Spanje met de beste vooruitzichten voor vastgoedherfinanciering in Europa: wat betekent dat voor de Costa del Sol?

Spanje is, samen met Italië, de Europese markt met de beste vooruitzichten voor vastgoedherfinanciering, blijkt uit een analyse van AEW Research die eind oktober 2026 is gepubliceerd. Het goede nieuws gaat gepaard met een waarschuwing: financiering wordt weer duurder en dat maakt kopen met schuld minder aantrekkelijk, ook aan de Costa del Sol.

Waarom zijn de vooruitzichten voor herfinanciering in Spanje beter dan in Frankrijk of Duitsland?

De analyse steunt op de gezondheid van de banken en de omvang van het openstaande «gat» in de financiering. De wanbetalingsgraad van de Spaanse banken is tussen 2019 en het eerste kwartaal van 2026 gedaald van 5,1% naar 2,4%, onder het Europese gemiddelde van 2,9%. Italië heeft een nog langere weg afgelegd: van 19,4% naar 3,2% aan probleemleningen. Frankrijk en Duitsland kampen daarentegen nog steeds met belangrijke uitdagingen; in Duitsland ligt de wanbetalingsgraad in de sector rond 5,3%.

Wat is het financieringstekort en waarom is het gehalveerd?

Het financieringstekort is het volume aan vastgoedschuld dat onder de huidige voorwaarden niet kan worden geherfinancierd en dat extra kapitaal, verkopen of herstructureringen zal vereisen. AEW schat het nu op 45.000 miljoen euro voor 2027-2029, de helft van de 90.000 miljoen die in 2023 werd berekend. Dat komt vooral door de herfinanciering van problematische kredieten die vóór 2022 zijn verstrekt, steeds vaker met «back leverage», oftewel financiering die wordt gedekt door reeds bestaande leningen.

• Het uitstaande volume aan back leverage-transacties bedraagt meer dan 50.000 miljoen euro, een stijging van 40% ten opzichte van 2025 op vergelijkbare basis.
• Het relatieve tekort is gedaald van 12% naar 10% van de eerder verstrekte leningen.
• Frankrijk heeft het grootste relatieve tekort: 12.600 miljoen, ofwel 22% van het historische leningvolume, en is het enige land waar het is toegenomen.
• Het Verenigd Koninkrijk vormt het andere uiterste: 4.300 miljoen, ofwel 3% van het oorspronkelijke volume.

Welk risico blijft er op de markt voor vastgoedschuld?

Hans Vrensen van AEW waarschuwt dat de eenvoudigste oplossingen mogelijk zijn uitgeput en dat een aantal van de meest problematische leningen nog steeds niet is opgelost. Bovendien is het gunstigste scenario dat de sector voor eind 2025 verwachtte, ingewikkelder geworden: de swaprentes zijn in een jaar tijd met zo’n 100 basispunten gestegen en de centrale banken houden de inflatie weer scherp in de gaten, die samenhangt met het conflict in het Midden-Oosten.

Hoeveel kost het nu om vastgoed in Europa te financieren?

De totale financieringskosten in Europa, zonder het Verenigd Koninkrijk, bedragen in het derde kwartaal van 2026 5,1%, 10 basispunten boven het vorige hoogtepunt (5%, in het tweede kwartaal van 2023). Dat is vergelijkbaar met het gemiddelde rendement van Europees prime-vastgoed, waardoor schuld aangaan voor het eerst sinds de tweede helft van 2023 het beleggingsrendement niet meer verbetert. De marges op de leningen blijven wel stabiel door de sterke concurrentie, ook van niet-bancaire kredietverstrekkers.

Ook de mate van hefboomfinanciering speelt een rol: de mediane LTV (loan-to-value, de verhouding tussen lening en waarde van het vastgoed) van de leningen uit de afgelopen vier kwartalen is 60%, tegenover gemiddeld 50% tussen 2023 en 2025. Leningen met een LTV onder 50% zijn gedaald tot 3,7%, terwijl die met een LTV boven 60% op 5,3% liggen.

Wat betekent dit voor kopen of investeren aan de Costa del Sol?

De studie analyseert institutionele Europese vastgoedschuld, niet de hypotheek op een woning, dus je kunt de uitkomsten niet één op één doorvertalen naar de particuliere koper. Toch levert ze drie nuttige inzichten op voor wie kijkt naar Marbella, Estepona, Málaga of Mijas. Ten eerste: een gezonder Spaans bankwezen is een stevige basis om krediet beschikbaar te houden. Ten tweede: met duurdere financiering verliest de koper met een hoge hefboom ruimte, en krijgen transacties met meer eigen vermogen meer gewicht. Ten derde: de druk op waarderingen die AEW als mogelijk risico noemt, is een reden om te vergelijken met actuele gegevens uit het gebied voordat je beslist.

Ter referentie: volgens ons marktrapport van oktober 2026 is de mediaan voor de Costa del Sol 650.000 € en 4.738 €/m² op basis van 8.233 actieve advertenties; in Marbella is dat 950.000 € en 6.096 €/m², en in Málaga 625.000 € en 4.955 €/m². Het gaat om vraagprijzen, niet om transactieprijzen. Je kunt ze allemaal raadplegen in het marktrapport van de Costa del Sol.

Wil je begrijpen hoe de vraag naar krediet verandert, lees dan ook onze analyse over waarom de vraag naar hypotheken in Spanje daalt.

Conclusie

Spanje start deze cyclus met een gezondere bankensector en een krimpend financieringstekort, maar met duurder krediet en minder ruimte voor hefboomfinanciering. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we je elke transactie in Marbella, Estepona, Málaga en de rest van de Costa del Sol te beoordelen met actuele cijfers en de aankoopstructuur op te zetten die het best bij je past.

Veelgestelde vragen