Spanien har Europas bedste udsigter for refinansiering af ejendomsgæld: hvad det betyder for Costa del Sol

Spanien er sammen med Italien det europæiske marked med de bedste udsigter for refinansiering af ejendomsgæld, ifølge en analyse fra AEW Research offentliggjort i slutningen af oktober 2026. Den gode nyhed følges af en advarsel: Finansiering koster igen mere, og det gør det mindre attraktivt at købe med gæld, også på Costa del Sol.

Hvorfor har Spanien bedre udsigter for refinansiering end Frankrig eller Tyskland?

Analysen bygger på bankernes sundhedstilstand og størrelsen på det udestående «hul» i finansieringen. Andelen af misligholdte lån i de spanske banker er faldet fra 5,1 % til 2,4 % mellem 2019 og første kvartal 2026, under det europæiske gennemsnit på 2,9 %. Italien har tilbagelagt en endnu længere vej, fra 19,4 % til 3,2 % tvivlsomme lån. Frankrig og Tyskland står derimod fortsat over for betydelige udfordringer; i Tyskland ligger andelen af misligholdte lån i sektoren omkring 5,3 %.

Hvad er finansieringsunderskuddet, og hvorfor er det halveret?

Finansieringsunderskuddet er den mængde ejendomsgæld, som ikke kan refinansieres på de nuværende vilkår, og som vil kræve mere kapital, salg eller omstruktureringer. AEW vurderer det nu til 45.000 millioner euro for 2027-2029, det halve af de 90.000 millioner, der blev beregnet i 2023. Det skyldes primært refinansieringen af problematiske lån ydet før 2022, i stigende grad med «back leverage», det vil sige finansiering, der er sikret i allerede eksisterende lån.

• Den udestående mængde back leverage-transaktioner overstiger 50.000 millioner euro, 40 % mere end i 2025 på sammenligneligt grundlag.
• Det relative underskud er gået fra 12 % til 10 % af de tidligere ydede lån.
• Frankrig har det største relative underskud: 12.600 millioner, svarende til 22 % af landets historiske udlånsvolumen, og er det eneste land, hvor det er steget.
• Storbritannien er den modsatte ende af skalaen: 4.300 millioner, 3 % af den oprindelige volumen.

Hvilken risiko er der tilbage på markedet for ejendomsgæld?

Hans Vrensen fra AEW advarer om, at de letteste løsninger kan være udtømt, og at nogle af de mest problematiske lån stadig ikke er løst. Desuden er det mildeste scenarie, som branchen forventede ved udgangen af 2025, blevet mere kompliceret: Swaprenterne er steget med omkring 100 basispoint på et år, og centralbankerne holder igen øje med inflationen, som hænger sammen med konflikten i Mellemøsten.

Hvad koster det nu at finansiere ejendomme i Europa?

De samlede finansieringsomkostninger i Europa, uden Storbritannien, når 5,1 % i tredje kvartal 2026, 10 basispoint over det tidligere højdepunkt (5 % i andet kvartal 2023). Det svarer til det gennemsnitlige afkast på europæiske prime-ejendomme, og derfor forbedrer gældsætning for første gang siden andet halvår 2023 ikke længere investeringens afkast. Lånemarginerne er dog fortsat stabile på grund af den hårde konkurrence, også fra udlånere uden for banksektoren.

Gældsgraden spiller også en rolle: Median-LTV for lån ydet de seneste fire kvartaler er 60 %, mod et gennemsnit på 50 % mellem 2023 og 2025. Lån med LTV under 50 % er faldet til 3,7 %, mens lån med LTV over 60 % ligger på 5,3 %.

Hvad betyder det for køb eller investering på Costa del Sol?

Undersøgelsen analyserer institutionel europæisk ejendomsgæld, ikke boliglånet, så den bør ikke overføres én til én til den private køber. Alligevel giver den tre nyttige pointer til dem, der kigger på Marbella, Estepona, Málaga eller Mijas. For det første: Et sundere spansk banksystem er et solidt fundament for, at kredit fortsat er tilgængelig. For det andet: Med dyrere finansiering mister køberen med høj gearing manøvrerum, og transaktioner med mere egenkapital får større vægt. For det tredje: Presset på værdiansættelserne, som AEW nævner som en mulig risiko, taler for at sammenligne med faktiske data fra området, før man beslutter sig.

Som reference er medianen for Costa del Sol ifølge vores markedsrapport fra oktober 2026 650.000 € og 4.738 €/m² på baggrund af 8.233 aktive annoncer; i Marbella er den 950.000 € og 6.096 €/m², og i Málaga 625.000 € og 4.955 €/m². Det er udbudspriser, ikke salgspriser. Du kan se dem alle i markedsrapporten for Costa del Sol.

Hvis du vil forstå, hvordan efterspørgslen efter kredit ændrer sig, kan du også læse vores analyse af, hvorfor efterspørgslen efter realkreditlån falder i Spanien.

Konklusion

Spanien går ind i denne cyklus med en sundere banksektor og et faldende finansieringsunderskud, men med dyrere kredit og mindre råderum for gearing. Hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi dig med at vurdere hver enkelt handel i Marbella, Estepona, Málaga og resten af Costa del Sol med faktiske tal og med at tilrettelægge den købsstruktur, der passer bedst til dig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvilket europæisk land har de bedste udsigter for refinansiering af ejendomsgæld?

Ifølge AEW Research Spanien og Italien. Frankrig og Tyskland står fortsat over for betydelige udfordringer, og Frankrig er det eneste land, hvor finansieringsunderskuddet er steget som andel af de tidligere ydede lån.

Hvor stor er andelen af misligholdte lån i de spanske banker i 2026?

2,4 % i første kvartal 2026, mod 5,1 % i 2019 og under det europæiske gennemsnit på 2,9 %, ifølge AEW’s analyse.

Hvad er back leverage?

Det er finansiering, der er sikret i allerede eksisterende ejendomslån. Den udestående mængde overstiger 50.000 millioner euro i Europa og har hjulpet med at refinansiere problematiske lån fra før 2022.

Er det sværere at finansiere et boligkøb på Costa del Sol?

Undersøgelsen måler ikke boliglånet. Den peger dog på, at finansiering er blevet dyrere (5,1 % i samlede omkostninger i Europa i 3. kvt. 2026), så det kan betale sig at sammenligne tilbud og overveje at stille mere egenkapital.