L'Espagne, meilleures perspectives de refinancement immobilier d'Europe : ce que cela signifie pour la Costa del Sol

L’Espagne, avec l’Italie, est le marché européen offrant les meilleures perspectives de refinancement immobilier, selon une analyse d’AEW Research publiée fin octobre 2026. Cette bonne nouvelle s’accompagne d’une mise en garde : le financement coûte de nouveau plus cher, ce qui rend l’achat à crédit moins attractif, y compris sur la Costa del Sol.

Pourquoi l’Espagne a-t-elle de meilleures perspectives de refinancement que la France ou l’Allemagne ?

L’analyse s’appuie sur la santé du secteur bancaire et sur la taille du « déficit » de financement en suspens. Le taux de créances douteuses des banques espagnoles est passé de 5,1 % à 2,4 % entre 2019 et le premier trimestre 2026, sous la moyenne européenne de 2,9 %. L’Italie a parcouru un chemin plus long encore, de 19,4 % à 3,2 % de prêts douteux. La France et l’Allemagne, en revanche, continuent de faire face à des défis importants ; en Allemagne, le taux de créances douteuses du secteur avoisine 5,3 %.

Qu’est-ce que le déficit de financement et pourquoi a-t-il été réduit de moitié ?

Le déficit de financement correspond au volume de dette immobilière qui ne pourra pas être refinancée aux conditions actuelles et qui nécessitera davantage de capitaux, des ventes ou des restructurations. AEW l’estime désormais à 45 milliards d’euros pour 2027-2029, soit la moitié des 90 milliards calculés en 2023. Cela s’explique surtout par le refinancement de crédits problématiques accordés avant 2022, de plus en plus souvent au moyen du « back leverage », c’est-à-dire un financement adossé à des prêts déjà existants.

• L’encours des opérations de back leverage dépasse 50 milliards d’euros, soit 40 % de plus qu’en 2025 à périmètre comparable.
• Le déficit relatif est passé de 12 % à 10 % des prêts accordés auparavant.
• La France présente le déficit relatif le plus élevé : 12,6 milliards, soit 22 % de son volume historique de prêts, et c’est le seul pays où il a augmenté.
• Le Royaume-Uni se situe à l’extrême opposé : 4,3 milliards, soit 3 % de son volume initial.

Quel risque subsiste sur le marché de la dette immobilière ?

Hans Vrensen, d’AEW, avertit que les solutions les plus simples pourraient être épuisées et que certains des prêts les plus problématiques ne sont toujours pas résolus. De plus, le scénario le plus favorable que le secteur attendait pour fin 2025 s’est compliqué : les taux swap ont augmenté d’environ 100 points de base en un an et les banques centrales surveillent de nouveau l’inflation, liée au conflit au Moyen-Orient.

Combien coûte désormais le financement immobilier en Europe ?

Le coût total de financement en Europe, hors Royaume-Uni, atteint 5,1 % au troisième trimestre 2026, soit 10 points de base au-dessus du précédent plus haut (5 %, au deuxième trimestre 2023). Ce niveau est similaire aux rendements moyens des biens prime européens ; ainsi, pour la première fois depuis le second semestre 2023, s’endetter n’améliore plus la rentabilité de l’investissement. Les marges des prêts, il est vrai, restent stables en raison d’une forte concurrence, y compris de la part de prêteurs non bancaires.

Le niveau d’endettement compte aussi : le LTV médian des prêts des quatre derniers trimestres est de 60 %, contre 50 % en moyenne entre 2023 et 2025. Les prêts dont le LTV est inférieur à 50 % sont tombés à 3,7 %, tandis que ceux dont le LTV est supérieur à 60 % se situent à 5,3 %.

Qu’est-ce que cela signifie pour acheter ou investir sur la Costa del Sol ?

L’étude analyse la dette immobilière institutionnelle européenne, et non le prêt immobilier résidentiel ; il ne faut donc pas la transposer telle quelle à l’acheteur particulier. Elle offre néanmoins trois enseignements utiles pour qui regarde Marbella, Estepona, Málaga ou Mijas. Premièrement : un système bancaire espagnol plus sain constitue une base solide pour que le crédit reste disponible. Deuxièmement : avec un financement plus cher, l’acheteur très endetté perd de la marge, et les opérations comportant davantage de fonds propres gagnent du poids. Troisièmement : la pression sur les valorisations qu’AEW mentionne comme risque possible incite à comparer avec des données réelles de la zone avant de décider.

À titre de référence, selon notre rapport de marché d’octobre 2026, la médiane de la Costa del Sol est de 650 000 € et 4 738 €/m² sur 8 233 annonces actives ; à Marbella, elle est de 950 000 € et 6 096 €/m², et à Málaga, de 625 000 € et 4 955 €/m². Il s’agit de prix demandés, non de prix de vente. Vous pouvez tous les consulter dans le rapport de marché de la Costa del Sol.

Si vous souhaitez comprendre comment évolue la demande de crédit, lisez aussi notre analyse sur les raisons de la baisse de la demande de prêts immobiliers en Espagne.

Conclusion

L’Espagne aborde ce cycle avec un secteur bancaire assaini et un déficit de financement en recul, mais avec un crédit plus cher et moins de marge pour l’effet de levier. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous aidons à évaluer chaque opération à Marbella, Estepona, Málaga et dans le reste de la Costa del Sol avec des chiffres réels, et à définir la structure d’achat qui vous convient le mieux.

Questions fréquentes