Il nuovo scarseggia e segna il record di prezzo mentre le vendite calano: cosa succede sulla Costa del Sol

Le nuove costruzioni in Spagna hanno raggiunto un prezzo medio di 307.782 € nel primo trimestre del 2026, il massimo storico e il 6% in più rispetto a un anno prima, proprio mentre le compravendite totali calavano del 12,7%. La spiegazione non sta nella domanda: sta nel fatto che c’è appena prodotto nuovo in vendita. Sulla Costa del Sol questa scarsità si avverte prima e con più forza che nel resto del Paese.

Perché il prezzo del nuovo sale se si vende meno?

Perché a calare è il numero di operazioni, non l’interesse di chi compra. Tra gennaio e marzo del 2026 in Spagna si sono concluse 163.322 compravendite di abitazioni, il 12,7% in meno rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Di queste, solo 13.789 riguardavano abitazioni nuove: il 15,4% in meno e appena l’8,5% dell’intero mercato. Quando il 91,5% di ciò che si vende è usato, il nuovo smette di essere un’alternativa di massa e inizia a comportarsi come un prodotto di nicchia, con un prezzo di nicchia.

Il confronto con il ciclo precedente è impietoso. Nel 2008 il nuovo rappresentava il 59,1% delle compravendite, circa 333.000 unità all’anno; nel 2006 e nel 2007 se ne vendettero oltre 410.000 all’anno. Oggi il peso è sette volte inferiore. Nell’ultimo decennio l’usato ha quasi raddoppiato le vendite, mentre il nuovo è cresciuto solo del 39%.

Quante abitazioni nuove si costruiscono e quante ne servirebbero?

Nel 2025 in Spagna sono stati vistati i progetti di circa 140.000 nuove abitazioni, contro le 128.000 dell’anno precedente. È un miglioramento, ma resta ben al di sotto del necessario: la formazione di nuovi nuclei familiari indica una domanda vicina alle 250.000 abitazioni all’anno, e il deficit accumulato si aggira ormai intorno alle 750.000 unità. In altre parole, anche costruendo più che nel 2024 il divario continua ad ampliarsi ogni anno.

Per territorio, la distribuzione di questi visti del 2025 dice molto su dove si sta muovendo la promozione immobiliare:

• Andalucía: 33.500 progetti vistati, il 6,5% in più rispetto all’anno precedente e prima comunità autonoma della Spagna.
• Comunidad Valenciana: 19.700 progetti vistati, con un balzo del 47%.
• Madrid: 18.600 progetti vistati, praticamente stabili (−0,2%).
• Cataluña: 15.800 progetti vistati, il 6,6% in meno.

Il fatto che l’Andalucía sia in testa non significa che ci sia un eccesso di offerta. Significa che è lì che più si tenta di rispondere a una domanda che, nella fascia costiera, comprende anche l’acquirente internazionale e quello della seconda casa, due profili che non compaiono nelle statistiche sulla formazione di nuovi nuclei familiari.

Che prezzo ha il nuovo a Málaga e sulla Costa del Sol?

Il prezzo medio dell’abitazione nuova nella provincia di Málaga si è attestato a 250.990 € nel primo trimestre del 2026, al di sotto di Baleares (708.111 €), Madrid (455.094 €), Girona (432.426 €) e Barcelona (337.709 €). Questa media provinciale, tuttavia, mescola l’entroterra con il litorale e nasconde la realtà della costa: in comuni come Estepona o Fuengirola il nuovo si commercializza in una forbice da 6.000 a 9.000 €/m², e a Fuengirola ci sono già promozioni che superano i 10.000 €/m², cifre da prima fascia a livello nazionale.

Per inquadrare questi prezzi, ecco i valori mediani di offerta che gestiamo nel nostro portafoglio della Costa del Sol, che comprende sia nuove costruzioni sia usato:

Sono prezzi di offerta, non di escritura (l’atto notarile di compravendita), e vengono aggiornati ogni mese nel nostro report di mercato della Costa del Sol. La lettura è chiara: il nuovo in prima linea sul mare si vende oggi al di sopra della mediana generale del proprio comune e, in alcuni casi, raddoppia il €/m² del corrispondente prodotto usato.

Perché la Costa del Sol avverte prima la scarsità?

Per la dimensione del mercato locale rispetto al volume di acquirenti che attira. Nella classifica nazionale delle città con più abitazioni nuove vendute nel 2025, Málaga compare al quarto posto con 1.038 unità (il 21% in meno rispetto all’anno precedente) ed Estepona al settimo con 892, davanti a capoluoghi come Valencia. Estepona non arriva a 80.000 abitanti: il fatto che si inserisca tra le dieci città spagnole che vendono più nuovo indica fino a che punto la promozione del litorale malagueño giochi in un’altra categoria.

A questa pressione si aggiunge il suolo. Nella fascia litoranea tra Málaga ed Estepona il suolo finalista (edificabile e già pronto per costruire) è limitato, i tempi urbanistici sono lunghi e i costi di costruzione non sono tornati ai livelli pre-pandemia. Il promotore che ottiene la licenza sa che vende sulla carta, quindi non ha alcun incentivo ad aggiustare il prezzo: il calo delle operazioni dipende dall’offerta, non dalla domanda.

Cosa dovrebbe fare ora chi compra o investe?

• Non interpretare il calo delle vendite come un calo dei prezzi. Ci sono 163.322 operazioni in meno perché c’è meno prodotto disponibile, non perché il mercato si stia raffreddando.
• Se cerchi un nuovo sulla costa, entrare in fase iniziale. Le promozioni di Estepona, Mijas o Fuengirola di solito esauriscono le loro unità migliori prima di terminare la struttura, e il prezzo per fasi sale durante la commercializzazione.
• Confrontare sempre con l’usato equivalente. Con differenze di 2.000-4.000 €/m² tra prodotto nuovo e usato nella stessa zona, una ristrutturazione ben pianificata può essere la via più redditizia.
• Controllare il capitolato dei materiali (memoria de calidades) e i tempi di consegna prima del prezzo. In un mercato senza alternative, il rischio si è spostato dal prezzo al ritardo.
• Avere il finanziamento già risolto prima di prenotare. Sulla carta, la prenotazione si decide in pochi giorni e il venditore non aspetta.

Conclusione

Il mercato spagnolo sta vivendo un paradosso solo apparente: meno compravendite e prezzi più alti, perché il problema di fondo non è la mancanza di acquirenti ma la mancanza di abitazioni. Con un deficit di 750.000 unità e una produzione annua di 140.000 contro le 250.000 necessarie, la scarsità ha davanti a sé anni. A Málaga e sulla Costa del Sol, dove alla domanda nazionale si aggiunge quella internazionale, questa tensione si riflette già sul prezzo.

Se stai valutando di comprare una nuova costruzione sulla Costa del Sol e vuoi sapere quali promozioni hanno unità realmente disponibili e a quale prezzo al metro quadro, scrivici: lavoriamo con l’offerta attiva di tutta la provincia e possiamo dirti se nel tuo caso specifico ha più senso il nuovo o l’usato.

Domande frequenti

Il prezzo del nuovo in Spagna scenderà?

Non ci sono segnali in tal senso nel breve termine. Il prezzo sale per scarsità di offerta, non per eccesso di domanda speculativa: finché si vistano 140.000 abitazioni all’anno a fronte di una domanda di 250.000, la pressione sul prezzo resta.

Quanto costa un’abitazione di nuova costruzione sulla Costa del Sol?

In comuni costieri come Estepona o Fuengirola la forbice abituale va da 6.000 a 9.000 €/m², con promozioni che superano i 10.000 €/m² in prima linea sul mare. Il prezzo medio provinciale del nuovo a Málaga è stato di 250.990 € nel primo trimestre del 2026, ma questa cifra include l’entroterra.

Meglio comprare nuovo o usato a Málaga?

Dipende dall’uso. Il nuovo offre efficienza energetica, garanzie decennali e personalizzazione, ma quota con un premio che può arrivare a 4.000 €/m² rispetto all’usato equivalente. Per l’investimento con affitto, l’usato ben ubicato di solito offre una migliore redditività iniziale.

Perché calano le compravendite se c’è tanta domanda?

Perché non si può vendere ciò che non esiste. Le 163.322 operazioni del primo trimestre del 2026 riflettono uno stock disponibile sempre minore, soprattutto nel nuovo, dove le vendite sono calate del 15,4% fino ad appena 13.789 unità.

Uno straniero può comprare una nuova costruzione sulla carta in Spagna?

Sì, senza restrizioni per nazionalità. Ti serviranno il NIE (il numero di identificazione fiscale per gli stranieri), un conto bancario spagnolo e, nell’acquisto sulla carta, la verifica che il promotore disponga di una fideiussione bancaria o di un’assicurazione sulle somme versate in acconto, obbligatoria per legge.