Espanjalla Euroopan parhaat kiinteistörefinansoinnin näkymät: mitä se tarkoittaa Costa del Solille

Espanjalla ja Italialla on AEW Researchin lokakuun 2026 lopussa julkaiseman analyysin mukaan Euroopan parhaat kiinteistörefinansoinnin näkymät. Hyvä uutinen tulee kuitenkin varoituksen kanssa: rahoitus on jälleen kalliimpaa, mikä vähentää velkarahalla ostamisen houkuttelevuutta myös Costa del Solilla.

Miksi Espanjan refinansointinäkymät ovat paremmat kuin Ranskan tai Saksan?

Analyysi perustuu pankkien terveyteen ja jäljellä olevan rahoitusvajeen kokoon. Espanjalaisten pankkien luottotappiot (morosidad, eli maksuhäiriöiset lainat) ovat laskeneet 5,1 prosentista 2,4 prosenttiin vuosien 2019 ja 2026 ensimmäisen neljänneksen välillä, mikä on alle Euroopan keskiarvon (2,9 %). Italia on kulkenut vielä pidemmän matkan: epävarmojen lainojen osuus on laskenut 19,4 prosentista 3,2 prosenttiin. Ranska ja Saksa sen sijaan kohtaavat edelleen merkittäviä haasteita; Saksassa alan maksuhäiriöiden osuus on noin 5,3 %.

Mikä on rahoitusvaje ja miksi se on puolittunut?

Rahoitusvaje tarkoittaa sitä kiinteistövelan määrää, jota ei voida refinansoida nykyisillä ehdoilla ja joka vaatii lisää pääomaa, myyntejä tai uudelleenjärjestelyjä. AEW arvioi sen nyt olevan 45 000 miljoonaa euroa vuosille 2027–2029, eli puolet vuonna 2023 lasketusta 90 000 miljoonasta. Syynä on ennen kaikkea ennen vuotta 2022 myönnettyjen ongelmaluottojen refinansointi, joka tapahtuu yhä useammin ”back leverage” -rakenteella eli jo olemassa olevien lainojen päälle rakennetulla rahoituksella.

• Back leverage -järjestelyjen voimassa oleva volyymi ylittää 50 000 miljoonaa euroa, mikä on 40 % enemmän kuin vuonna 2025 vertailukelpoisesti laskettuna.
• Suhteellinen vaje on laskenut 12 prosentista 10 prosenttiin aiemmin myönnetyistä lainoista.
• Ranskalla on suurin suhteellinen vaje: 12 600 miljoonaa, eli 22 % sen historiallisesta lainakannasta, ja se on ainoa maa, jossa vaje on kasvanut.
• Britannia on vastakohta: 4 300 miljoonaa, eli 3 % sen alkuperäisestä lainakannasta.

Mitä riskejä kiinteistövelkamarkkinoilla on jäljellä?

AEW:n Hans Vrensen varoittaa, että helpoimmat ratkaisut saattavat olla käytetty loppuun ja että jotkin ongelmallisimmista lainoista ovat yhä ratkaisematta. Lisäksi alan vuoden 2025 loppuun odottama myönteisin skenaario on mutkistunut: swap-korot ovat nousseet noin 100 peruspistettä vuodessa ja keskuspankit seuraavat jälleen inflaatiota, joka liittyy Lähi-idän konfliktiin.

Paljonko kiinteistörahoitus nyt maksaa Euroopassa?

Rahoituksen kokonaiskustannus Euroopassa, Britannia pois lukien, nousee 5,1 prosenttiin vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä, mikä on 10 peruspistettä aiempaa huippua (5 %, vuoden 2023 toinen neljännes) korkeampi. Taso on samaa luokkaa kuin Euroopan prime-kiinteistöjen keskimääräiset tuotot, joten velanotto ei ensimmäistä kertaa vuoden 2023 jälkimmäisen puoliskon jälkeen enää paranna sijoituksen tuottoa. Lainojen marginaalit pysyvät kuitenkin vakaina kovan kilpailun ansiosta, johon osallistuvat myös pankkien ulkopuoliset lainanantajat.

Myös velkavivun taso on merkittävä: viimeisten neljän neljänneksen lainojen mediaani-LTV (lainan ja kiinteistön arvon suhde) on 60 %, kun se oli vuosina 2023–2025 keskimäärin 50 %. Alle 50 %:n LTV:n lainojen kustannus on laskenut 3,7 prosenttiin, kun taas yli 60 %:n LTV:n lainoissa se on 5,3 %.

Mitä tämä tarkoittaa Costa del Solin ostajalle tai sijoittajalle?

Tutkimus käsittelee eurooppalaista institutionaalista kiinteistövelkaa, ei asuntolainaa, joten sitä ei kannata siirtää suoraan yksityisostajaan. Siitä voi silti tehdä kolme hyödyllistä johtopäätöstä Marbellaa, Esteponaa, Málagaa tai Mijasia harkitsevalle. Ensinnäkin: terveempi espanjalainen pankkijärjestelmä on vankka perusta luoton jatkuvalle saatavuudelle. Toiseksi: rahoituksen kallistuessa runsaasti velkavipua käyttävän ostajan liikkumavara kapenee, ja omaa pääomaa enemmän käyttävien kauppojen painoarvo kasvaa. Kolmanneksi: AEW:n mahdollisena riskinä mainitsema arvostuksiin kohdistuva paine puoltaa vertailua alueen todellisiin lukuihin ennen päätöksentekoa.

Vertailukohtana: lokakuun 2026 markkinaraporttimme mukaan Costa del Solin mediaani on 650 000 € ja 4 738 €/m² yhteensä 8 233 aktiivisesta ilmoituksesta; Marbellassa se on 950 000 € ja 6 096 €/m², ja Málagassa 625 000 € ja 4 955 €/m². Nämä ovat pyyntihintoja, eivät kauppahintoja. Voit tutustua kaikkiin lukuihin Costa del Solin markkinaraportissa.

Jos haluat ymmärtää, miten luottokysyntä on muuttumassa, lue myös analyysimme siitä, miksi asuntolainojen kysyntä laskee Espanjassa.

Yhteenveto

Espanja saapuu tähän sykliin terveimmällä pankkisektorilla ja pienenevällä rahoitusvajeella, mutta luotto on kalliimpaa ja velkavivun liikkumavara pienempää. EVS PROPERTY GROUP auttaa sinua arvioimaan jokaisen kaupan Marbellassa, Esteponassa, Málagassa ja muualla Costa del Solilla todellisilla luvuilla sekä suunnittelemaan sinulle parhaiten sopivan ostorakenteen.

Usein kysytyt kysymykset

Millä Euroopan maalla on parhaat kiinteistörefinansoinnin näkymät?

AEW Researchin mukaan Espanjalla ja Italialla. Ranska ja Saksa kohtaavat edelleen merkittäviä haasteita, ja Ranska on ainoa maa, jossa rahoitusvaje on kasvanut suhteessa aiemmin myönnettyihin lainoihin.

Mikä on espanjalaisten pankkien maksuhäiriöiden osuus vuonna 2026?

Se on 2,4 % vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä, kun vuonna 2019 se oli 5,1 %, ja alle Euroopan keskiarvon (2,9 %) AEW:n analyysin mukaan.

Mitä back leverage tarkoittaa?

Se on rahoitusta, joka perustuu jo olemassa oleviin kiinteistölainoihin. Sen voimassa oleva volyymi ylittää Euroopassa 50 000 miljoonaa euroa, ja se on auttanut refinansoimaan ennen vuotta 2022 myönnettyjä ongelmaluottoja.

Onko asunnon ostoon vaikeampi saada rahoitusta Costa del Solilla?

Tutkimus ei mittaa asuntolainaa. Se kuitenkin osoittaa rahoituksen kallistuneen (rahoituksen kokonaiskustannus Euroopassa 5,1 % vuoden 2026 kolmannella neljänneksellä), joten tarjouksia kannattaa vertailla ja harkita suuremman oman pääoman käyttöä.