Le neuf en Espagne a atteint un prix moyen de 307 782 € au premier trimestre 2026, son plus haut historique et 6 % de plus qu’un an auparavant, au moment même où le total des transactions reculait de 12,7 %. L’explication ne vient pas de la demande : c’est qu’il y a à peine de produits neufs en vente. Sur la Costa del Sol, cette pénurie se fait sentir plus tôt et plus fortement que dans le reste du pays.
Pourquoi le prix du neuf augmente-t-il alors qu’on vend moins ?
Parce que ce qui baisse, c’est le nombre d’opérations, pas l’intérêt des acheteurs. Entre janvier et mars 2026, 163 322 transactions de logements ont été conclues en Espagne, soit 12,7 % de moins qu’au même trimestre de l’année précédente. Parmi elles, seules 13 789 concernaient des logements neufs : 15,4 % de moins, et à peine 8,5 % de l’ensemble du marché. Quand 91,5 % des ventes concernent l’ancien, le neuf cesse d’être une alternative de masse et se comporte comme un produit de niche, avec un prix de niche.
La comparaison avec le cycle précédent est accablante. En 2008, le neuf représentait 59,1 % des transactions, soit environ 333 000 unités par an ; en 2006 et 2007, on a vendu jusqu’à plus de 410 000 logements neufs par an. Aujourd’hui, son poids est sept fois moindre. Au cours de la dernière décennie, les ventes dans l’ancien ont presque doublé, alors que celles du neuf n’ont progressé que de 39 %.
| Indicateur (T1 2026) | Donnée | Variation sur un an |
|---|---|---|
| Total des transactions | 163 322 | −12,7 % |
| Transactions dans le neuf | 13 789 | −15,4 % |
| Poids du neuf | 8,5 % | Contre 59,1 % en 2008 |
| Prix moyen du logement neuf | 307 782 € | +6 % |
Combien de logements neufs sont construits, et combien en faudrait-il ?
En 2025, près de 140 000 logements neufs ont été visés en Espagne (visas de construction), contre 128 000 l’année précédente. C’est une amélioration, mais elle reste très insuffisante : la création de ménages laisse entrevoir une demande proche de 250 000 logements par an, et le déficit accumulé avoisine déjà 750 000 unités. Autrement dit, même en construisant davantage qu’en 2024, le trou continue de se creuser chaque année.
Par territoire, la répartition de ces visas de 2025 en dit long sur les endroits où se déplace la promotion immobilière :
- Andalousie : 33 500 visas, soit 6,5 % de plus que l’année précédente, ce qui en fait la première communauté d’Espagne.
- Communauté valencienne : 19 700 visas, avec un bond de 47 %.
- Madrid : 18 600 visas, pratiquement stables (−0,2 %).
- Catalogne : 15 800 visas, soit 6,6 % de moins.
Que l’Andalousie arrive en tête ne signifie pas qu’il y ait un excès d’offre. Cela signifie que c’est là qu’on s’efforce le plus de répondre à une demande qui, sur la bande côtière, comprend en outre l’acheteur international et celui de résidence secondaire, deux profils qui n’apparaissent pas dans les statistiques de création de ménages.
Quel est le prix du neuf à Málaga et sur la Costa del Sol ?
Le prix moyen du logement neuf dans la province de Málaga s’est établi à 250 990 € au premier trimestre 2026, soit moins que les Baléares (708 111 €), Madrid (455 094 €), Gérone (432 426 €) et Barcelone (337 709 €). Cette moyenne provinciale mélange cependant l’intérieur des terres et le littoral, et masque la réalité de la côte : dans des communes comme Estepona ou Fuengirola, le neuf se commercialise dans une fourchette de 6 000 à 9 000 €/m², et à Fuengirola certaines promotions dépassent déjà 10 000 €/m², des chiffres qui figurent parmi les plus élevés du pays.
Pour mettre ces prix en perspective, voici les valeurs médianes de l’offre que nous observons dans notre propre portefeuille de la Costa del Sol, qui comprend à la fois du neuf et de l’ancien :
| Commune | Prix médian | €/m² médian |
|---|---|---|
| Marbella | 955 000 € | 5 943 € |
| Benahavís | 1 200 000 € | 5 413 € |
| Fuengirola | 568 500 € | 5 363 € |
| Málaga capitale | 628 000 € | 4 688 € |
| Estepona | 649 000 € | 4 673 € |
| Mijas | 549 000 € | 4 199 € |
Ce sont des prix d’offre, et non des prix d’escritura (l’acte notarié de vente), et ils sont actualisés chaque mois dans notre rapport de marché de la Costa del Sol. Le constat est clair : le neuf en front de mer se vend aujourd’hui au-dessus de la médiane générale de sa propre commune, et dans certains cas il double le €/m² du produit équivalent dans l’ancien.
Pourquoi la Costa del Sol ressent-elle plus tôt la pénurie ?
En raison de la taille du marché local face au volume d’acheteurs qu’il attire. Dans le classement national des villes ayant vendu le plus de logements neufs en 2025, Málaga apparaît à la quatrième place avec 1 038 unités (21 % de moins que l’année précédente) et Estepona à la septième avec 892, devant des capitales comme Valence. Estepona compte moins de 80 000 habitants : qu’elle se glisse parmi les dix villes d’Espagne qui vendent le plus de neuf montre à quel point la promotion immobilière du littoral malaguène joue dans une autre catégorie.
À cette pression s’ajoute celle du foncier. Sur la bande littorale entre Málaga et Estepona, le terrain constructible prêt à bâtir est limité, les délais d’urbanisme sont longs et les coûts de construction ne sont pas revenus aux niveaux d’avant la pandémie. Le promoteur qui obtient un permis sait qu’il vendra sur plan : il n’a donc aucune incitation à ajuster son prix. La baisse du nombre d’opérations tient à l’offre, non à la demande.
Que devrait faire un acheteur ou un investisseur à présent ?
- Ne pas interpréter la baisse des ventes comme une baisse des prix. Ce sont 163 322 opérations en moins parce qu’il y a moins de produits disponibles, et non parce que le marché se refroidit.
- Si vous cherchez du neuf sur la côte, entrer en phase précoce. Les promotions d’Estepona, de Mijas ou de Fuengirola épuisent généralement leurs meilleures unités avant la fin du gros œuvre, et le prix par phases augmente pendant la commercialisation.
- Toujours comparer avec l’ancien équivalent. Avec des écarts de 2 000 à 4 000 €/m² entre produit neuf et produit d’occasion dans la même zone, une rénovation bien pensée peut être la voie la plus rentable.
- Examiner le descriptif des prestations et les délais de livraison avant le prix. Sur un marché sans alternatives, le risque s’est déplacé du prix vers le retard.
- Avoir réglé son financement avant de réserver. Sur plan, la réservation se décide en quelques jours et le vendeur n’attend pas.
Conclusion
Le marché espagnol vit un paradoxe seulement apparent : moins de transactions et des prix plus élevés, car le problème de fond n’est pas le manque d’acheteurs mais le manque de logements. Avec un déficit de 750 000 unités et une production annuelle de 140 000 face aux 250 000 nécessaires, la pénurie a de longues années devant elle. À Málaga et sur la Costa del Sol, où la demande internationale s’ajoute à la demande nationale, cette tension se reflète déjà dans le prix.
Si vous envisagez d’acheter du neuf sur la Costa del Sol et souhaitez savoir quelles promotions disposent réellement d’unités disponibles, et à quel prix au mètre carré, écrivez-nous : nous travaillons avec l’offre active de toute la province et pouvons vous dire s’il est plus judicieux de choisir le neuf ou l’ancien dans votre cas précis.
Questions fréquentes
Le prix du neuf va-t-il baisser en Espagne ?
Rien n’indique une baisse à court terme. Le prix augmente en raison de la pénurie d’offre, et non d’un excès de demande spéculative : tant que 140 000 logements par an seront visés face à une demande de 250 000, la pression sur les prix se maintiendra.
Combien coûte un logement neuf sur la Costa del Sol ?
Dans des communes côtières comme Estepona ou Fuengirola, la fourchette habituelle est de 6 000 à 9 000 €/m², avec des promotions qui dépassent 10 000 €/m² en front de mer. Le prix moyen provincial du neuf à Málaga a été de 250 990 € au premier trimestre 2026, mais ce chiffre inclut l’intérieur des terres.
Vaut-il mieux acheter du neuf ou de l’ancien à Málaga ?
Cela dépend de l’usage. Le neuf offre efficacité énergétique, garanties décennales et personnalisation, mais il se négocie avec une prime pouvant atteindre 4 000 €/m² par rapport au produit équivalent dans l’ancien. Pour un investissement locatif, l’ancien bien situé offre généralement une meilleure rentabilité à l’entrée.
Pourquoi les transactions baissent-elles s’il y a autant de demande ?
Parce qu’on ne peut pas vendre ce qui n’existe pas. Les 163 322 opérations du premier trimestre 2026 reflètent un stock disponible de plus en plus réduit, en particulier dans le neuf, où les ventes ont chuté de 15,4 % pour tomber à seulement 13 789 unités.
Un étranger peut-il acheter un logement neuf sur plan en Espagne ?
Oui, sans restriction de nationalité. Vous aurez besoin d’un NIE (número de identificación de extranjero, numéro d’identification attribué aux étrangers), d’un compte bancaire espagnol et, pour un achat sur plan, de vérifier que le promoteur dispose d’une garantie bancaire ou d’une assurance couvrant les sommes versées, ce qui est obligatoire par la loi.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
À lire aussi : vendre votre bien investir sur la Costa del Sol estimation gratuite rapport mensuel des prix
