Il 23 luglio 2026 entra in vigore il Real Decreto 659/2025, che riforma il certificato di efficienza energetica disciplinato finora dall’RD 390/2021. Le tre modifiche di fondo: viene creato un registro pubblico di tecnici accreditati che chiunque potrà consultare prima di conferire l’incarico, si amplia l’elenco dei titoli di studio che permettono di rilasciare il certificato e si consolida la validità di cinque anni per gli immobili in classe G. Se vendi o affitti sulla Costa del Sol, l’obbligo di avere il certificato non cambia; cambia il modo in cui se ne controlla la qualità.
Che cos’è il certificato energetico e perché è obbligatorio?
È il documento che assegna all’immobile una classe dalla A (più efficiente) alla G (meno efficiente) e ne stima consumi ed emissioni. È obbligatorio dal 2013 per vendere o affittare qualsiasi immobile: senza di esso non puoi pubblicizzare legalmente l’abitazione né firmare l’operazione, e la sua classificazione deve comparire nell’annuncio stesso. Inoltre, è la porta d’accesso agli incentivi per la riqualificazione e ad alcune detrazioni fiscali per il miglioramento dell’efficienza.
Cosa cambia esattamente il 23 luglio?
| Novità | In cosa consiste |
|---|---|
| Registro pubblico dei tecnici | Un elenco ufficiale di professionisti accreditati che potrai consultare prima di conferire l’incarico, per verificare che chi firma il tuo certificato sia abilitato. |
| Più titoli abilitanti | Si amplia la gamma dei profili professionali che possono rilasciare determinati certificati, aumentando l’offerta di tecnici. |
| Validità della classe G | Si consolida in cinque anni (rispetto ai dieci anni delle altre classificazioni), a ricordare che conviene rinnovare prima una classe G. |
Dietro il registro c’è un problema reale, riconosciuto dal settore: finora era difficile verificare chi fosse davvero accreditato, e si sono moltiplicati certificati a basso costo realizzati senza visitare l’immobile. Come sottolineano dal Colegio de Aparejadores di Madrid, identificare i tecnici qualificati «aiuterà ad aprire il mercato» e a dare fiducia nel rigore del documento.
Cosa NON cambia?
- Resta obbligatorio per vendere o affittare, e la classe deve comparire nell’annuncio.
- La validità generale rimane di dieci anni (cinque per la classe G).
- Le sanzioni per l’assenza del certificato o per la pubblicazione di annunci senza di esso restano in vigore, con multe che, a seconda della comunità autonoma, vanno da alcune centinaia a diverse migliaia di euro.
- Un certificato in corso di validità rilasciato prima del 23 luglio resta valido fino alla scadenza.
Come ti riguarda se vendi o affitti sulla Costa del Sol?
In pratica, tre situazioni. Se stai per mettere in vendita o in affitto la tua casa a Marbella, Estepona o Benalmádena, hai bisogno del certificato prima di pubblicare l’annuncio: non è una pratica da sbrigare all’ultimo momento per la firma. Se il tuo certificato ha ormai quasi dieci anni, è un buon momento per rinnovarlo e, già che ci sei, verificare se un piccolo intervento migliora la classificazione. E se la tua casa è in classe G, tieni presente quella validità di cinque anni e valuta se convenga una ristrutturazione per l’efficienza, che può inoltre aprire la porta a detrazioni fiscali.
Un’indicazione utile per l’acquirente: la classe energetica incide sempre di più sul prezzo e sulla rapidità di vendita. Una buona classificazione è un reale argomento commerciale, soprattutto per l’acquirente internazionale abituato a prestare attenzione ai consumi. Se vuoi confrontare la tua casa con il mercato del tuo comune, il nostro report di mercato pubblica mediane per zona ed euro al metro quadrato, aggiornate ogni mese.
Conclusione
La riforma del 23 luglio non introduce un nuovo obbligo: mette ordine tra chi rilascia il certificato e premia chi lavora bene. Per il proprietario che vende o affitta, il messaggio è semplice: tieni il certificato in corso di validità, affidati a un tecnico iscritto al registro e considera la classe energetica per ciò che è, un argomento di vendita e non un semplice foglio di carta. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo ad avere tutta la documentazione in regola prima di mettere la tua casa sul mercato.
Domande frequenti
Il certificato energetico è ancora obbligatorio per vendere o affittare?
Sì. Lo è dal 2013 e la riforma del 2026 non lo modifica: senza un certificato in corso di validità non puoi pubblicizzare né firmare l’operazione, e la classificazione deve comparire nell’annuncio.
Quanto dura il certificato energetico?
Dieci anni in via generale e cinque anni per gli immobili in classe G. Un certificato rilasciato prima del 23 luglio resta valido fino alla scadenza.
Cosa succede se vendo senza certificato energetico?
Ti esponi a sanzioni che, a seconda della comunità autonoma, vanno da alcune centinaia a diverse migliaia di euro, oltre a non poter pubblicizzare legalmente l’immobile. È un requisito preliminare, non una pratica dell’ultimo giorno.
