Uudiskohteita on niukasti ja hinta on ennätyksessä, vaikka kauppamäärät laskevat: mitä Costa del Solilla tapahtuu

Uudiskohteiden keskihinta Espanjassa nousi vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 307 782 euroon. Se on historiallinen ennätys ja 6 % enemmän kuin vuotta aiemmin, samaan aikaan kun asuntokauppojen kokonaismäärä väheni 12,7 %. Syynä ei ole kysyntä vaan se, että uusia kohteita on myynnissä niukasti. Costa del Solilla tämä niukkuus tuntuu aiemmin ja voimakkaammin kuin muualla maassa.

Miksi uudiskohteiden hinta nousee, vaikka kauppoja tehdään vähemmän?

Koska vähenee kauppojen määrä, ei ostajien kiinnostus. Tammi–maaliskuussa 2026 Espanjassa tehtiin 163 322 asuntokauppaa, 12,7 % vähemmän kuin edellisvuoden vastaavalla neljänneksellä. Näistä vain 13 789 oli uusia asuntoja: 15,4 % vähemmän ja vain 8,5 % koko markkinasta. Kun 91,5 % myydyistä asunnoista on käytettyjä, uudiskohde ei ole enää massojen vaihtoehto vaan toimii kuten markkinarakotuote, jonka hinta on sen mukainen.

Vertailu edelliseen sykliin on murskaava. Vuonna 2008 uudiskohteiden osuus asuntokaupoista oli 59,1 %, eli noin 333 000 asuntoa vuodessa, ja vuosina 2006 ja 2007 niitä myytiin jopa yli 410 000 vuodessa. Nykyään osuus on seitsemän kertaa pienempi. Viime vuosikymmenen aikana käytettyjen asuntojen myynti on lähes kaksinkertaistunut, kun uudiskohteiden myynti on kasvanut vain 39 %.

Kuinka paljon uusia asuntoja rakennetaan ja kuinka paljon tarvittaisiin?

Vuonna 2025 Espanjassa hyväksyttiin (visado, arkkitehtiyhdistyksen rakennushankkeelle myöntämä viisumi) lähes 140 000 uuden asunnon rakennushanketta, kun edellisvuonna niitä oli 128 000. Se on parannus, mutta se jää reilusti vajaaksi: talouksien muodostumisen perusteella kysyntä on lähellä 250 000 asuntoa vuodessa, ja kertynyt vaje on jo noin 750 000 asuntoa. Toisin sanoen vaikka rakennettaisiin enemmän kuin vuonna 2024, vaje kasvaa edelleen vuosi vuodelta.

Alueittain vuoden 2025 hyväksyntöjen jakautuminen kertoo paljon siitä, minne uudistuotanto on siirtymässä:

• Andalucía: 33 500 hyväksyntää, 6,5 % enemmän kuin edellisvuonna ja eniten Espanjan autonomisista alueista.
• Comunidad Valenciana: 19 700 hyväksyntää, 47 % hyppy.
• Madrid: 18 600 hyväksyntää, käytännössä ennallaan (−0,2 %).
• Cataluña: 15 800 hyväksyntää, 6,6 % vähemmän.

Se, että Andalucía johtaa, ei tarkoita tarjonnan ylitarjontaa. Se tarkoittaa, että siellä yritetään eniten vastata kysyntään, johon rannikkoalueella kuuluvat myös kansainväliset ostajat ja vapaa-ajan asunnon ostajat. Nämä kaksi ryhmää eivät näy talouksien muodostumista koskevissa tilastoissa.

Mikä on uudiskohteiden hinta Málagassa ja Costa del Solilla?

Uuden asunnon keskihinta Málagan maakunnassa oli vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 250 990 €, mikä jää alle Baleaarien (708 111 €), Madridin (455 094 €), Gironan (432 426 €) ja Barcelonan (337 709 €). Tämä maakunnan keskiarvo kuitenkin sekoittaa sisämaan ja rannikon ja peittää rannikon todellisuuden: Estepona- ja Fuengirola-kaltaisissa kunnissa uudiskohteita myydään 6 000–9 000 €/m² hintahaarukassa, ja Fuengirolassa on jo hankkeita, jotka ylittävät 10 000 €/m². Nämä luvut kuuluvat koko maan kärkeen.

Näiden hintojen asettamiseksi oikeaan mittakaavaan alla ovat oman Costa del Sol -kohdevalikoimamme mediaanihinnat, joka sisältää sekä uudiskohteita että käytettyjä asuntoja:

Nämä ovat pyyntihintoja, eivät escritura-kauppakirjaan (notaarin vahvistama kauppakirja) kirjattuja hintoja, ja ne päivitetään joka kuukausi Costa del Solin markkinaraportissamme. Johtopäätös on selvä: uudiskohteet aivan rannikon ensimmäisellä rivillä myydään nykyään oman kuntansa yleistä mediaania korkeammalla hinnalla, ja joissain tapauksissa €/m² on kaksinkertainen vastaavaan käytettyyn asuntoon verrattuna.

Miksi Costa del Solilla niukkuus tuntuu aiemmin?

Paikallisten markkinoiden koon ja niiden houkuttelemien ostajien määrän vuoksi. Vuonna 2025 eniten uusia asuntoja myyneiden Espanjan kaupunkien valtakunnallisessa vertailussa Málaga on neljäntenä 1 038 asunnolla (21 % vähemmän kuin edellisvuonna) ja Estepona seitsemäntenä 892 asunnolla, Valencian kaltaisten suurkaupunkien edellä. Esteponassa on alle 80 000 asukasta: se, että se mahtuu Espanjan kymmenen eniten uudiskohteita myyvän kaupungin joukkoon, osoittaa, miten eri sarjassa Málagan rannikon uudistuotanto pelaa.

Tähän paineeseen lisätään maapula. Málagan ja Esteponan välisellä rannikkokaistalla rakennusvalmista kaava-aluetta (suelo finalista) on rajallisesti, kaavoitusprosessit ovat pitkiä, eivätkä rakennuskustannukset ole palanneet pandemiaa edeltävälle tasolle. Rakennuttaja, joka saa rakennusluvan, tietää myyvänsä suunnitelmien perusteella, joten sillä ei ole kannustinta laskea hintaa: kauppojen väheneminen johtuu tarjonnasta, ei kysynnästä.

Mitä ostajan tai sijoittajan kannattaisi nyt tehdä?

• Älä tulkitse myynnin laskua hintojen laskuksi. Kauppoja on 163 322 vähemmän, koska myytävää on vähemmän, ei siksi, että markkina jäähtyisi.
• Jos etsit uudiskohdetta rannikolta, tule mukaan varhaisessa vaiheessa. Esteponan, Mijasin tai Fuengirolan hankkeissa parhaat asunnot menevät yleensä ennen kuin runko on valmis, ja vaiheittainen hinta nousee myynnin aikana.
• Vertaa aina vastaavaan käytettyyn asuntoon. Kun uuden ja käytetyn asunnon ero samalla alueella on 2 000–4 000 €/m², hyvin suunniteltu remontti voi olla kannattavin tie.
• Tarkista materiaali- ja varustekuvaus (memoria de calidades) sekä toimitusajat ennen hintaa. Markkinassa, jossa vaihtoehtoja ei ole, riski on siirtynyt hinnasta viivästyksiin.
• Hoida rahoitus kuntoon ennen varausta. Suunnitelmien perusteella tehtävässä ostossa varauksesta päätetään päivissä, eikä myyjä odota.

Yhteenveto

Espanjan markkina elää vain näennäistä paradoksia: vähemmän kauppoja ja korkeammat hinnat, koska perimmäinen ongelma ei ole ostajien puute vaan asuntojen puute. Kun vaje on 750 000 asuntoa ja vuotuinen tuotanto on 140 000 tarvittavan 250 000 sijaan, niukkuus jatkuu vuosia. Málagassa ja Costa del Solilla, missä kotimaiseen kysyntään lisätään kansainvälinen kysyntä, tämä jännite näkyy jo hinnassa.

Jos harkitset uudiskohteen ostamista Costa del Solilta ja haluat tietää, missä hankkeissa on oikeasti vapaita asuntoja ja millä neliöhinnalla, ota meihin yhteyttä: työskentelemme koko maakunnan aktiivisen tarjonnan parissa ja voimme kertoa, onko uusi vai käytetty asunto sinun tapauksessasi järkevämpi vaihtoehto.

Usein kysytyt kysymykset

Laskeeko uudiskohteiden hinta Espanjassa?

Lyhyellä aikavälillä siitä ei ole merkkejä. Hinta nousee tarjonnan niukkuuden vuoksi, ei liiallisen spekulatiivisen kysynnän takia: niin kauan kuin hyväksytään 140 000 asuntoa vuodessa 250 000 asunnon kysyntää vastaan, hintapaine säilyy.

Paljonko uudiskohde maksaa Costa del Solilla?

Rannikkokunnissa, kuten Esteponassa tai Fuengirolassa, tavanomainen haarukka on 6 000–9 000 €/m², ja merenrannan ensimmäisellä rivillä on hankkeita, jotka ylittävät 10 000 €/m². Málagan maakunnan uudiskohteiden keskihinta oli vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä 250 990 €, mutta tämä luku sisältää sisämaan.

Kannattaako Málagassa ostaa uusi vai käytetty asunto?

Se riippuu käyttötarkoituksesta. Uudiskohde tarjoaa energiatehokkuutta, kymmenen vuoden takuut ja räätälöitävyyttä, mutta sen hintaan sisältyy lisä, joka voi olla jopa 4 000 €/m² vastaavaan käytettyyn asuntoon verrattuna. Vuokrasijoitukseen hyvin sijaitseva käytetty asunto tuottaa yleensä paremman alkutuoton.

Miksi kaupat vähenevät, jos kysyntää on näin paljon?

Koska ei voi myydä sitä, mitä ei ole. Vuoden 2026 ensimmäisen neljänneksen 163 322 kauppaa kuvastavat yhä pienenevää saatavilla olevaa kantaa, erityisesti uudiskohteissa, joiden myynti laski 15,4 % vain 13 789 asuntoon.

Voiko ulkomaalainen ostaa uudiskohteen suunnitelmien perusteella Espanjassa?

Kyllä, kansalaisuuteen perustuvia rajoituksia ei ole. Tarvitset NIE-numeron (ulkomaalaisen espanjalainen henkilö- ja veronumero), espanjalaisen pankkitilin ja suunnitelmien perusteella tehtävässä ostossa sinun on varmistettava, että rakennuttajalla on pankkitakaus tai vakuutus ennakkoon maksetuille summille, mikä on lain mukaan pakollista.