23 lipca 2026 roku wchodzi w życie Real Decreto 659/2025, które reformuje certyfikat efektywności energetycznej regulowany dotychczas przez RD 390/2021. Trzy najważniejsze zmiany: powstaje publiczny rejestr akredytowanych techników, który każdy będzie mógł sprawdzić przed zleceniem certyfikatu, rozszerza się katalog kwalifikacji uprawniających do jego wystawiania, a pięcioletni okres ważności dla mieszkań z klasą G zostaje utrwalony. Jeśli sprzedajesz lub wynajmujesz nieruchomość na Costa del Sol, obowiązek posiadania certyfikatu się nie zmienia; zmienia się sposób kontroli jego jakości.
Czym jest certyfikat energetyczny i dlaczego jest obowiązkowy?
To dokument, który przypisuje nieruchomości klasę od A (najbardziej efektywna) do G (najmniej efektywna) oraz szacuje jej zużycie energii i emisje. Od 2013 roku jest obowiązkowy przy sprzedaży lub wynajmie każdej nieruchomości: bez niego nie możesz legalnie ogłaszać mieszkania ani podpisać transakcji, a jego klasa musi być podana w samym ogłoszeniu. Ponadto jest on warunkiem dostępu do dopłat do renowacji oraz do niektórych ulg podatkowych z tytułu poprawy efektywności energetycznej.
Co dokładnie zmienia się 23 lipca?
| Nowość | Na czym polega |
|---|---|
| Publiczny rejestr techników | Oficjalna lista akredytowanych specjalistów, którą będzie można sprawdzić przed zleceniem certyfikatu, aby upewnić się, że osoba podpisująca Twój certyfikat ma do tego uprawnienia. |
| Więcej uprawnionych kwalifikacji | Rozszerza się grono profesjonalistów, którzy mogą wystawiać określone certyfikaty, co zwiększa liczbę dostępnych techników. |
| Ważność klasy G | Zostaje utrwalona na poziomie pięciu lat (wobec dziesięciu lat dla pozostałych klas) – to przypomnienie, że certyfikat klasy G warto odnowić wcześniej. |
Za utworzeniem rejestru stoi realny problem, który dostrzega sama branża: dotychczas trudno było sprawdzić, kto faktycznie posiada akredytację, a rozpowszechniły się tanie certyfikaty wystawiane bez odwiedzenia nieruchomości. Jak zwracają uwagę przedstawiciele Colegio de Aparejadores de Madrid (madryckiej izby techników budowlanych), identyfikacja wykwalifikowanych techników „pomoże otworzyć rynek” i zwiększy zaufanie do rzetelności dokumentu.
Co się NIE zmienia?
- Certyfikat nadal jest obowiązkowy przy sprzedaży lub wynajmie, a klasa energetyczna musi znaleźć się w ogłoszeniu.
- Ogólny okres ważności pozostaje na poziomie dziesięciu lat (pięć lat dla klasy G).
- Kary za brak certyfikatu lub za reklamowanie nieruchomości bez niego nadal obowiązują; w zależności od wspólnoty autonomicznej wynoszą od kilkuset do kilku tysięcy euro.
- Certyfikat ważny, wystawiony przed 23 lipca, zachowuje ważność do chwili wygaśnięcia.
Jak to wpływa na Ciebie, jeśli sprzedajesz lub wynajmujesz na Costa del Sol?
W praktyce wyróżniamy trzy sytuacje. Jeśli zamierzasz wystawić mieszkanie na sprzedaż lub do wynajmu w Marbelli, Esteponie czy Benalmádenie, certyfikat jest potrzebny przed opublikowaniem ogłoszenia: to nie formalność na ostatnią chwilę przed podpisaniem umowy. Jeśli Twój certyfikat ma już prawie dziesięć lat, to dobry moment na jego odnowienie i przy okazji sprawdzenie, czy niewielka poprawa nie podniesie klasy. A jeśli Twoje mieszkanie ma klasę G, pamiętaj o pięcioletniej ważności i rozważ, czy opłaca się modernizacja energetyczna, która dodatkowo może otworzyć dostęp do ulg podatkowych.
Przydatna wskazówka dla kupującego: klasa energetyczna coraz mocniej wpływa na cenę i szybkość sprzedaży. Dobra klasa to realny argument handlowy, zwłaszcza dla kupującego z zagranicy, przyzwyczajonego do zwracania uwagi na zużycie energii. Jeśli chcesz porównać swoją nieruchomość z rynkiem w swojej gminie, nasz raport rynkowy publikuje mediany według stref oraz ceny w euro za metr kwadratowy, aktualizowane co miesiąc.
Podsumowanie
Reforma z 23 lipca nie wprowadza nowego obowiązku: porządkuje rynek podmiotów wystawiających certyfikat i premiuje rzetelną pracę. Dla właściciela, który sprzedaje lub wynajmuje, przesłanie jest proste: miej ważny certyfikat, zleć go technikowi z rejestru i traktuj klasę energetyczną tym, czym jest – argumentem sprzedażowym, a nie zwykłym papierem. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy uporządkować całą dokumentację, zanim wprowadzisz nieruchomość na rynek.
Najczęściej zadawane pytania
Czy certyfikat energetyczny nadal jest obowiązkowy przy sprzedaży lub wynajmie?
Tak. Jest obowiązkowy od 2013 roku, a reforma z 2026 roku tego nie zmienia: bez ważnego certyfikatu nie możesz ogłaszać ani podpisać transakcji, a klasa energetyczna musi być podana w ogłoszeniu.
Ile ważny jest certyfikat energetyczny?
Co do zasady dziesięć lat, a dla mieszkań z klasą G – pięć lat. Certyfikat wystawiony przed 23 lipca zachowuje ważność do chwili wygaśnięcia.
Co się stanie, jeśli sprzedam nieruchomość bez certyfikatu energetycznego?
Narażasz się na kary, które w zależności od wspólnoty autonomicznej wynoszą od kilkuset do kilku tysięcy euro, a ponadto nie możesz legalnie ogłaszać nieruchomości. To wymóg wstępny, a nie formalność na ostatni dzień.
