Am 23. Juli 2026 tritt das Real Decreto 659/2025 (königliches Dekret) in Kraft, das den Energieausweis (certificado de eficiencia energética) reformiert, der bisher im RD 390/2021 geregelt war. Die drei grundlegenden Änderungen: Es wird ein öffentliches Register akkreditierter Techniker geschaffen, das jeder vor der Beauftragung einsehen kann, es wird erweitert, welche Qualifikationen zur Ausstellung des Ausweises berechtigen, und die Gültigkeit von fünf Jahren für Wohnungen mit der Effizienzklasse G wird bestätigt. Wenn Sie an der Costa del Sol verkaufen oder vermieten, ändert sich nichts an der Pflicht, den Energieausweis zu besitzen; geändert wird, wie seine Qualität kontrolliert wird.
Was ist der Energieausweis und warum ist er Pflicht?
Es ist das Dokument, das der Immobilie eine Effizienzklasse von A (am effizientesten) bis G (am wenigsten effizient) zuweist und ihren Verbrauch sowie ihre Emissionen schätzt. Er ist seit 2013 für den Verkauf oder die Vermietung jeder Immobilie vorgeschrieben: Ohne ihn dürfen Sie die Wohnung weder legal inserieren noch den Vertrag unterzeichnen, und die Einstufung muss in der Anzeige selbst angegeben werden. Außerdem ist er die Voraussetzung für den Zugang zu Sanierungsförderungen und zu bestimmten steuerlichen Abzügen für Effizienzverbesserungen.
Was ändert sich am 23. Juli genau?
| Neuerung | Worum es geht |
|---|---|
| Öffentliches Technikerregister | Eine offizielle Liste akkreditierter Fachleute, die Sie vor der Beauftragung einsehen können, um zu prüfen, ob die Person, die Ihren Energieausweis unterzeichnet, dazu befugt ist. |
| Mehr zugelassene Qualifikationen | Die Berufsprofile, die bestimmte Energieausweise ausstellen dürfen, werden erweitert, wodurch das Angebot an Technikern steigt. |
| Gültigkeit der Klasse G | Sie wird auf fünf Jahre festgeschrieben (gegenüber zehn Jahren bei allen übrigen Einstufungen) – eine Erinnerung daran, dass ein Ausweis mit Klasse G besser früher erneuert wird. |
Hinter dem Register steht ein reales Problem, das die Branche anerkennt: Bisher war schwer zu überprüfen, wer tatsächlich akkreditiert war, und es verbreiteten sich billige Energieausweise, die ohne Besichtigung der Wohnung erstellt wurden. Wie der Colegio de Aparejadores de Madrid betont, wird die Identifizierung qualifizierter Techniker „helfen, den Markt zu öffnen“ und Vertrauen in die Sorgfalt des Dokuments zu schaffen.
Was ändert sich NICHT?
- Der Ausweis bleibt für Verkauf und Vermietung Pflicht, und die Effizienzklasse muss in der Anzeige erscheinen.
- Die allgemeine Gültigkeit bleibt bei zehn Jahren (fünf für die Klasse G).
- Die Sanktionen für das Fehlen des Ausweises oder für Werbung ohne ihn gelten weiter, mit Bußgeldern, die je nach Autonomer Gemeinschaft von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen.
- Ein vor dem 23. Juli ausgestellter, gültiger Energieausweis bleibt bis zu seinem Ablauf gültig.
Wie betrifft es Sie, wenn Sie an der Costa del Sol verkaufen oder vermieten?
In der Praxis gibt es drei Situationen. Wenn Sie Ihre Wohnung in Marbella, Estepona oder Benalmádena zum Verkauf oder zur Vermietung anbieten wollen, brauchen Sie den Energieausweis, bevor Sie die Anzeige veröffentlichen: Er ist keine Formalität in letzter Minute für die Unterzeichnung. Wenn Ihr Energieausweis schon fast zehn Jahre alt ist, ist es ein guter Zeitpunkt, ihn zu erneuern und dabei zu prüfen, ob eine kleine Verbesserung die Einstufung anhebt. Und wenn Ihre Wohnung die Klasse G hat, behalten Sie diese fünfjährige Gültigkeit im Blick und prüfen Sie, ob sich eine Effizienzsanierung lohnt, die zudem steuerliche Abzüge eröffnen kann.
Ein nützlicher Hinweis für den Käufer: Die Energieeffizienzklasse beeinflusst zunehmend Preis und Verkaufsgeschwindigkeit. Eine gute Einstufung ist ein echtes Verkaufsargument, vor allem für internationale Käufer, die es gewohnt sind, auf den Verbrauch zu achten. Wenn Sie Ihre Wohnung im Vergleich zum Markt Ihrer Gemeinde einordnen möchten: Unser Marktbericht veröffentlicht Medianwerte je Zone und Euro pro Quadratmeter, monatlich aktualisiert.
Fazit
Die Reform vom 23. Juli bringt keine neue Pflicht: Sie ordnet den Markt derjenigen, die den Energieausweis ausstellen, und belohnt saubere Arbeit. Für Eigentümer, die verkaufen oder vermieten, lautet die Botschaft einfach: Halten Sie den Energieausweis gültig, beauftragen Sie einen Techniker aus dem Register und behandeln Sie die Effizienzklasse als das, was sie ist – ein Verkaufsargument und nicht bloß ein Stück Papier. EVS PROPERTY GROUP unterstützt Sie dabei, alle Unterlagen in Ordnung zu haben, bevor Sie Ihre Wohnung auf den Markt bringen.
Häufig gestellte Fragen
Ist der Energieausweis weiterhin Pflicht für Verkauf oder Vermietung?
Ja. Er ist es seit 2013, und die Reform von 2026 ändert daran nichts: Ohne gültigen Energieausweis dürfen Sie das Geschäft weder inserieren noch unterzeichnen, und die Einstufung muss in der Anzeige angegeben werden.
Wie lange ist der Energieausweis gültig?
Allgemein zehn Jahre, für Wohnungen mit der Effizienzklasse G fünf Jahre. Ein vor dem 23. Juli ausgestellter Energieausweis bleibt bis zu seinem Ablauf gültig.
Was passiert, wenn ich ohne Energieausweis verkaufe?
Sie riskieren Sanktionen, die je nach Autonomer Gemeinschaft von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen, und können die Wohnung zudem nicht legal inserieren. Der Ausweis ist eine Vorabanforderung und keine Formalität am letzten Tag.
