Spanien har Europas bästa utsikter för refinansiering av fastigheter: vad det betyder för Costa del Sol

Spanien är tillsammans med Italien den europeiska marknad som har bäst utsikter för refinansiering av fastigheter, enligt en analys från AEW Research som publicerades i slutet av oktober 2026. Det goda beskedet kommer med en varning: finansieringen blir åter dyrare, och det gör det mindre attraktivt att köpa med lånat kapital, även på Costa del Sol.

Varför har Spanien bättre utsikter för refinansiering än Frankrike eller Tyskland?

Analysen bygger på bankernas hälsa och på storleken på det återstående finansieringsgapet. Andelen osäkra lån i de spanska bankerna har sjunkit från 5,1 % till 2,4 % mellan 2019 och första kvartalet 2026, under det europeiska genomsnittet på 2,9 %. Italien har gjort en ännu längre resa, från 19,4 % till 3,2 % osäkra lån. Frankrike och Tyskland står däremot fortfarande inför betydande utmaningar; i Tyskland ligger andelen osäkra lån i sektorn på cirka 5,3 %.

Vad är finansieringsgapet och varför har det halverats?

Finansieringsgapet är den volym fastighetsskulder som inte kan refinansieras på nuvarande villkor och som kommer att kräva mer kapital, försäljningar eller omstruktureringar. AEW uppskattar det nu till 45 miljarder euro för 2027–2029, hälften av de 90 miljarder som beräknades 2023. Det förklaras framför allt av refinansieringen av problemlån som beviljades före 2022, alltmer med «back leverage», det vill säga finansiering som vilar på redan befintliga lån.

• Den utestående volymen av back leverage-transaktioner överstiger 50 miljarder euro, 40 % mer än 2025 i jämförbara termer.
• Det relativa gapet har gått från 12 % till 10 % av tidigare beviljade lån.
• Frankrike har det största relativa gapet: 12,6 miljarder, 22 % av landets historiska lånevolym, och är det enda landet där det har ökat.
• Storbritannien är motsatsen: 4,3 miljarder, 3 % av den ursprungliga volymen.

Vilken risk finns kvar på marknaden för fastighetsskulder?

Hans Vrensen på AEW varnar för att de enklaste lösningarna kan vara förbrukade och att några av de mest problematiska lånen fortfarande är olösta. Dessutom har det mildaste scenariot som branschen väntade sig inför slutet av 2025 blivit mer komplicerat: swapräntorna har stigit med cirka 100 baspunkter på ett år och centralbankerna bevakar åter inflationen, som är kopplad till konflikten i Mellanöstern.

Hur mycket kostar det nu att finansiera fastigheter i Europa?

Den totala finansieringskostnaden i Europa, exklusive Storbritannien, når 5,1 % under tredje kvartalet 2026, 10 baspunkter över det tidigare toppvärdet (5 %, under andra kvartalet 2023). Det är en nivå som liknar de genomsnittliga direktavkastningarna för europeiska prime-fastigheter, och därför förbättrar belåning för första gången sedan andra halvåret 2023 inte längre investeringens avkastning. Lånemarginalerna är dock stabila på grund av den hårda konkurrensen, även från icke-bankutlånare.

Belåningsgraden spelar också roll: medianvärdet för LTV (belåningsgrad) i lånen under de senaste fyra kvartalen är 60 %, jämfört med i genomsnitt 50 % mellan 2023 och 2025. Lån med LTV under 50 % har sjunkit till 3,7 %, medan lån med LTV över 60 % ligger på 5,3 %.

Vad betyder det för att köpa eller investera på Costa del Sol?

Studien analyserar institutionella europeiska fastighetsskulder, inte bolån för bostäder, så den bör inte översättas rakt av till den privata köparen. Ändå ger den tre användbara slutsatser för dig som tittar på Marbella, Estepona, Málaga eller Mijas. För det första: ett friskare spanskt banksystem är en solid grund för att krediter fortsatt ska finnas tillgängliga. För det andra: med dyrare finansiering tappar köparen med hög belåning marginal, och affärer med mer eget kapital får större tyngd. För det tredje: trycket på värderingarna som AEW nämner som en möjlig risk gör att det är klokt att jämföra med verkliga data från området innan man bestämmer sig.

Som referens är, enligt vår marknadsrapport för oktober 2026, medianen för Costa del Sol 650 000 € och 4 738 €/m² baserat på 8 233 aktiva annonser; i Marbella är den 950 000 € och 6 096 €/m², och i Málaga 625 000 € och 4 955 €/m². Det är utgångspriser, inte slutpriser. Du kan se alla siffror i marknadsrapporten för Costa del Sol.

Om du vill förstå hur efterfrågan på krediter förändras, läs också vår analys om varför efterfrågan på bolån minskar i Spanien.

Slutsats

Spanien går in i den här cykeln med en sundare banksektor och ett krympande finansieringsgap, men med dyrare krediter och mindre utrymme för belåning. På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi dig att värdera varje affär i Marbella, Estepona, Málaga och resten av Costa del Sol med verkliga siffror och att lägga upp den köpstruktur som passar dig bäst.

Vanliga frågor