La obra nueva en España alcanzó un precio medio de 307.782 € en el primer trimestre de 2026, su máximo histórico y un 6 % más que un año antes, justo mientras las compraventas totales caían un 12,7 %. La explicación no es la demanda: es que apenas hay producto nuevo a la venta. En la Costa del Sol esa escasez se nota antes y con más fuerza que en el resto del país.
¿Por qué sube el precio de la obra nueva si se vende menos?
Porque lo que cae es el número de operaciones, no el interés del comprador. Entre enero y marzo de 2026 se cerraron 163.322 compraventas de vivienda en España, un 12,7 % menos que en el mismo trimestre del año anterior. De ellas, solo 13.789 fueron de vivienda nueva: un 15,4 % menos y apenas el 8,5 % de todo el mercado. Cuando el 91,5 % de lo que se vende es segunda mano, la obra nueva deja de ser una alternativa masiva y pasa a comportarse como un producto de nicho, con precio de nicho.
La comparación con el ciclo anterior es demoledora. En 2008, la obra nueva representaba el 59,1 % de las compraventas, unas 333.000 unidades al año; en 2006 y 2007 se llegaron a vender más de 410.000 anuales. Hoy el peso es siete veces menor. En la última década la segunda mano casi ha duplicado sus ventas mientras la obra nueva solo ha crecido un 39 %.
| Indicador (1T 2026) | Dato | Variación interanual |
|---|---|---|
| Compraventas totales | 163.322 | −12,7 % |
| Compraventas de obra nueva | 13.789 | −15,4 % |
| Peso de la obra nueva | 8,5 % | Frente al 59,1 % de 2008 |
| Precio medio de la vivienda nueva | 307.782 € | +6 % |
¿Cuánta vivienda nueva se construye y cuánta hace falta?
En 2025 se visaron cerca de 140.000 viviendas nuevas en España, frente a las 128.000 del año anterior. Es una mejora, pero se queda muy corta: la creación de hogares apunta a una demanda cercana a 250.000 viviendas al año, y el déficit acumulado ronda ya las 750.000 unidades. Dicho de otro modo, incluso construyendo más que en 2024 el agujero sigue creciendo cada ejercicio.
Por territorios, el reparto de esos visados de 2025 dice mucho sobre dónde se está moviendo la promoción:
- Andalucía: 33.500 visados, un 6,5 % más que el año anterior y la primera comunidad de España.
- Comunidad Valenciana: 19.700 visados, con un salto del 47 %.
- Madrid: 18.600 visados, prácticamente planos (−0,2 %).
- Cataluña: 15.800 visados, un 6,6 % menos.
Que Andalucía lidere no significa que sobre oferta. Significa que es donde más se intenta responder a una demanda que, en la franja costera, incluye además al comprador internacional y al de segunda residencia, dos perfiles que no aparecen en las estadísticas de creación de hogares.
¿Qué precio tiene la obra nueva en Málaga y la Costa del Sol?
El precio medio de la vivienda nueva en la provincia de Málaga se situó en 250.990 € en el primer trimestre de 2026, por debajo de Baleares (708.111 €), Madrid (455.094 €), Girona (432.426 €) y Barcelona (337.709 €). Esa media provincial, sin embargo, mezcla el interior con el litoral y esconde la realidad de la costa: en municipios como Estepona o Fuengirola la obra nueva se comercializa en una horquilla de 6.000 a 9.000 €/m², y en Fuengirola ya hay promociones que superan los 10.000 €/m², cifras de primera línea nacional.
Para poner esos precios en contexto, estos son los valores medianos de oferta que manejamos en nuestra propia cartera de la Costa del Sol, que incluye tanto obra nueva como segunda mano:
| Municipio | Precio mediano | €/m² mediano |
|---|---|---|
| Marbella | 955.000 € | 5.943 € |
| Benahavís | 1.200.000 € | 5.413 € |
| Fuengirola | 568.500 € | 5.363 € |
| Málaga capital | 628.000 € | 4.688 € |
| Estepona | 649.000 € | 4.673 € |
| Mijas | 549.000 € | 4.199 € |
Son precios de oferta, no de escritura, y se actualizan cada mes en nuestro informe de mercado de la Costa del Sol. La lectura es clara: la obra nueva en primera línea de costa se vende hoy por encima de la mediana general de su propio municipio, y en algunos casos duplica el €/m² del producto de segunda mano equivalente.
¿Por qué la Costa del Sol nota antes la escasez?
Por el tamaño del mercado local frente al volumen de compradores que atrae. En el ranking nacional de ciudades con más vivienda nueva vendida en 2025, Málaga aparece en cuarto lugar con 1.038 unidades (un 21 % menos que el año anterior) y Estepona en séptimo con 892, por delante de capitales como Valencia. Estepona no llega a 80.000 habitantes: que se cuele entre las diez ciudades de España que más obra nueva venden indica hasta qué punto la promoción del litoral malagueño juega en otra liga.
A esa presión se suma el suelo. En la franja litoral entre Málaga y Estepona el suelo finalista es limitado, los plazos urbanísticos son largos y los costes de construcción no han vuelto a niveles prepandemia. El promotor que consigue licencia sabe que vende sobre plano, así que no tiene incentivo para ajustar precio: la caída de operaciones es de oferta, no de demanda.
¿Qué debería hacer un comprador o un inversor ahora?
- No leer la caída de ventas como una caída de precios. Son 163.322 operaciones menos porque hay menos producto disponible, no porque el mercado se esté enfriando.
- Si buscas obra nueva en la costa, entrar en fase temprana. Las promociones de Estepona, Mijas o Fuengirola suelen agotar sus mejores unidades antes de terminar la estructura, y el precio por fases sube durante la comercialización.
- Comparar siempre contra la segunda mano equivalente. Con diferencias de 2.000-4.000 €/m² entre producto nuevo y usado en la misma zona, una reforma bien planteada puede ser la vía más rentable.
- Revisar la memoria de calidades y los plazos de entrega antes que el precio. En un mercado sin alternativas, el riesgo se ha desplazado del precio al retraso.
- Tener la financiación resuelta antes de reservar. Sobre plano, la reserva se decide en días y el vendedor no espera.
Conclusión
El mercado español está viviendo una paradoja solo aparente: menos compraventas y precios más altos, porque el problema de fondo no es que falte comprador sino que falta vivienda. Con un déficit de 750.000 unidades y una producción anual de 140.000 frente a 250.000 necesarias, la escasez tiene años por delante. En Málaga y la Costa del Sol, donde a la demanda nacional se suma la internacional, esa tensión ya está en el precio.
Si estás valorando comprar obra nueva en la Costa del Sol y quieres saber qué promociones tienen unidades reales disponibles y a qué precio por metro cuadrado, escríbenos: trabajamos con la oferta activa de toda la provincia y podemos decirte si tiene más sentido lo nuevo o lo usado en tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Va a bajar el precio de la obra nueva en España?
No hay señales de ello a corto plazo. El precio sube por escasez de oferta, no por exceso de demanda especulativa: mientras se visen 140.000 viviendas al año frente a una demanda de 250.000, la presión sobre el precio se mantiene.
¿Cuánto cuesta una vivienda de obra nueva en la Costa del Sol?
En municipios costeros como Estepona o Fuengirola la horquilla habitual es de 6.000 a 9.000 €/m², con promociones que superan los 10.000 €/m² en primera línea. El precio medio provincial de obra nueva en Málaga fue de 250.990 € en el primer trimestre de 2026, pero esa cifra incluye el interior.
¿Es mejor comprar obra nueva o segunda mano en Málaga?
Depende del uso. La obra nueva ofrece eficiencia energética, garantías decenales y personalización, pero cotiza con una prima que puede llegar a los 4.000 €/m² sobre el producto usado equivalente. Para inversión con alquiler, la segunda mano bien ubicada suele dar mejor rentabilidad de entrada.
¿Por qué caen las compraventas si hay tanta demanda?
Porque no se puede vender lo que no existe. Las 163.322 operaciones del primer trimestre de 2026 reflejan un stock disponible cada vez menor, especialmente en obra nueva, donde las ventas cayeron un 15,4 % hasta apenas 13.789 unidades.
¿Puede un extranjero comprar obra nueva sobre plano en España?
Sí, sin restricciones por nacionalidad. Necesitarás NIE, cuenta bancaria española y, en compra sobre plano, verificar que el promotor tiene aval bancario o seguro de las cantidades entregadas a cuenta, que es obligatorio por ley.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
También te puede servir: vender tu propiedad invertir en la Costa del Sol valoración gratuita informe mensual de precios
