Nybyggda bostäder blir bristvara och slår prisrekord medan försäljningen faller: vad händer på Costa del Sol

Nyproducerade bostäder i Spanien nådde ett genomsnittspris på 307.782 € under första kvartalet 2026, det högsta någonsin och 6 % mer än ett år tidigare, samtidigt som det totala antalet affärer föll med 12,7 %. Förklaringen är inte efterfrågan: det finns helt enkelt knappt några nya bostäder till salu. På Costa del Sol märks bristen tidigare och tydligare än i resten av landet.

Varför stiger priset på nyproduktion när det säljs mindre?

Därför att det som minskar är antalet transaktioner, inte köparnas intresse. Mellan januari och mars 2026 genomfördes 163.322 bostadsaffärer i Spanien, 12,7 % färre än under motsvarande kvartal året innan. Av dem avsåg bara 13.789 nyproducerade bostäder: 15,4 % färre och knappt 8,5 % av hela marknaden. När 91,5 % av det som säljs är begagnade bostäder är nyproduktionen inte längre ett alternativ för massorna utan beter sig som en nischprodukt, med nischpris.

Jämförelsen med den förra cykeln är nedslående. År 2008 stod nyproduktionen för 59,1 % av affärerna, cirka 333.000 enheter per år; 2006 och 2007 såldes uppemot över 410.000 per år. Idag är andelen sju gånger mindre. Under det senaste decenniet har försäljningen av begagnade bostäder nästan fördubblats, medan nyproduktionen bara har vuxit med 39 %.

Hur många nya bostäder byggs och hur många behövs?

Under 2025 beviljades visering (byggnadsintyg från arkitektkollegiet) för nästan 140.000 nya bostäder i Spanien, jämfört med 128.000 året före. Det är en förbättring, men den räcker långt ifrån: hushållsbildningen pekar på en efterfrågan på cirka 250.000 bostäder per år, och det ackumulerade underskottet ligger redan runt 750.000 enheter. Med andra ord: även om man bygger mer än 2024 fortsätter gapet att växa för varje år.

Fördelningen av dessa viseringar 2025 per region säger mycket om var byggandet rör sig:

• Andalusien: 33.500 viseringar, 6,5 % fler än året före och därmed Spaniens ledande region.
• Comunidad Valenciana: 19.700 viseringar, en ökning med 47 %.
• Madrid: 18.600 viseringar, i stort sett oförändrat (−0,2 %).
• Katalonien: 15.800 viseringar, 6,6 % färre.

Att Andalusien leder betyder inte att det råder överutbud. Det betyder att det är där man mest försöker möta en efterfrågan som vid kusten dessutom omfattar den internationella köparen och den som köper fritidsbostad, två profiler som inte syns i statistiken över hushållsbildning.

Vad kostar nyproduktion i Málaga och på Costa del Sol?

Genomsnittspriset för nyproducerade bostäder i provinsen Málaga låg på 250.990 € under första kvartalet 2026, under Baleariska öarna (708.111 €), Madrid (455.094 €), Girona (432.426 €) och Barcelona (337.709 €). Provinsgenomsnittet blandar dock inland och kust och döljer verkligheten vid kusten: i kommuner som Estepona eller Fuengirola säljs nyproduktion i ett spann på 6.000 till 9.000 €/m², och i Fuengirola finns redan projekt som överstiger 10.000 €/m², siffror i nationell toppklass.

För att sätta dessa priser i sitt sammanhang visar vi här de medianvärden för utbudspriser som vi arbetar med i vår egen portfölj på Costa del Sol, som omfattar både nyproduktion och begagnade bostäder:

Det är utbudspriser, inte priser enligt escritura (köpehandlingen hos notarie), och de uppdateras varje månad i vår marknadsrapport för Costa del Sol. Slutsatsen är tydlig: nyproduktion på första linjen vid kusten säljs idag över den allmänna medianen i den egna kommunen, och i vissa fall dubbelt så högt €/m² som motsvarande begagnade bostäder.

Varför märker Costa del Sol bristen tidigare?

På grund av den lokala marknadens storlek i förhållande till antalet köpare den lockar. I den nationella rankingen över städer som sålde flest nyproducerade bostäder 2025 hamnar Málaga på fjärde plats med 1.038 enheter (21 % färre än året före) och Estepona på sjunde plats med 892, före huvudstäder som Valencia. Estepona har inte ens 80.000 invånare: att staden tar sig in bland de tio städer i Spanien som säljer mest nyproduktion visar hur mycket kustens byggande i Málagaprovinsen spelar i en egen liga.

Till detta kommer marken. I kustremsan mellan Málaga och Estepona är den byggklara marken begränsad, de urbanistiska handläggningstiderna är långa och byggkostnaderna har inte återgått till nivåerna före pandemin. Byggherren som får bygglov vet att han säljer på ritning och har därför ingen anledning att justera priset: minskningen av antalet affärer beror på utbudet, inte på efterfrågan.

Vad bör en köpare eller investerare göra nu?

• Tolka inte minskad försäljning som fallande priser. Det är 163.322 färre affärer för att det finns färre bostäder att köpa, inte för att marknaden svalnar.
• Om du söker nyproduktion vid kusten: gå in i ett tidigt skede. Projekten i Estepona, Mijas eller Fuengirola brukar sälja slut sina bästa enheter innan stommen är klar, och priset per etapp stiger under försäljningen.
• Jämför alltid med motsvarande begagnad bostad. Med skillnader på 2.000–4.000 €/m² mellan ny och begagnad i samma område kan en välplanerad renovering vara den mest lönsamma vägen.
• Granska den detaljerade specifikationen av material och utrustning (memoria de calidades) och leveranstiderna före priset. På en marknad utan alternativ har risken flyttats från priset till förseningen.
• Ha finansieringen klar innan du reserverar. Vid köp på ritning avgörs reservationen på några dagar och säljaren väntar inte.

Slutsats

Den spanska marknaden upplever en paradox som bara är skenbar: färre affärer och högre priser, eftersom grundproblemet inte är att köpare saknas utan att bostäder saknas. Med ett underskott på 750.000 enheter och en årlig produktion på 140.000 mot de 250.000 som behövs har bristen år framför sig. I Málaga och på Costa del Sol, där den internationella efterfrågan läggs till den nationella, syns den spänningen redan i priset.

Om du överväger att köpa nyproduktion på Costa del Sol och vill veta vilka projekt som har verkligt tillgängliga enheter och till vilket pris per kvadratmeter, kontakta oss: vi arbetar med det aktiva utbudet i hela provinsen och kan säga dig om nytt eller begagnat är mest förnuftigt i just ditt fall.

Vanliga frågor