23 июля 2026 года вступает в силу Королевский декрет 659/2025 (Real Decreto 659/2025), который реформирует сертификат энергоэффективности, до сих пор регулировавшийся RD 390/2021. Три главных изменения: создаётся публичный реестр аккредитованных специалистов, который каждый сможет проверить перед заключением договора; расширяется перечень специальностей, обладатели которых вправе выдавать сертификат; закрепляется пятилетний срок действия для жилья с классом G. Если вы продаёте или сдаёте недвижимость на Коста-дель-Соль, обязанность иметь сертификат не меняется; меняется то, как контролируется его качество.
Что такое энергетический сертификат и почему он обязателен?
Это документ, который присваивает жилью класс от A (наиболее эффективное) до G (наименее эффективное) и оценивает его энергопотребление и выбросы. Он обязателен с 2013 года для продажи или аренды любого объекта недвижимости: без него нельзя на законных основаниях разместить объявление или подписать сделку, а класс должен быть указан прямо в объявлении. Кроме того, сертификат открывает доступ к субсидиям на реновацию и к некоторым налоговым вычетам за повышение энергоэффективности.
Что именно меняется 23 июля?
| Новшество | В чём оно состоит |
|---|---|
| Публичный реестр специалистов | Официальный список аккредитованных профессионалов, который можно проверить перед заключением договора, чтобы убедиться, что подписавший ваш сертификат специалист имеет на это право. |
| Больше допущенных специальностей | Расширяется круг профессиональных профилей, которые могут выдавать определённые сертификаты, что увеличивает предложение специалистов. |
| Срок действия класса G | Закрепляется на уровне пяти лет (против десяти лет для остальных классов); напоминание о том, что сертификат с классом G лучше обновить заранее. |
За созданием реестра стоит реальная проблема, которую признаёт сам сектор: до сих пор было трудно проверить, кто действительно аккредитован, и распространились дешёвые сертификаты, оформленные без осмотра жилья. Как отмечают в Colegio de Aparejadores de Madrid, выявление квалифицированных специалистов «поможет открыть рынок» и повысить доверие к добросовестности документа.
Что НЕ меняется?
- Сертификат по-прежнему обязателен для продажи или аренды, а класс должен быть указан в объявлении.
- Общий срок действия остаётся прежним: десять лет (пять для класса G).
- Санкции за отсутствие сертификата или за публикацию объявления без него остаются в силе; в зависимости от автономного сообщества штрафы составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро.
- Действующий сертификат, выданный до 23 июля, остаётся действительным до истечения срока.
Как это затронет вас, если вы продаёте или сдаёте жильё на Коста-дель-Соль?
На практике возможны три ситуации. Если вы собираетесь выставить жильё на продажу или в аренду в Марбелье, Эстепоне или Бенальмадене, сертификат нужен до публикации объявления: это не формальность, которую можно оставить на момент подписания. Если вашему сертификату уже почти десять лет, самое время его обновить и заодно проверить, не повысит ли класс небольшое улучшение. А если у вашего жилья класс G, помните о пятилетнем сроке действия и оцените, стоит ли делать ремонт для повышения энергоэффективности, который к тому же может открыть право на налоговые вычеты.
Полезное замечание для покупателя: энергетический класс всё сильнее влияет на цену и скорость продажи. Хороший класс — реальный коммерческий аргумент, особенно для иностранного покупателя, привыкшего обращать внимание на энергопотребление. Если вы хотите сопоставить своё жильё с рынком вашего муниципалитета, в нашем рыночном отчёте публикуются медианные значения по районам и цены в евро за квадратный метр, обновляемые каждый месяц.
Вывод
Реформа 23 июля не добавляет новой обязанности: она наводит порядок среди тех, кто выдаёт сертификат, и поощряет добросовестную работу. Для собственника, который продаёт или сдаёт жильё, вывод прост: держите сертификат действующим, обращайтесь к специалисту из реестра и относитесь к классу как к тому, чем он является, — к аргументу в пользу продажи, а не к простой бумажке. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем привести всю документацию в порядок до выхода вашего жилья на рынок.
Часто задаваемые вопросы
Остаётся ли энергетический сертификат обязательным для продажи или аренды?
Да. Он обязателен с 2013 года, и реформа 2026 года этого не меняет: без действующего сертификата нельзя ни разместить объявление, ни подписать сделку, а класс должен быть указан в объявлении.
Сколько действует энергетический сертификат?
Как правило, десять лет, а для жилья с классом G — пять лет. Сертификат, выданный до 23 июля, остаётся действительным до истечения срока.
Что будет, если продать жильё без энергетического сертификата?
Вы рискуете получить штрафы, которые в зависимости от автономного сообщества составляют от нескольких сотен до нескольких тысяч евро, а также не сможете на законных основаниях разместить объявление о жилье. Это обязательное предварительное условие, а не формальность последнего дня.
