при том что общее число сделок купли-продажи сократилось на 12,7 %. Объяснение кроется не в спросе: просто новых объектов в продаже почти нет. На Коста-дель-Соль этот дефицит ощущается раньше и острее, чем в остальной стране.

Почему цены на новостройки растут, если продаётся меньше?

Потому что падает количество сделок, а не интерес покупателей. С января по март 2026 года в Испании было заключено 163 322 сделки купли-продажи жилья — на 12,7 % меньше, чем в том же квартале предыдущего года. Из них лишь 13 789 пришлись на новое жильё: это на 15,4 % меньше и всего 8,5 % всего рынка. Когда 91,5 % продаваемого жилья — вторичное, новостройка перестаёт быть массовой альтернативой и превращается в нишевый продукт с нишевой ценой.

Сравнение с предыдущим циклом впечатляет. В 2008 году на новостройки приходилось 59,1 % сделок — около 333 000 единиц в год; в 2006 и 2007 годах продавалось более 410 000 в год. Сегодня их доля в семь раз меньше. За последнее десятилетие продажи вторичного жилья почти удвоились, тогда как новостроек выросли лишь на 39 %.

Сколько нового жилья строится и сколько требуется?

В 2025 году в Испании было выдано около 140 000 строительных виз (visados) на новое жильё против 128 000 годом ранее. Это улучшение, но его явно недостаточно: рост числа домохозяйств указывает на потребность примерно в 250 000 квартир и домов в год, а накопленный дефицит уже составляет около 750 000 единиц. Иными словами, даже если строить больше, чем в 2024 году, разрыв с каждым годом продолжает увеличиваться.

Распределение этих виз 2025 года по регионам многое говорит о том, где сейчас смещается застройка:

• Андалусия: 33 500 виз, на 6,5 % больше, чем годом ранее, — первое место среди автономных сообществ Испании.
• Валенсийское сообщество: 19 700 виз, рост на 47 %.
• Мадрид: 18 600 виз, практически без изменений (−0,2 %).
• Каталония: 15 800 виз, на 6,6 % меньше.

Лидерство Андалусии не означает избытка предложения. Оно означает, что именно здесь больше всего стараются ответить на спрос, который на побережье включает также иностранных покупателей и покупателей второго жилья — два профиля, не учитываемых в статистике формирования домохозяйств.

Сколько стоят новостройки в Малаге и на Коста-дель-Соль?

Средняя цена нового жилья в провинции Малага в первом квартале 2026 года составила 250 990 €, что ниже, чем на Балеарских островах (708 111 €), в Мадриде (455 094 €), Жироне (432 426 €) и Барселоне (337 709 €). Однако эта средняя по провинции цифра смешивает внутренние районы с побережьем и скрывает реальную картину на самой costa: в таких муниципалитетах, как Estepona или Fuengirola, новостройки продаются по цене от 6 000 до 9 000 €/м², а в Fuengirola уже есть проекты, где цена превышает 10 000 €/м² — это показатели национального уровня.

Чтобы поместить эти цены в контекст, приводим медианные цены предложения из нашего собственного портфеля на Коста-дель-Соль, куда входят как новостройки, так и вторичное жильё:

Это цены предложения, а не цены, указанные в escritura (нотариальном договоре купли-продажи), и они обновляются каждый месяц в нашем обзоре рынка Коста-дель-Соль. Вывод очевиден: новостройки на первой линии побережья сегодня продаются дороже общей медианы собственного муниципалитета, а в некоторых случаях цена за м² вдвое выше, чем у аналогичного вторичного жилья.

Почему на Коста-дель-Соль дефицит ощущается раньше?

Из-за соотношения размера местного рынка и числа покупателей, которых он привлекает. В национальном рейтинге городов по числу проданных новостроек в 2025 году Málaga занимает четвёртое место с 1 038 единицами (на 21 % меньше, чем годом ранее), а Estepona — седьмое с 892, опережая такие города, как Valencia. В Estepona живёт менее 80 000 человек: то, что она входит в десятку городов Испании с наибольшими продажами новостроек, показывает, насколько застройка на побережье Малаги играет в другой лиге.

К этому давлению добавляется проблема земли. На прибрежной полосе между Málaga и Estepona количество готовых к застройке участков ограничено, градостроительные сроки долгие, а строительные расходы так и не вернулись к допандемийному уровню. Застройщик, получивший лицензию, знает, что продаёт на стадии проекта, поэтому у него нет стимула снижать цену: падение числа сделок связано с предложением, а не со спросом.

Что стоит делать покупателю или инвестору сейчас?

• Не считать падение продаж падением цен. Сделок стало на 163 322 меньше потому, что доступно меньше объектов, а не потому, что рынок остывает.
• Если вы ищете новостройку на побережье — входить на раннем этапе. В проектах в Estepona, Mijas или Fuengirola лучшие квартиры обычно раскупают до завершения возведения конструкции, а цена по очередям растёт в ходе продаж.
• Всегда сравнивать с аналогичным вторичным жильём. При разнице в 2 000–4 000 €/м² между новым и вторичным жильём в одном районе грамотно спланированный ремонт может оказаться самым выгодным вариантом.
• Сначала изучать memoria de calidades (спецификацию материалов и отделки) и сроки сдачи, а уже потом цену. На рынке без альтернатив риск сместился с цены на задержку.
• Решить вопрос с финансированием до бронирования. При покупке на стадии проекта бронь решается за считаные дни, и продавец ждать не будет.

Заключение

Испанский рынок переживает лишь кажущийся парадокс: сделок меньше, а цены выше, потому что главная проблема не в нехватке покупателей, а в нехватке жилья. При дефиците в 750 000 единиц и ежегодном строительстве 140 000 вместо необходимых 250 000 дефицит сохранится ещё не один год. В Малаге и на Коста-дель-Соль, где к внутреннему спросу добавляется иностранный, это напряжение уже отражено в цене.

Если вы рассматриваете покупку новостройки на Коста-дель-Соль и хотите узнать, в каких проектах есть реально доступные объекты и по какой цене за квадратный метр, напишите нам: мы работаем с актуальными предложениями по всей провинции и подскажем, что в вашем конкретном случае разумнее — новое или вторичное жильё.

Часто задаваемые вопросы