Spania med Europas beste utsikter for refinansiering av eiendom: hva det betyr for Costa del Sol

Spania er, sammen med Italia, det europeiske markedet med best utsikter for refinansiering av eiendom, ifølge en analyse fra AEW Research publisert i slutten av oktober 2026. Den gode nyheten kommer med en advarsel: finansiering koster igjen mer, og det gjør det mindre attraktivt å kjøpe med gjeld, også på Costa del Sol.

Hvorfor har Spania bedre utsikter for refinansiering enn Frankrike eller Tyskland?

Analysen bygger på bankenes helse og størrelsen på det gjenstående «gapet» i finansiering. Andelen misligholdte lån i spanske banker har falt fra 5,1 % til 2,4 % mellom 2019 og første kvartal 2026, under det europeiske gjennomsnittet på 2,9 %. Italia har gjort en enda lengre reise, fra 19,4 % til 3,2 % tvilsomme lån. Frankrike og Tyskland står derimot fortsatt overfor store utfordringer; i Tyskland ligger misligholdet i sektoren på rundt 5,3 %.

Hva er finansieringsgapet, og hvorfor er det halvert?

Finansieringsgapet er volumet av eiendomsgjeld som ikke kan refinansieres på dagens vilkår, og som vil kreve mer kapital, salg eller restruktureringer. AEW anslår det nå til 45 milliarder euro for 2027–2029, halvparten av de 90 milliardene som ble beregnet i 2023. Det forklares først og fremst av refinansieringen av problemlån innvilget før 2022, i økende grad med «back leverage», altså finansiering med sikkerhet i eksisterende lån.

• Det løpende volumet av back leverage-transaksjoner overstiger 50 milliarder euro, 40 % mer enn i 2025 på sammenlignbart grunnlag.
• Det relative gapet har gått fra 12 % til 10 % av tidligere innvilgede lån.
• Frankrike har det største relative gapet: 12,6 milliarder, 22 % av landets historiske utlånsvolum, og er det eneste landet der det har økt.
• Storbritannia er den motsatte ytterligheten: 4,3 milliarder, 3 % av det opprinnelige volumet.

Hvilken risiko gjenstår i markedet for eiendomsgjeld?

Hans Vrensen i AEW advarer om at de enkleste løsningene kan være brukt opp, og at noen av de mest problematiske lånene fortsatt ikke er løst. Dessuten er det mildeste scenarioet som bransjen ventet seg mot slutten av 2025, blitt mer komplisert: swaprentene har steget med omtrent 100 basispunkter på ett år, og sentralbankene overvåker igjen inflasjonen, knyttet til konflikten i Midtøsten.

Hva koster det nå å finansiere eiendom i Europa?

De samlede finansieringskostnadene i Europa, uten Storbritannia, når 5,1 % i tredje kvartal 2026, 10 basispunkter over det forrige toppnivået (5 %, i andre kvartal 2023). Det er et nivå som ligner på gjennomsnittsavkastningen for europeiske prime-eiendommer, slik at gjeldsopptak, for første gang siden andre halvår 2023, ikke lenger forbedrer investeringens avkastning. Lånemarginene holder seg likevel stabile på grunn av hard konkurranse, også fra långivere utenfor bankene.

Belåningsgraden spiller også inn: median LTV (lån i forhold til verdi) for lån de siste fire kvartalene er 60 %, mot et gjennomsnitt på 50 % mellom 2023 og 2025. Lån med LTV under 50 % har falt til 3,7 %, mens lån med LTV over 60 % ligger på 5,3 %.

Hva betyr dette for å kjøpe eller investere på Costa del Sol?

Studien analyserer institusjonell europeisk eiendomsgjeld, ikke boliglån, så den bør ikke overføres én til én til den private kjøperen. Likevel gir den tre nyttige poenger for deg som ser på Marbella, Estepona, Málaga eller Mijas. For det første: et sunnere spansk banksystem er et solid grunnlag for at kreditt fortsatt er tilgjengelig. For det andre: med dyrere finansiering mister kjøperen med høy belåning handlingsrom, og transaksjoner med mer egenkapital får større tyngde. For det tredje: presset på verdivurderinger som AEW nevner som en mulig risiko, tilsier at du bør sammenligne med faktiske data fra området før du bestemmer deg.

Som referanse, ifølge vår markedsrapport for oktober 2026, er medianen for Costa del Sol 650 000 € og 4 738 €/m² basert på 8 233 aktive annonser; i Marbella er den 950 000 € og 6 096 €/m², og i Málaga 625 000 € og 4 955 €/m². Dette er utprisene, ikke prisene ved salg. Du finner alle tallene i markedsrapporten for Costa del Sol.

Hvis du vil forstå hvordan etterspørselen etter kreditt endrer seg, kan du også lese analysen vår om hvorfor etterspørselen etter boliglån faller i Spania.

Konklusjon

Spania går inn i denne syklusen med en sunnere banksektor og et finansieringsgap på retur, men med dyrere kreditt og mindre rom for høy belåning. Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi deg med å vurdere hver enkelt transaksjon i Marbella, Estepona, Málaga og resten av Costa del Sol med reelle tall, og med å legge opp den kjøpsstrukturen som passer best for deg.

Ofte stilte spørsmål