Spagna, con le migliori prospettive di rifinanziamento immobiliare d'Europa: cosa significa per la Costa del Sol

La Spagna, insieme all’Italia, è il mercato europeo con le migliori prospettive di rifinanziamento immobiliare, secondo un’analisi di AEW Research pubblicata alla fine di ottobre del 2026. La buona notizia si accompagna a un avvertimento: il finanziamento torna a costare di più e questo rende meno attraente acquistare con il debito, anche sulla Costa del Sol.

Perché la Spagna ha migliori prospettive di rifinanziamento rispetto a Francia o Germania?

L’analisi si basa sulla salute del sistema bancario e sulle dimensioni del «gap» di finanziamento ancora da coprire. Il tasso di morosità delle banche spagnole è sceso dal 5,1 % al 2,4 % tra il 2019 e il primo trimestre del 2026, al di sotto della media europea del 2,9 %. L’Italia ha compiuto un percorso ancora più lungo, passando dal 19,4 % al 3,2 % di prestiti deteriorati. Francia e Germania, invece, continuano ad affrontare sfide importanti; in Germania la morosità del settore si aggira intorno al 5,3 %.

Che cos’è il deficit di finanziamento e perché si è dimezzato?

Il deficit di finanziamento è il volume di debito immobiliare che non potrà essere rifinanziato alle condizioni attuali e che richiederà più capitale, vendite o ristrutturazioni. AEW lo stima ora in 45.000 milioni di euro per il 2027-2029, la metà dei 90.000 milioni calcolati nel 2023. Lo spiega soprattutto il rifinanziamento di crediti problematici concessi prima del 2022, sempre più spesso tramite «back leverage», cioè un finanziamento garantito da prestiti già esistenti.

• Il volume in essere di operazioni di back leverage supera i 50.000 milioni di euro, il 40 % in più rispetto al 2025 a parità di perimetro.
• Il deficit relativo è passato dal 12 % al 10 % dei prestiti concessi in precedenza.
• La Francia ha il deficit relativo più elevato: 12.600 milioni, il 22 % del suo volume storico di prestiti, ed è l’unico paese in cui è aumentato.
• Il Regno Unito è all’estremo opposto: 4.300 milioni, il 3 % del suo volume iniziale.

Quale rischio resta nel mercato del debito immobiliare?

Hans Vrensen, di AEW, avverte che le soluzioni più semplici potrebbero essersi esaurite e che alcuni dei prestiti più problematici restano ancora irrisolti. Inoltre, lo scenario più favorevole che il settore si aspettava per la fine del 2025 si è complicato: i tassi swap sono saliti di circa 100 punti base in un anno e le banche centrali tornano a vigilare sull’inflazione, legata al conflitto in Medio Oriente.

Quanto costa oggi finanziare immobili in Europa?

Il costo totale di finanziamento in Europa, Regno Unito escluso, raggiunge il 5,1 % nel terzo trimestre del 2026, 10 punti base sopra il massimo precedente (5 %, nel secondo trimestre del 2023). È un livello simile ai rendimenti medi degli immobili prime europei, per cui, per la prima volta dal secondo semestre del 2023, indebitarsi non migliora più la redditività dell’investimento. Gli spread sui prestiti, tuttavia, restano stabili per la forte concorrenza, anche da parte di finanziatori non bancari.

Conta anche il livello di leva: l’LTV mediano dei prestiti degli ultimi quattro trimestri è del 60 %, rispetto al 50 % di media tra il 2023 e il 2025. I prestiti con LTV inferiore al 50 % sono scesi al 3,7 %, mentre quelli con LTV superiore al 60 % si attestano al 5,3 %.

Cosa significa per chi acquista o investe sulla Costa del Sol?

Lo studio analizza il debito immobiliare istituzionale europeo, non il mutuo per la casa, quindi non conviene trasferirlo in modo meccanico all’acquirente privato. Offre comunque tre spunti utili per chi guarda a Marbella, Estepona, Málaga o Mijas. Primo: un sistema bancario spagnolo più sano è una base solida perché il credito continui a essere disponibile. Secondo: con il finanziamento più caro, chi ricorre a una forte leva perde margine e le operazioni con più capitale proprio acquistano peso. Terzo: la pressione sulle valutazioni che AEW cita come possibile rischio consiglia di confrontarsi con dati reali della zona prima di decidere.

Come riferimento, secondo il nostro rapporto di mercato di ottobre 2026, la mediana della Costa del Sol è di 650.000 € e 4.738 €/m² su 8.233 annunci attivi; a Marbella è di 950.000 € e 6.096 €/m², e a Málaga di 625.000 € e 4.955 €/m². Sono prezzi di offerta, non di chiusura. Puoi consultarli tutti nel rapporto di mercato della Costa del Sol.

Se vuoi capire come sta cambiando la domanda di credito, leggi anche la nostra analisi sul perché cala la domanda di mutui in Spagna.

Conclusione

La Spagna arriva a questo ciclo con un sistema bancario più risanato e con un deficit di finanziamento in calo, ma con credito più caro e meno margine per la leva finanziaria. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a valutare ogni operazione a Marbella, Estepona, Málaga e nel resto della Costa del Sol con cifre reali e a impostare la struttura d’acquisto più adatta a te.

Domande frequenti

Quale paese europeo ha le migliori prospettive di rifinanziamento immobiliare?

Secondo AEW Research, Spagna e Italia. Francia e Germania continuano ad affrontare sfide importanti, e la Francia è l’unico paese in cui il deficit di finanziamento è aumentato in proporzione ai prestiti concessi in precedenza.

Qual è la morosità delle banche spagnole nel 2026?

Il 2,4 % nel primo trimestre del 2026, rispetto al 5,1 % del 2019 e al di sotto della media europea del 2,9 %, secondo l’analisi di AEW.

Che cos’è il back leverage?

È un finanziamento garantito da prestiti immobiliari già esistenti. Il suo volume in essere supera i 50.000 milioni di euro in Europa e ha contribuito a rifinanziare crediti problematici anteriori al 2022.

È più difficile finanziare l’acquisto di una casa sulla Costa del Sol?

Lo studio non misura il mutuo residenziale. Indica però che il finanziamento è diventato più caro (5,1 % di costo totale in Europa nel T3 2026), per cui conviene confrontare le offerte e valutare di apportare più capitale proprio.