Испания вместе с Италией — европейский рынок с лучшими перспективами рефинансирования недвижимости, следует из анализа AEW Research, опубликованного в конце октября 2026 года. Хорошая новость сопровождается предупреждением: финансирование снова дорожает, а это снижает привлекательность покупки с использованием заёмных средств, в том числе на Коста-дель-Соль.
Почему у Испании перспективы рефинансирования лучше, чем у Франции или Германии?
Анализ опирается на состояние банковской системы и размер оставшегося «разрыва» в финансировании. Доля просроченной задолженности в испанских банках снизилась с 5,1 % до 2,4 % в период с 2019 года по первый квартал 2026 года, что ниже среднеевропейского показателя в 2,9 %. Италия прошла ещё более длинный путь: с 19,4 % до 3,2 % сомнительных кредитов. Франция и Германия, напротив, по-прежнему сталкиваются со значительными трудностями; в Германии доля просроченной задолженности в секторе составляет около 5,3 %.
| Показатель (источник: AEW Research) | Значение |
|---|---|
| Просроченная задолженность в испанских банках, 2019 год | 5,1 % |
| Просроченная задолженность в испанских банках, 1 кв. 2026 года | 2,4 % |
| Среднеевропейская просроченная задолженность, 1 кв. 2026 года | 2,9 % |
| Прогнозируемый дефицит финансирования в Европе, 2027–2029 годы | 45 000 млн € |
| Оценка дефицита в 2023 году (цикл 2026–2028 годов) | 90 000 млн € |
| Европейская ставка свопа на пять лет | 3,4 % |
| Общая стоимость финансирования в Европе (без Великобритании), 3 кв. 2026 года | 5,1 % |
Что такое дефицит финансирования и почему он сократился вдвое?
Дефицит финансирования — это объём долга по недвижимости, который не удастся рефинансировать на текущих условиях и который потребует дополнительного капитала, продаж или реструктуризации. AEW сейчас оценивает его в 45 000 миллионов евро на 2027–2029 годы, то есть вдвое меньше 90 000 миллионов, рассчитанных в 2023 году. Это объясняется прежде всего рефинансированием проблемных кредитов, выданных до 2022 года, всё чаще с использованием «back leverage», то есть финансирования, обеспеченного уже существующими кредитами.
- Действующий объём сделок back leverage превышает 50 000 миллионов евро, что на 40 % больше, чем в 2025 году, в сопоставимых условиях.
- Относительный дефицит снизился с 12 % до 10 % от ранее выданных кредитов.
- Во Франции самый высокий относительный дефицит: 12 600 миллионов, или 22 % от исторического объёма кредитов, и это единственная страна, где он вырос.
- Великобритания — противоположная крайность: 4 300 миллионов, или 3 % от первоначального объёма.
Какой риск остаётся на рынке долга в сфере недвижимости?
Ханс Вренсен из AEW предупреждает, что самые простые решения, возможно, исчерпаны, а некоторые из самых проблемных кредитов по-прежнему не урегулированы. Кроме того, самый благоприятный сценарий, которого отрасль ожидала к концу 2025 года, осложнился: ставки свопов выросли примерно на 100 базисных пунктов за год, а центральные банки вновь следят за инфляцией, связанной с конфликтом на Ближнем Востоке.
Сколько сейчас стоит финансирование недвижимости в Европе?
Общая стоимость финансирования в Европе без Великобритании достигает 5,1 % в третьем квартале 2026 года, что на 10 базисных пунктов выше предыдущего максимума (5 % во втором квартале 2023 года). Это сопоставимо со средней доходностью европейских объектов класса prime, поэтому впервые со второго полугодия 2023 года заёмное финансирование перестаёт повышать доходность инвестиций. Маржа по кредитам, впрочем, остаётся стабильной из-за сильной конкуренции, в том числе со стороны небанковских кредиторов.
Важен и уровень долговой нагрузки: медианный LTV по кредитам за последние четыре квартала составляет 60 % против 50 % в среднем за 2023–2025 годы. Кредиты с LTV ниже 50 % подешевели до 3,7 %, тогда как кредиты с LTV выше 60 % составляют 5,3 %.
Что это значит для покупки или инвестиций на Коста-дель-Соль?
В исследовании анализируется институциональный европейский долг в сфере недвижимости, а не ипотека на жильё, поэтому переносить его выводы один к одному на частного покупателя не следует. Тем не менее из него можно сделать три полезных вывода для тех, кто присматривается к Марбелье, Эстепоне, Малаге или Михасу. Первый: более здоровая испанская банковская система — прочная основа для того, чтобы кредит оставался доступным. Второй: при более дорогом финансировании покупатель с высокой долговой нагрузкой теряет запас прочности, а сделки с большей долей собственного капитала выигрывают в весе. Третий: давление на оценки, которое AEW упоминает как возможный риск, подсказывает сверяться с реальными данными по региону, прежде чем принимать решение.
Для ориентира: согласно нашему рыночному отчёту за октябрь 2026 года, медиана по Коста-дель-Соль составляет 650 000 € и 4 738 €/м² при 8 233 активных объявлениях; в Марбелье — 950 000 € и 6 096 €/м², в Малаге — 625 000 € и 4 955 €/м². Это цены предложения, а не цены сделок. Все данные можно посмотреть в рыночном отчёте по Коста-дель-Соль.
Если хотите понять, как меняется спрос на кредиты, прочитайте также наш анализ о том, почему в Испании падает спрос на ипотеку.
Вывод
Испания подходит к этому циклу с наиболее оздоровлённой банковской системой и сокращающимся дефицитом финансирования, но с более дорогим кредитом и меньшим запасом для использования заёмных средств. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем оценить каждую сделку в Марбелье, Эстепоне, Малаге и на всей Коста-дель-Соль на основе реальных цифр и выбрать структуру покупки, которая подходит именно вам.
Часто задаваемые вопросы
В какой европейской стране лучшие перспективы рефинансирования недвижимости?
По данным AEW Research, в Испании и Италии. Франция и Германия по-прежнему сталкиваются со значительными проблемами, а Франция — единственная страна, где дефицит финансирования вырос как доля от ранее выданных кредитов.
Каков уровень просроченной задолженности в испанских банках в 2026 году?
2,4 % в первом квартале 2026 года против 5,1 % в 2019 году и ниже среднеевропейского показателя в 2,9 %, согласно анализу AEW.
Что такое back leverage?
Это финансирование, обеспеченное уже существующими кредитами на недвижимость. Его действующий объём в Европе превышает 50 000 миллионов евро, и оно помогло рефинансировать проблемные кредиты, выданные до 2022 года.
Стало ли сложнее получить финансирование на покупку жилья на Коста-дель-Соль?
Исследование не измеряет жилищную ипотеку. Однако оно указывает на удорожание финансирования (общая стоимость 5,1 % в Европе в 3 кв. 2026 года), поэтому стоит сравнивать предложения и рассмотреть возможность вложить больше собственного капитала.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
