De nieuwbouw in Spanje bereikte in het eerste kwartaal van 2026 een gemiddelde prijs van € 307.782. Dat is het hoogste bedrag ooit en 6% meer dan een jaar eerder, precies terwijl het totale aantal transacties met 12,7% daalde. De verklaring ligt niet bij de vraag: er is simpelweg nauwelijks nieuw product te koop. Aan de Costa del Sol is die schaarste eerder en sterker voelbaar dan in de rest van het land.
Waarom stijgt de prijs van nieuwbouw als er minder wordt verkocht?
Omdat het aantal transacties daalt, niet de interesse van de koper. Tussen januari en maart 2026 werden in Spanje 163.322 woningtransacties gesloten, 12,7% minder dan in hetzelfde kwartaal van het jaar ervoor. Daarvan waren er slechts 13.789 nieuwbouw: 15,4% minder en nauwelijks 8,5% van de hele markt. Wanneer 91,5% van wat wordt verkocht tweedehands is, is nieuwbouw geen massaal alternatief meer, maar gedraagt het zich als een nichproduct, met een nichprijs.
De vergelijking met de vorige cyclus is vernietigend. In 2008 was nieuwbouw goed voor 59,1% van de transacties, ongeveer 333.000 woningen per jaar; in 2006 en 2007 werden er zelfs meer dan 410.000 per jaar verkocht. Vandaag is het aandeel zeven keer zo klein. In het afgelopen decennium zijn de verkopen van tweedehandswoningen bijna verdubbeld, terwijl nieuwbouw slechts met 39% is gegroeid.
| Indicator (Q1 2026) | Cijfer | Jaarlijkse verandering |
|---|---|---|
| Totaal aantal transacties | 163.322 | −12,7% |
| Transacties nieuwbouw | 13.789 | −15,4% |
| Aandeel nieuwbouw | 8,5% | Tegenover 59,1% in 2008 |
| Gemiddelde prijs nieuwbouwwoning | € 307.782 | +6% |
Hoeveel nieuwbouw wordt er gebouwd en hoeveel is er nodig?
In 2025 werden in Spanje bijna 140.000 nieuwe woningen geviseerd (visados: de goedkeuring van bouwprojecten door de beroepsorganisatie van architecten), tegenover 128.000 het jaar ervoor. Dat is een verbetering, maar ze blijft ver tekortschieten: de vorming van nieuwe huishoudens wijst op een vraag van ongeveer 250.000 woningen per jaar, en het opgebouwde tekort bedraagt inmiddels circa 750.000 woningen. Anders gezegd: ook al wordt er meer gebouwd dan in 2024, het gat blijft elk jaar groter worden.
Per regio zegt de verdeling van die visados uit 2025 veel over waar de projectontwikkeling zich verplaatst:
- Andalucía: 33.500 visados, 6,5% meer dan het jaar ervoor en daarmee de eerste autonome regio van Spanje.
- Comunidad Valenciana: 19.700 visados, een sprong van 47%.
- Madrid: 18.600 visados, vrijwel vlak (−0,2%).
- Cataluña: 15.800 visados, 6,6% minder.
Dat Andalucía bovenaan staat, betekent niet dat er een overaanbod is. Het betekent dat daar de meeste moeite wordt gedaan om een vraag te beantwoorden die in de kuststrook ook de internationale koper en de koper van een tweede verblijf omvat, twee profielen die niet voorkomen in de statistieken over huishoudensvorming.
Wat kost nieuwbouw in Málaga en aan de Costa del Sol?
De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in de provincie Málaga bedroeg in het eerste kwartaal van 2026 € 250.990, lager dan in Baleares (€ 708.111), Madrid (€ 455.094), Girona (€ 432.426) en Barcelona (€ 337.709). Dat provinciale gemiddelde vermengt echter het binnenland met de kust en verbergt de werkelijkheid aan de kust: in gemeenten als Estepona of Fuengirola wordt nieuwbouw verkocht binnen een bandbreedte van 6.000 tot 9.000 €/m², en in Fuengirola zijn er al projecten die boven de 10.000 €/m² uitkomen, cijfers die tot de nationale top behoren.
Om die prijzen in perspectief te plaatsen, volgen hieronder de mediane vraagprijzen in onze eigen portefeuille aan de Costa del Sol, die zowel nieuwbouw als tweedehands omvat:
| Gemeente | Mediane prijs | Mediane €/m² |
|---|---|---|
| Marbella | € 955.000 | € 5.943 |
| Benahavís | € 1.200.000 | € 5.413 |
| Fuengirola | € 568.500 | € 5.363 |
| Málaga capital | € 628.000 | € 4.688 |
| Estepona | € 649.000 | € 4.673 |
| Mijas | € 549.000 | € 4.199 |
Dit zijn vraagprijzen, geen prijzen volgens de escritura (de notariële akte), en ze worden elke maand bijgewerkt in ons marktrapport over de Costa del Sol. De conclusie is helder: nieuwbouw direct aan de kust wordt vandaag verkocht boven de algemene mediaan van de eigen gemeente, en in sommige gevallen is de €/m² het dubbele van het vergelijkbare tweedehandsproduct.
Waarom merkt de Costa del Sol de schaarste eerder?
Door de omvang van de lokale markt in verhouding tot het aantal kopers dat ze aantrekt. In de nationale ranglijst van steden met de meeste verkochte nieuwbouw in 2025 staat Málaga op de vierde plaats met 1.038 woningen (21% minder dan het jaar ervoor) en Estepona op de zevende met 892, vóór hoofdsteden als Valencia. Estepona heeft geen 80.000 inwoners: dat het zich tussen de tien Spaanse steden schuift die de meeste nieuwbouw verkopen, laat zien in hoeverre de projectontwikkeling aan de kust van Málaga in een andere divisie speelt.
Bovenop die druk komt de grond. In de kuststrook tussen Málaga en Estepona is bouwrijpe grond beperkt, zijn de stedenbouwkundige procedures lang en zijn de bouwkosten niet teruggekeerd naar het niveau van vóór de pandemie. De ontwikkelaar die een vergunning weet te krijgen, weet dat hij op plan verkoopt en heeft dus geen prikkel om de prijs aan te passen: de daling van het aantal transacties komt door het aanbod, niet door de vraag.
Wat moet een koper of belegger nu doen?
- De daling van de verkopen niet lezen als een daling van de prijzen. Er zijn 163.322 transacties minder omdat er minder product beschikbaar is, niet omdat de markt afkoelt.
- Als je nieuwbouw aan de kust zoekt, in een vroege fase instappen. In projecten in Estepona, Mijas of Fuengirola zijn de beste woningen meestal uitverkocht voordat de ruwbouw klaar is, en de prijs per fase stijgt tijdens de verkoop.
- Altijd vergelijken met de equivalente tweedehandswoning. Bij verschillen van 2.000 tot 4.000 €/m² tussen nieuw en gebruikt in dezelfde zone kan een goed doordachte renovatie de rendabelste route zijn.
- De memoria de calidades (het document met de afwerkingsspecificaties) en de opleveringstermijnen nakijken vóór de prijs. In een markt zonder alternatieven is het risico verschoven van de prijs naar de vertraging.
- De financiering geregeld hebben voordat je reserveert. Bij koop op plan wordt de reservering binnen enkele dagen beslist en wacht de verkoper niet.
Conclusie
De Spaanse markt beleeft een slechts schijnbare paradox: minder transacties en hogere prijzen, omdat het onderliggende probleem niet een gebrek aan kopers is, maar een gebrek aan woningen. Met een tekort van 750.000 woningen en een jaarlijkse productie van 140.000 tegenover 250.000 die nodig zijn, houdt de schaarste nog jaren aan. In Málaga en aan de Costa del Sol, waar naast de nationale ook de internationale vraag meespeelt, zit die spanning al in de prijs.
Overweeg je nieuwbouw te kopen aan de Costa del Sol en wil je weten welke projecten echt beschikbare woningen hebben en tegen welke prijs per vierkante meter? Neem contact met ons op: wij werken met het actieve aanbod van de hele provincie en kunnen je vertellen of nieuw of gebruikt in jouw situatie meer zin heeft.
Veelgestelde vragen
Gaat de prijs van nieuwbouw in Spanje dalen?
Op korte termijn zijn daar geen signalen voor. De prijs stijgt door schaarste aan aanbod, niet door overmatige speculatieve vraag: zolang er 140.000 woningen per jaar worden geviseerd tegenover een vraag van 250.000, blijft de druk op de prijs bestaan.
Hoeveel kost een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol?
In kustgemeenten als Estepona of Fuengirola ligt de gebruikelijke bandbreedte tussen 6.000 en 9.000 €/m², met projecten die direct aan zee boven de 10.000 €/m² uitkomen. De gemiddelde provinciale prijs van nieuwbouw in Málaga bedroeg € 250.990 in het eerste kwartaal van 2026, maar dat cijfer omvat ook het binnenland.
Is het beter om nieuwbouw of tweedehands te kopen in Málaga?
Dat hangt af van het gebruik. Nieuwbouw biedt energie-efficiëntie, tienjarige garanties en personalisatie, maar wordt verhandeld met een meerprijs die kan oplopen tot 4.000 €/m² boven het equivalente gebruikte product. Voor belegging met verhuur levert een goed gelegen tweedehandswoning doorgaans een beter instaprendement op.
Waarom dalen de transacties als er zoveel vraag is?
Omdat je niet kunt verkopen wat er niet is. De 163.322 transacties van het eerste kwartaal van 2026 weerspiegelen een steeds kleinere beschikbare voorraad, vooral bij nieuwbouw, waar de verkopen met 15,4% daalden tot nauwelijks 13.789 woningen.
Kan een buitenlander nieuwbouw op plan kopen in Spanje?
Ja, zonder beperkingen op grond van nationaliteit. Je hebt een NIE (Número de Identidad de Extranjero, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders) en een Spaanse bankrekening nodig en bij koop op plan moet je controleren of de ontwikkelaar een bankgarantie of verzekering heeft voor de bedragen die als aanbetaling zijn voldaan, wat wettelijk verplicht is.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
