Zakup domu w 2026 roku nadal jest dla wypłacalnego kupującego lepszą decyzją niż czekanie: ani ceny nieruchomości, ani stopy procentowe nie wskazują na obniżki w pozostałej części roku. Dane rynkowe pokazują dwucyfrowe wzrosty w Hiszpanii oraz Costa del Sol, która porusza się znacznie powyżej średniej krajowej, więc odkładanie zakupu rzadko przychodzi za darmo.
Jak bardzo wzrosły ceny nieruchomości w Hiszpanii?
Średnia cena nieruchomości w Hiszpanii zamknęła kwiecień 2026 roku na poziomie 2748 €/m², wobec 2350 €/m² rok wcześniej: to o 16,9 % więcej w ciągu dwunastu miesięcy. Jeśli poszerzymy okno do pięciu lat, skumulowany wzrost zbliża się do 50 %, ponieważ w kwietniu 2022 roku metr kwadratowy kosztował 1829 €.
- Kwiecień 2022: 1829 €/m²
- Kwiecień 2023: 1963 €/m²
- Kwiecień 2024: 2098 €/m²
- Kwiecień 2025: 2350 €/m²
- Kwiecień 2026: 2748 €/m²
Za tą ścieżką nie stoi przemijająca moda, lecz cztery strukturalne czynniki, które nadal działają: wyraźnie niewystarczająca podaż nowych mieszkań i domów, zakupy dokonywane przez cudzoziemców, wzrost liczby stałych mieszkańców oraz rosnąca liczba gospodarstw jednoosobowych, które potrzebują więcej mieszkań przy tej samej liczbie ludności.
Czy euribor jest teraz drogi?
Euribor zamknął kwiecień 2026 roku na poziomie 2,747 %, czyli o sześć dziesiątych punktu procentowego wyżej niż 2,143 % rok wcześniej. To realne podrożenie, ale warto umieścić je w kontekście: w 2023 roku i przez dużą część 2024 roku wskaźnik oscylował między 3 % a 4 %, więc osoba podpisująca dziś kredyt hipoteczny robi to na zauważalnie lepszych warunkach niż dwa lata temu.
Ważne dla Twojej decyzji jest to, że nikt w branży nie przewiduje gwałtownych obniżek w krótkim terminie. Czekanie na znacznie niższy euribor to zakład o scenariusz, którego dziś nie ma na stole, podczas gdy ceny nieruchomości nadal rosną. Jeśli wahasz się, czy udać się do swojego dotychczasowego banku, czy negocjować przez pośrednika, na blogu znajdziesz szczegółowe porównanie brokera hipotecznego i tradycyjnego banku.
A co dzieje się na Costa del Sol?
Tu ogólnokrajowa debata przestaje wystarczać. Według naszego raportu rynkowego z lipca 2026 roku, opracowanego na podstawie 8787 nieruchomości na sprzedaż z naszego portfela, mediana ceny na Costa del Sol wynosi 650 000 €, a metr kwadratowy kosztuje 4607 €: o 68 % więcej niż średnia hiszpańska.
| Gmina | €/m² (lipiec 2026) | W porównaniu ze średnią krajową |
|---|---|---|
| Marbella | 5819 € | ×2,1 |
| Fuengirola | 5300 € | ×1,9 |
| Estepona | 4612 € | ×1,7 |
| Benalmádena | 4413 € | ×1,6 |
| Mijas | 4104 € | ×1,5 |
| Manilva | 3172 € | ×1,2 |
| Hiszpania (kwiecień 2026) | 2748 € | Punkt odniesienia |
Ta różnica nie jest statystycznym kaprysem: odzwierciedla to, że wybrzeże Malagi konkuruje na rynku międzynarodowym, z kupującymi z północy Europy, którzy nie zależą od hiszpańskiego cyklu kredytowego. Dlatego korekty, które niektórzy analitycy przewidują na 2027 rok, mają się koncentrować na przewartościowanych produktach w głębi lądu, a nie w ugruntowanych strefach pierwszej linii.
Ile naprawdę kosztuje roczne czekanie?
Warto policzyć to na liczbach. Weźmy medianę dla Costa del Sol, 650 000 €, z wkładem własnym 20 % i kredytem hipotecznym na 25 lat przy 3,75 % (obecny euribor plus typowa marża 1 %). Oto trzy scenariusze, przy założeniu stałej stopy, aby wyodrębnić wpływ ceny:
| Scenariusz | Cena | Wkład własny (20 %) | Rata miesięczna | Dodatkowy koszt w 25 lat |
|---|---|---|---|---|
| Zakup dziś | 650 000 € | 130 000 € | 2673 € | Punkt odniesienia |
| Czekanie 1 rok (+5 %) | 682 500 € | 136 500 € | 2807 € | +40 200 € |
| Czekanie 1 rok (+10 %) | 715 000 € | 143 000 € | 2940 € | +80 100 € |
To ćwiczenie ilustracyjne, a nie prognoza, ale dobrze pokazuje asymetrię: nawet w najłagodniejszym scenariuszu czekanie dwanaście miesięcy dodaje około 6500 € do wkładu własnego i ponad 40 000 € do całkowitego kosztu kredytu. Aby czekanie się opłaciło, cena musiałaby spaść, a żaden liczący się głos w branży nie zakłada dziś powszechnego spadku.
Co mówią eksperci z branży?
Konsensus wśród konsultowanych specjalistów to umiarkowanie, a nie korekta. Miguel Ángel Gómez Huecas, prezes FADEI, przewiduje fazę większej stabilności i wyklucza powszechny spadek: korekty, jak zaznacza, ograniczą się do przewartościowanych nieruchomości, a decyzja powinna opierać się przede wszystkim na sytuacji osobistej kupującego.
Álvaro Basanta, rzecznik SEAG, wskazuje w tym samym kierunku: prawdopodobne jest raczej wyhamowanie tempa wzrostu niż spadek cen, ponieważ podaż w dużych miastach nadal jest niewystarczająca. Z kolei Emiliano Bermúdez, wicedyrektor generalny donpiso, podsumowuje praktyczną radę: choć eskalacja cen trudno utrzyma obecne tempo, nie warto odkładać decyzji w oczekiwaniu na lepszy scenariusz.
Kiedy czekanie ma sens?
Nieuczciwie byłoby sprzedawać ideę, że kupowanie jest zawsze właściwe. Czekanie jest rozsądne, jeśli Twoja sytuacja zawodowa nie jest stabilna, jeśli nie masz jeszcze zebranego wkładu własnego wraz z kosztami transakcji (dodatkowe 10–13 % w Andaluzji) lub jeśli wynikająca z kredytu rata z dużym zapasem przekraczałaby jedną trzecią Twoich dochodów netto.
Na stole jest też czynnik polityczny: Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Państwowy Plan Mieszkaniowy na lata 2026–2030) może poprawić dostęp do finansowania w nadchodzących latach, choć jego skutki będą widoczne dopiero po pewnym czasie i nie oczekuje się, by zmienił rynek drugich domów na wybrzeżu.
Natomiast jeśli masz zdolność kredytową, stabilną sytuację i planujesz pozostać właścicielem przez co najmniej pięć lat, dane przemawiają za kupnem raczej wcześniej niż później.
Podsumowanie
Pytanie roku 2026 nie brzmi tyle: kupować czy czekać, ile: czy jesteś w stanie kupić. Jeśli odpowiedź brzmi tak, obecny scenariusz, z rosnącymi cenami, stopami utrzymanymi w ryzach w porównaniu z maksimami z 2023 roku i brakiem prognoz obniżek, sprawia, że zwłoka oznacza płacenie więcej za to samo.
W EVS PROPERTY GROUP codziennie pracujemy z tymi liczbami, gmina po gminie. Jeśli chcesz wiedzieć, co możesz kupić dziś w ramach swojego budżetu w Marbelli, Esteponie lub Mijas, napisz do nas, a przygotujemy selekcję dopasowaną do Twojego przypadku, bez zobowiązań.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ceny nieruchomości w Hiszpanii spadną w 2027 roku?
Żaden organ ani stowarzyszenie branżowe nie przewiduje dziś powszechnego spadku. Konsensusowy scenariusz na 2027 rok to wyhamowanie tempa wzrostu, z punktowymi korektami ograniczonymi do przewartościowanych nieruchomości lub stref o mniejszym popycie.
Czy lepiej kupić teraz, czy poczekać na spadek euribora?
Jeśli ceny nieruchomości rosną szybciej, niż mógłby spaść euribor, czekanie kosztuje drogo. Poza tym zawsze możesz zrefinansować kredyt lub dokonać subrogacji kredytu hipotecznego (przeniesienia go do innego banku), jeśli stopy spadną później; czego nie możesz, to kupić po cenie, która już minęła.
Ile kosztuje metr kwadratowy na Costa del Sol?
W lipcu 2026 roku mediana naszego portfela wynosi 4607 €/m², przy czym w Marbelli 5819 €/m², a w Manilvie 3172 €/m². Raport o cenach według gmin aktualizujemy co miesiąc.
Czy cudzoziemcy niebędący rezydentami mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii?
Tak, bez ograniczeń i bez konieczności posiadania rezydencji. Potrzebny jest tylko NIE (hiszpański numer identyfikacji cudzoziemca), konto bankowe w Hiszpanii oraz, w przypadku finansowania, kredyt hipoteczny dla nierezydentów, który zwykle pokrywa do 60–70 % wartości.
Jakie koszty trzeba doliczyć do ceny zakupu w Andaluzji?
Licz dodatkowe 10–13 %: ITP (podatek od czynności cywilnoprawnych) w wysokości 7 % przy rynku wtórnym (lub 10 % IVA, czyli hiszpańskiego VAT-u, plus AJD, czyli podatek od czynności prawnych udokumentowanych, przy nowych nieruchomościach), notariusz, rejestr, gestoría (biuro załatwiające formalności) oraz, jeśli dotyczy, wycena i prowizje hipoteczne.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
