España, junto con Italia, es el mercado europeo con mejores perspectivas de refinanciación inmobiliaria, según un análisis de AEW Research publicado a finales de octubre de 2026. La buena noticia convive con una advertencia: la financiación vuelve a costar más y eso resta atractivo a comprar con deuda, también en la Costa del Sol.
¿Por qué España tiene mejores perspectivas de refinanciación que Francia o Alemania?
El análisis se apoya en la salud de la banca y en el tamaño del «hueco» de financiación pendiente. La morosidad de la banca española ha bajado del 5,1 % al 2,4 % entre 2019 y el primer trimestre de 2026, por debajo de la media europea del 2,9 %. Italia ha hecho un recorrido aún más largo, desde el 19,4 % hasta el 3,2 % de préstamos dudosos. Francia y Alemania, en cambio, siguen afrontando retos importantes; en Alemania la morosidad del sector ronda el 5,3 %.
| Indicador (fuente: AEW Research) | Dato |
|---|---|
| Morosidad banca española, 2019 | 5,1 % |
| Morosidad banca española, T1 2026 | 2,4 % |
| Media europea de morosidad, T1 2026 | 2,9 % |
| Déficit de financiación europeo previsto, 2027-2029 | 45.000 M€ |
| Déficit estimado en 2023 (ciclo 2026-2028) | 90.000 M€ |
| Tipo swap europeo a cinco años | 3,4 % |
| Coste total de financiación en Europa (sin Reino Unido), T3 2026 | 5,1 % |
¿Qué es el déficit de financiación y por qué se ha reducido a la mitad?
El déficit de financiación es el volumen de deuda inmobiliaria que no podrá refinanciarse con las condiciones actuales y exigirá más capital, ventas o reestructuraciones. AEW lo estima ahora en 45.000 millones de euros para 2027-2029, la mitad de los 90.000 millones calculados en 2023. Lo explica, sobre todo, la refinanciación de créditos problemáticos concedidos antes de 2022, cada vez más con «back leverage», es decir, financiación apoyada sobre préstamos ya existentes.
- El volumen vivo de operaciones de back leverage supera los 50.000 millones de euros, un 40 % más que en 2025 en términos comparables.
- El déficit relativo ha pasado del 12 % al 10 % de los préstamos concedidos antes.
- Francia tiene el mayor déficit relativo: 12.600 millones, el 22 % de su volumen histórico de préstamos, y es el único país donde ha aumentado.
- Reino Unido es el extremo opuesto: 4.300 millones, el 3 % de su volumen inicial.
¿Qué riesgo queda en el mercado de deuda inmobiliaria?
Hans Vrensen, de AEW, advierte de que las soluciones más sencillas podrían haberse agotado y de que algunos de los préstamos más problemáticos siguen sin resolverse. Además, el escenario más benigno que el sector esperaba para finales de 2025 se ha complicado: los tipos swap han subido unos 100 puntos básicos en un año y los bancos centrales vigilan de nuevo la inflación, ligada al conflicto en Oriente Próximo.
¿Cuánto cuesta ahora financiar inmuebles en Europa?
El coste total de financiación en Europa, sin Reino Unido, alcanza el 5,1 % en el tercer trimestre de 2026, 10 puntos básicos por encima del máximo anterior (5 %, en el segundo trimestre de 2023). Es un nivel similar a las rentabilidades medias de los inmuebles prime europeos, por lo que, por primera vez desde el segundo semestre de 2023, endeudarse deja de mejorar la rentabilidad de la inversión. Los márgenes de los préstamos, eso sí, se mantienen estables por la fuerte competencia, también de prestamistas no bancarios.
El tramo de apalancamiento también importa: el LTV mediano de los préstamos de los últimos cuatro trimestres es del 60 %, frente al 50 % de media entre 2023 y 2025. Los préstamos con LTV inferior al 50 % han bajado hasta el 3,7 %, mientras que los de LTV superior al 60 % se sitúan en el 5,3 %.
¿Qué significa para comprar o invertir en la Costa del Sol?
El estudio analiza deuda inmobiliaria institucional europea, no la hipoteca de vivienda, así que no conviene trasladarlo uno a uno al comprador particular. Aun así, deja tres lecturas útiles para quien mira Marbella, Estepona, Málaga o Mijas. Primera: un sistema bancario español más sano es una base sólida para que el crédito siga disponible. Segunda: con la financiación más cara, el comprador con mucho apalancamiento pierde margen, y las operaciones con más capital propio ganan peso. Tercera: la presión sobre valoraciones que menciona AEW como posible riesgo aconseja comparar con datos reales de la zona antes de decidir.
Como referencia, según nuestro informe de mercado de octubre de 2026, la mediana de la Costa del Sol es de 650.000 € y 4.738 €/m² sobre 8.233 anuncios activos; en Marbella es de 950.000 € y 6.096 €/m², y en Málaga, de 625.000 € y 4.955 €/m². Son precios de oferta, no de cierre. Puedes consultarlos todos en el informe de mercado de la Costa del Sol.
Si quieres entender cómo está cambiando la demanda de crédito, lee también nuestro análisis sobre por qué cae la demanda de hipotecas en España.
Conclusión
España llega a este ciclo con la banca más saneada y con un déficit de financiación en retroceso, pero con crédito más caro y menos margen para el apalancamiento. En EVS Property Group te ayudamos a valorar cada operación en Marbella, Estepona, Málaga y el resto de la Costa del Sol con cifras reales y a plantear la estructura de compra que mejor encaje contigo.
Preguntas frecuentes
¿Qué país europeo tiene mejores perspectivas de refinanciación inmobiliaria?
Según AEW Research, España e Italia. Francia y Alemania siguen afrontando desafíos importantes, y Francia es el único país donde el déficit de financiación ha aumentado como proporción de los préstamos concedidos antes.
¿Cuál es la morosidad de la banca española en 2026?
Un 2,4 % en el primer trimestre de 2026, frente al 5,1 % de 2019 y por debajo de la media europea del 2,9 %, según el análisis de AEW.
¿Qué es el back leverage?
Es financiación que se apoya sobre préstamos inmobiliarios ya existentes. Su volumen vivo supera los 50.000 millones de euros en Europa y ha ayudado a refinanciar créditos problemáticos anteriores a 2022.
¿Es más difícil financiar la compra de una vivienda en la Costa del Sol?
El estudio no mide la hipoteca residencial. Sí indica que la financiación se ha encarecido (5,1 % de coste total en Europa en el T3 2026), de modo que conviene comparar ofertas y valorar aportar más capital propio.
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