Hiszpania z najlepszymi perspektywami refinansowania nieruchomości w Europie: co to oznacza dla Costa del Sol

Hiszpania wraz z Włochami jest europejskim rynkiem o najlepszych perspektywach refinansowania nieruchomości – wynika z analizy AEW Research opublikowanej pod koniec października 2026 roku. Dobrej wiadomości towarzyszy jednak ostrzeżenie: finansowanie znów jest droższe, co odbiera atrakcyjność zakupom z udziałem długu, także na Costa del Sol.

Dlaczego Hiszpania ma lepsze perspektywy refinansowania niż Francja czy Niemcy?

Analiza opiera się na kondycji sektora bankowego oraz wielkości „luki” w finansowaniu, która pozostaje do pokrycia. Wskaźnik złych kredytów w hiszpańskich bankach spadł z 5,1 % do 2,4 % w latach 2019 – I kwartał 2026, czyli poniżej średniej europejskiej wynoszącej 2,9 %. Włochy przeszły jeszcze dłuższą drogę: od 19,4 % do 3,2 % kredytów wątpliwych. Francja i Niemcy z kolei nadal mierzą się z poważnymi wyzwaniami; w Niemczech wskaźnik złych kredytów w sektorze oscyluje wokół 5,3 %.

Czym jest luka w finansowaniu i dlaczego zmniejszyła się o połowę?

Luka w finansowaniu to wolumen długu nieruchomościowego, którego nie da się refinansować na obecnych warunkach i który będzie wymagał dodatkowego kapitału, sprzedaży lub restrukturyzacji. AEW szacuje ją obecnie na 45 000 mln euro na lata 2027-2029, czyli o połowę mniej niż 90 000 mln obliczone w 2023 roku. Wyjaśnia to przede wszystkim refinansowanie problematycznych kredytów udzielonych przed 2022 rokiem, coraz częściej w formule „back leverage”, czyli finansowania opartego na już istniejących pożyczkach.

• Aktywny wolumen transakcji back leverage przekracza 50 000 mln euro, czyli o 40 % więcej niż w 2025 roku w ujęciu porównywalnym.
• Względna luka spadła z 12 % do 10 % wcześniej udzielonych kredytów.
• Francja ma największą względną lukę: 12 600 mln, czyli 22 % historycznego wolumenu kredytów, i jest jedynym krajem, w którym ta luka wzrosła.
• Wielka Brytania znajduje się na przeciwnym biegunie: 4 300 mln, czyli 3 % początkowego wolumenu.

Jakie ryzyko pozostaje na rynku długu nieruchomościowego?

Hans Vrensen z AEW ostrzega, że najprostsze rozwiązania mogły się już wyczerpać, a część najbardziej problematycznych kredytów wciąż pozostaje nierozwiązana. Co więcej, najłagodniejszy scenariusz, jakiego sektor oczekiwał na koniec 2025 roku, się skomplikował: stawki swap wzrosły w ciągu roku o około 100 punktów bazowych, a banki centralne znów baczniej obserwują inflację, powiązaną z konfliktem na Bliskim Wschodzie.

Ile kosztuje obecnie finansowanie nieruchomości w Europie?

Całkowity koszt finansowania w Europie, bez Wielkiej Brytanii, osiąga 5,1 % w trzecim kwartale 2026 roku, czyli o 10 punktów bazowych powyżej poprzedniego maksimum (5 %, w drugim kwartale 2023). To poziom zbliżony do średnich stóp zwrotu z europejskich nieruchomości prime, przez co po raz pierwszy od drugiej połowy 2023 roku zadłużenie przestaje poprawiać rentowność inwestycji. Marże kredytowe pozostają jednak stabilne z powodu silnej konkurencji, także ze strony pożyczkodawców spoza sektora bankowego.

Znaczenie ma również poziom dźwigni: mediana LTV (stosunku kredytu do wartości nieruchomości) dla kredytów z ostatnich czterech kwartałów wynosi 60 %, wobec średniej 50 % w latach 2023-2025. Kredyty z LTV poniżej 50 % mają koszt na poziomie 3,7 %, natomiast te z LTV powyżej 60 % – 5,3 %.

Co to oznacza dla zakupu lub inwestycji na Costa del Sol?

Badanie dotyczy instytucjonalnego europejskiego długu nieruchomościowego, a nie kredytu hipotecznego na mieszkanie, więc nie należy go przekładać jeden do jednego na kupującego indywidualnego. Mimo to płyną z niego trzy użyteczne wnioski dla osób rozważających Marbellę, Esteponę, Málagę czy Mijas. Po pierwsze: zdrowszy hiszpański system bankowy jest solidną podstawą do tego, by kredyt pozostał dostępny. Po drugie: przy droższym finansowaniu kupujący z dużą dźwignią traci pole manewru, a na znaczeniu zyskują transakcje z większym udziałem kapitału własnego. Po trzecie: presja na wyceny, którą AEW wskazuje jako możliwe ryzyko, każe porównać oferty z rzeczywistymi danymi z danej okolicy, zanim podejmie się decyzję.

Dla orientacji: według naszego raportu rynkowego z października 2026 roku mediana dla Costa del Sol wynosi 650 000 € i 4 738 €/m² przy 8 233 aktywnych ogłoszeniach; w Marbelli – 950 000 € i 6 096 €/m², a w Maladze – 625 000 € i 4 955 €/m². Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Wszystkie dane znajdziesz w raporcie rynkowym o Costa del Sol.

Jeśli chcesz zrozumieć, jak zmienia się popyt na kredyty, przeczytaj także naszą analizę o tym, dlaczego w Hiszpanii spada popyt na kredyty hipoteczne.

Podsumowanie

Hiszpania wchodzi w ten cykl z lepiej oczyszczonym sektorem bankowym i kurczącą się luką w finansowaniu, ale z droższym kredytem i mniejszym marginesem dla dźwigni finansowej. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy ocenić każdą transakcję w Marbelli, Esteponie, Maladze i w pozostałych częściach Costa del Sol na podstawie rzeczywistych danych oraz zaplanować strukturę zakupu, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Najczęściej zadawane pytania