Brakuje nowych mieszkań, a ich cena bije rekordy, podczas gdy sprzedaż spada: co dzieje się na Costa del Sol

Nowe budownictwo w Hiszpanii osiągnęło w pierwszym kwartale 2026 roku średnią cenę 307.782 €, czyli historyczne maksimum i o 6 % więcej niż rok wcześniej, w tym samym czasie, gdy łączna liczba transakcji kupna-sprzedaży spadła o 12,7 %. Wyjaśnieniem nie jest popyt: po prostu na sprzedaż trafia bardzo mało nowych produktów. Na Costa del Sol ten niedobór jest odczuwalny wcześniej i silniej niż w pozostałej części kraju.

Dlaczego cena nowych mieszkań rośnie, skoro sprzedaje się ich mniej?

Ponieważ spada liczba transakcji, a nie zainteresowanie kupujących. Od stycznia do marca 2026 roku w Hiszpanii zawarto 163.322 transakcje kupna-sprzedaży mieszkań, czyli o 12,7 % mniej niż w tym samym kwartale poprzedniego roku. Spośród nich zaledwie 13.789 dotyczyło mieszkań nowych: o 15,4 % mniej i ledwie 8,5 % całego rynku. Gdy 91,5 % sprzedawanych nieruchomości pochodzi z rynku wtórnego, nowe budownictwo przestaje być alternatywą masową i zaczyna zachowywać się jak produkt niszowy, z niszową ceną.

Porównanie z poprzednim cyklem jest druzgocące. W 2008 roku nowe budownictwo stanowiło 59,1 % transakcji, czyli około 333.000 jednostek rocznie; w latach 2006 i 2007 sprzedawano nawet ponad 410.000 rocznie. Dziś jego udział jest siedem razy mniejszy. W ostatniej dekadzie sprzedaż na rynku wtórnym wzrosła prawie dwukrotnie, podczas gdy w nowym budownictwie tylko o 39 %.

Ile nowych mieszkań się buduje, a ile jest potrzebnych?

W 2025 roku w Hiszpanii wydano pozwolenia na budowę (visados, wizowane projekty budowlane) dla około 140.000 nowych mieszkań, wobec 128.000 rok wcześniej. To poprawa, ale zdecydowanie niewystarczająca: tworzenie się nowych gospodarstw domowych wskazuje na popyt rzędu 250.000 mieszkań rocznie, a skumulowany deficyt wynosi już około 750.000 jednostek. Innymi słowy, nawet budując więcej niż w 2024 roku, luka powiększa się z każdym rokiem.

Podział tych pozwoleń z 2025 roku według regionów wiele mówi o tym, gdzie przesuwa się działalność deweloperska:

• Andaluzja: 33.500 pozwoleń, o 6,5 % więcej niż rok wcześniej, co daje jej pierwsze miejsce wśród wspólnot autonomicznych Hiszpanii.
• Wspólnota Walencka: 19.700 pozwoleń, wzrost o 47 %.
• Madryt: 18.600 pozwoleń, praktycznie bez zmian (−0,2 %).
• Katalonia: 15.800 pozwoleń, o 6,6 % mniej.

To, że prym wiedzie Andaluzja, nie oznacza nadmiaru podaży. Oznacza, że to tam najwięcej się robi, by odpowiedzieć na popyt, który w pasie nadmorskim obejmuje także kupującego z zagranicy i nabywcę drugiego domu – dwa profile, których nie uwzględniają statystyki tworzenia gospodarstw domowych.

Jaka jest cena nowych mieszkań w Maladze i na Costa del Sol?

Średnia cena nowego mieszkania w prowincji Málaga wyniosła w pierwszym kwartale 2026 roku 250.990 €, czyli mniej niż na Balearach (708.111 €), w Madrycie (455.094 €), Gironie (432.426 €) i Barcelonie (337.709 €). Ta średnia dla prowincji miesza jednak interior z wybrzeżem i ukrywa rzeczywistość nadmorską: w miejscowościach takich jak Estepona czy Fuengirola nowe mieszkania sprzedaje się w przedziale od 6.000 do 9.000 €/m², a we Fuengirola są już inwestycje przekraczające 10.000 €/m², czyli wartości z krajowej czołówki.

Aby umieścić te ceny w kontekście, oto mediany cen ofertowych z naszego własnego portfolio na Costa del Sol, które obejmuje zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny:

Są to ceny ofertowe, a nie ceny z aktu notarialnego (escritura), i aktualizujemy je co miesiąc w naszym raporcie o rynku Costa del Sol. Wniosek jest jasny: nowe mieszkania w pierwszej linii brzegowej sprzedają się dziś powyżej ogólnej mediany własnej miejscowości, a w niektórych przypadkach cena za m² jest dwukrotnie wyższa niż w porównywalnym produkcie z rynku wtórnego.

Dlaczego Costa del Sol odczuwa niedobór wcześniej?

Z powodu wielkości lokalnego rynku w porównaniu z liczbą przyciąganych kupujących. W krajowym rankingu miast z największą sprzedażą nowych mieszkań w 2025 roku Málaga plasuje się na czwartym miejscu z 1.038 jednostkami (o 21 % mniej niż rok wcześniej), a Estepona na siódmym z 892, wyprzedzając stolice takie jak Walencja. Estepona nie ma 80.000 mieszkańców: fakt, że znalazła się w dziesiątce hiszpańskich miast sprzedających najwięcej nowych mieszkań, pokazuje, jak bardzo budownictwo na wybrzeżu Malagi gra w innej lidze.

Do tej presji dochodzi kwestia gruntów. W pasie nadmorskim między Málagą a Esteponą grunty gotowe do zabudowy (suelo finalista) są ograniczone, terminy urbanistyczne są długie, a koszty budowy nie wróciły do poziomów sprzed pandemii. Deweloper, który uzyska pozwolenie, wie, że sprzeda na planie, więc nie ma motywacji do obniżania ceny: spadek liczby transakcji wynika z podaży, a nie z popytu.

Co powinien zrobić teraz kupujący lub inwestor?

• Nie traktować spadku sprzedaży jako spadku cen. To o 163.322 transakcje mniej, bo jest mniej dostępnego produktu, a nie dlatego, że rynek się ochładza.
• Jeśli szukasz nowego mieszkania na wybrzeżu, wejść na wczesnym etapie. Inwestycje w Esteponie, Mijas czy Fuengirola zwykle wyprzedają najlepsze jednostki przed zakończeniem konstrukcji, a cena w kolejnych etapach rośnie w trakcie komercjalizacji.
• Zawsze porównywać z równoważnym mieszkaniem z rynku wtórnego. Przy różnicach 2.000–4.000 €/m² między produktem nowym a używanym w tej samej okolicy dobrze zaplanowany remont może być najbardziej opłacalną drogą.
• Sprawdzić specyfikację wykończenia (memoria de calidades) i terminy oddania przed ceną. Na rynku bez alternatyw ryzyko przesunęło się z ceny na opóźnienie.
• Mieć rozwiązane finansowanie przed rezerwacją. Przy zakupie na planie rezerwacja rozstrzyga się w ciągu kilku dni, a sprzedający nie czeka.

Podsumowanie

Hiszpański rynek przeżywa tylko pozorny paradoks: mniej transakcji i wyższe ceny, ponieważ zasadniczy problem nie polega na braku kupujących, lecz na braku mieszkań. Przy deficycie 750.000 jednostek i rocznej produkcji 140.000 wobec potrzebnych 250.000 niedobór potrwa jeszcze wiele lat. W Maladze i na Costa del Sol, gdzie do popytu krajowego dochodzi międzynarodowy, to napięcie jest już widoczne w cenie.

Jeśli rozważasz zakup nowego mieszkania na Costa del Sol i chcesz wiedzieć, które inwestycje mają realnie dostępne jednostki i w jakiej cenie za metr kwadratowy, napisz do nas: pracujemy z aktywną ofertą całej prowincji i możemy powiedzieć, czy w Twoim konkretnym przypadku bardziej opłaca się nowe, czy używane.

Często zadawane pytania