Spanien ist gemeinsam mit Italien der europäische Markt mit den besten Aussichten für die Immobilien-Refinanzierung, so eine Analyse von AEW Research, die Ende Oktober 2026 veröffentlicht wurde. Die gute Nachricht kommt mit einer Warnung: Finanzierung kostet wieder mehr, und das macht Käufe auf Kredit weniger attraktiv, auch an der Costa del Sol.
Warum hat Spanien bessere Refinanzierungsaussichten als Frankreich oder Deutschland?
Die Analyse stützt sich auf die Gesundheit des Bankensektors und auf die Größe der noch offenen Finanzierungslücke. Die Quote notleidender Kredite der spanischen Banken ist zwischen 2019 und dem ersten Quartal 2026 von 5,1 % auf 2,4 % gesunken und liegt damit unter dem europäischen Durchschnitt von 2,9 %. Italien hat einen noch weiteren Weg zurückgelegt: von 19,4 % auf 3,2 % zweifelhafter Darlehen. Frankreich und Deutschland hingegen stehen weiterhin vor erheblichen Herausforderungen; in Deutschland liegt die Quote notleidender Kredite im Sektor bei rund 5,3 %.
| Indikator (Quelle: AEW Research) | Wert |
|---|---|
| Quote notleidender Kredite spanischer Banken, 2019 | 5,1 % |
| Quote notleidender Kredite spanischer Banken, Q1 2026 | 2,4 % |
| Europäischer Durchschnitt notleidender Kredite, Q1 2026 | 2,9 % |
| Prognostizierte europäische Finanzierungslücke, 2027-2029 | 45.000 Mio. € |
| Geschätzte Lücke im Jahr 2023 (Zyklus 2026-2028) | 90.000 Mio. € |
| Europäischer Fünfjahres-Swapsatz | 3,4 % |
| Gesamte Finanzierungskosten in Europa (ohne Vereinigtes Königreich), Q3 2026 | 5,1 % |
Was ist die Finanzierungslücke und warum hat sie sich halbiert?
Die Finanzierungslücke ist das Volumen an Immobilienschulden, das sich unter den aktuellen Bedingungen nicht refinanzieren lässt und mehr Kapital, Verkäufe oder Umstrukturierungen erfordern wird. AEW schätzt sie derzeit auf 45.000 Millionen Euro für 2027-2029, die Hälfte der 90.000 Millionen, die 2023 berechnet wurden. Erklärt wird das vor allem durch die Refinanzierung problematischer Kredite, die vor 2022 vergeben wurden, zunehmend mit „Back Leverage“, also Finanzierungen, die auf bereits bestehenden Darlehen aufsetzen.
- Das ausstehende Volumen an Back-Leverage-Transaktionen übersteigt 50.000 Millionen Euro, vergleichbar gerechnet 40 % mehr als 2025.
- Die relative Lücke ist von 12 % auf 10 % der zuvor vergebenen Darlehen gesunken.
- Frankreich hat die größte relative Lücke: 12.600 Millionen, 22 % seines historischen Darlehensvolumens, und es ist das einzige Land, in dem sie gestiegen ist.
- Das Vereinigte Königreich bildet das andere Extrem: 4.300 Millionen, 3 % seines ursprünglichen Volumens.
Welches Risiko bleibt im Markt für Immobilienschulden?
Hans Vrensen von AEW warnt, dass die einfachsten Lösungen möglicherweise ausgeschöpft sind und einige der problematischsten Darlehen weiterhin ungelöst bleiben. Zudem hat sich das günstigste Szenario, das die Branche für Ende 2025 erwartet hatte, verkompliziert: Die Swapsätze sind binnen eines Jahres um rund 100 Basispunkte gestiegen, und die Zentralbanken beobachten die Inflation, die mit dem Konflikt im Nahen Osten zusammenhängt, wieder genau.
Was kostet die Immobilienfinanzierung in Europa derzeit?
Die gesamten Finanzierungskosten in Europa ohne das Vereinigte Königreich erreichen im dritten Quartal 2026 5,1 %, 10 Basispunkte über dem bisherigen Höchstwert (5 % im zweiten Quartal 2023). Das entspricht in etwa den durchschnittlichen Renditen europäischer Prime-Immobilien, sodass Verschuldung erstmals seit dem zweiten Halbjahr 2023 die Anlagerendite nicht mehr verbessert. Die Kreditmargen bleiben allerdings wegen des starken Wettbewerbs, auch durch Kreditgeber außerhalb des Bankensektors, stabil.
Auch der Verschuldungsgrad spielt eine Rolle: Der mediane LTV (Beleihungsauslauf) der Darlehen der letzten vier Quartale liegt bei 60 %, gegenüber durchschnittlich 50 % zwischen 2023 und 2025. Darlehen mit einem LTV unter 50 % sind auf 3,7 % gesunken, während jene mit einem LTV über 60 % bei 5,3 % liegen.
Was bedeutet das für Kauf und Investition an der Costa del Sol?
Die Studie untersucht institutionelle europäische Immobilienschulden, nicht die Wohnimmobilienhypothek, daher sollte man sie nicht eins zu eins auf den Privatkäufer übertragen. Dennoch liefert sie drei nützliche Erkenntnisse für alle, die Marbella, Estepona, Málaga oder Mijas im Blick haben. Erstens: Ein gesünderes spanisches Bankensystem ist eine solide Grundlage dafür, dass Kredite weiterhin verfügbar bleiben. Zweitens: Bei teurerer Finanzierung verliert der stark fremdfinanzierte Käufer Spielraum, und Transaktionen mit höherem Eigenkapitalanteil gewinnen an Gewicht. Drittens: Der von AEW als mögliches Risiko genannte Druck auf die Bewertungen spricht dafür, vor einer Entscheidung mit realen Daten aus der Region zu vergleichen.
Zur Orientierung: Laut unserem Marktbericht vom Oktober 2026 liegt der Median an der Costa del Sol bei 650.000 € und 4.738 €/m² bei 8.233 aktiven Anzeigen; in Marbella bei 950.000 € und 6.096 €/m², in Málaga bei 625.000 € und 4.955 €/m². Dabei handelt es sich um Angebotspreise, nicht um Abschlusspreise. Alle Daten finden Sie im Marktbericht zur Costa del Sol.
Wenn Sie verstehen möchten, wie sich die Kreditnachfrage verändert, lesen Sie auch unsere Analyse dazu, warum die Nachfrage nach Hypotheken in Spanien sinkt.
Fazit
Spanien geht mit dem gesündesten Bankensektor und einer rückläufigen Finanzierungslücke in diesen Zyklus, aber mit teureren Krediten und weniger Spielraum für Fremdfinanzierung. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Sie dabei, jede Transaktion in Marbella, Estepona, Málaga und an der übrigen Costa del Sol anhand realer Zahlen zu bewerten und die Kaufstruktur zu entwickeln, die am besten zu Ihnen passt.
Häufig gestellte Fragen
Welches europäische Land hat die besten Aussichten für die Immobilien-Refinanzierung?
Laut AEW Research Spanien und Italien. Frankreich und Deutschland stehen weiterhin vor erheblichen Herausforderungen, und Frankreich ist das einzige Land, in dem die Finanzierungslücke als Anteil der zuvor vergebenen Darlehen gestiegen ist.
Wie hoch ist die Quote notleidender Kredite der spanischen Banken im Jahr 2026?
Laut der AEW-Analyse 2,4 % im ersten Quartal 2026, gegenüber 5,1 % im Jahr 2019 und unter dem europäischen Durchschnitt von 2,9 %.
Was ist Back Leverage?
Es handelt sich um Finanzierung, die auf bereits bestehenden Immobiliendarlehen aufsetzt. Das ausstehende Volumen übersteigt in Europa 50.000 Millionen Euro und hat geholfen, problematische Kredite aus der Zeit vor 2022 zu refinanzieren.
Ist es schwieriger geworden, den Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol zu finanzieren?
Die Studie misst nicht die Wohnimmobilienhypothek. Sie zeigt jedoch, dass sich die Finanzierung verteuert hat (5,1 % Gesamtkosten in Europa im Q3 2026), sodass es sich empfiehlt, Angebote zu vergleichen und den Einsatz von mehr Eigenkapital zu erwägen.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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