Málaga-Marbella, region Hiszpanii, w którym zakup nieruchomości wymaga największego wysiłku, według OECD

Wysiłek potrzebny do zakupu nieruchomości w Maladze i Marbelli jest największy w Hiszpanii: według OECD kupno domu na tym obszarze miejskim wymaga o 4,52 roku więcej dochodu rozporządzalnego niż wynosi średnia krajowa. Żadna inna hiszpańska aglomeracja nie zbliża się do tego szczytu tak blisko, nawet Madryt czy Barcelona.

Dane pochodzą z dwuletniego raportu OECD „Regiony i miasta w pigułce 2026” („Regiones y ciudades de un vistazo 2026”), który porównuje ceny, dochody i podaż mieszkań w centrach miast, na ich peryferiach i na obszarach wiejskich w krajach członkowskich. Dla osoby kupującej lub inwestującej na Costa del Sol wnioski są dwa: raport potwierdza siłę popytu w tym regionie, a jednocześnie zmusza do staranniejszego zaplanowania finansowania. Poniżej odnosimy te dane do rzeczywistych cen z naszego katalogu, w podziale na gminy.

Co dokładnie mówi OECD o cenach nieruchomości w hiszpańskich miastach?

Mieszkania w dużych ośrodkach miejskich Hiszpanii kosztują o 24,9 % więcej niż wynosi średnia dla całego kraju. To premia nieco niższa od średniej OECD, gdzie miasta są droższe o 27 % w porównaniu z całym krajem. Na przeciwnym biegunie hiszpańskie peryferie metropolii są o 23 % poniżej średniej, a obszary oddalone od jakiegokolwiek ośrodka funkcjonalnego o 38 % poniżej.

W innych krajach różnica jest znacznie większa. Na czele listy stoi Dania, gdzie miasta są o 63,6 % droższe niż średnia krajowa, a za nią Węgry i Finlandia. Po drugiej stronie są Holandia i Wielka Brytania, gdzie różnica praktycznie nie istnieje. Hiszpania znajduje się więc pośrodku: przepaść między miastem a resztą kraju jest wyraźna, ale nie ekstremalna.

Ile lat pensji potrzeba, by kupić dom w Maladze?

OECD nie mierzy wysiłku w euro, lecz w latach dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych. Według tego kryterium obszar Málaga-Marbella potrzebuje o 4,52 roku więcej niż średnia hiszpańska, by zapłacić za mieszkanie, co jest najwyższym wynikiem w kraju. Za nim plasuje się Palma de Mallorca z dodatkowymi 4,33 roku, podczas gdy Madryt to 2,7 roku, a Barcelona 1,6 roku. Na przeciwnym biegunie Castellón wymaga o 4,8 roku mniej niż średnia, tak więc między najdroższym a najbardziej przystępnym regionem różnica wynosi około dziewięciu lat dochodów.

Wyjaśnienie jest dobrze znane każdemu, kto śledzi rynek w tej prowincji: ceny napędzane przez międzynarodowy popyt i napływ nowych mieszkańców, przy lokalnych wynagrodzeniach rosnących w innym tempie. Kupujący z zagranicy lub inwestor z dochodami uzyskiwanymi poza Hiszpanią nie odczuwa tego wysiłku tak samo jak rodzina utrzymująca się z pensji w Maladze.

Ile kosztuje dziś nieruchomość w poszczególnych gminach Costa del Sol?

Aby nadać konkretne liczby diagnozie OECD, posłużyliśmy się medianami z naszego raportu o rynku Costa del Sol, który co miesiąc jest aktualizowany na podstawie nieruchomości na sprzedaż z naszego katalogu. Są to ceny ofertowe, a nie ceny z aktu notarialnego, ale dobrze oddają poziom cen w każdej gminie.

Marbella wyznacza szczyt, z medianą przekraczającą 6000 € za metr kwadratowy. Fuengirola, mimo że jest niewielką gminą, przewyższa stolicę prowincji pod względem ceny za metr dzięki położeniu przy samym brzegu morza i niedoborowi gruntów. Málaga, Estepona i Benalmádena grupują się w okolicach 4500–5000 €/m², a Torremolinos i Mijas oferują dziś najniższe wartości w tej grupie, choć wciąż znacznie powyżej średniej andaluzyjskiej.

Dlaczego nieruchomości w miastach są droższe?

OECD wskazuje na splot czynników: niewielką ilość dostępnych gruntów, wymagające przepisy urbanistyczne i sprzeciw mieszkańców wobec nowych inwestycji. Ponadto od 2011 roku podaż mieszkań w dużych obszarach metropolitalnych rośnie wolniej niż liczba ich mieszkańców, mimo że wyjściowe ceny były już wysokie. Organizacja wymienia Madryt i Lizbonę jako przykłady szczególnie wyraźnej nierównowagi.

Costa del Sol wpisuje się w ten schemat. Rynek pierwotny nie nadąża za popytem, grunty gotowe do zabudowy (suelo finalista) są rzadkością między morzem a górami, a każda nowa inwestycja potrzebuje lat, by przejść od pozwolenia na budowę do przekazania kluczy. Dlatego rynek wtórny wciąż pochłania dużą część transakcji, a ceny się utrzymują, nawet gdy rośnie koszt finansowania.

Co ten wynik oznacza, jeśli chcesz kupić nieruchomość na Costa del Sol?

Duży wysiłek nie oznacza, że kupno to zły pomysł, tylko że warto podejść do niego z jasnymi liczbami od początku. Oto kwestie, które najczęściej weryfikujemy z naszymi klientami:

• Oblicz koszty zakupu poza ceną: na rynku wtórnym ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, czyli podatek od transakcji na rynku wtórnym) w Andaluzji wynosi 7 %; na rynku pierwotnym płaci się IVA (hiszpański podatek VAT) w wysokości 10 % plus podatek od czynności prawnych udokumentowanych (actos jurídicos documentados).
• Porównaj sąsiednie gminy: między Marbellą a Mijas różnica w cenie za metr kwadratowy przekracza 40 %, przy podobnych usługach i połączeniach komunikacyjnych w wielu rejonach.
• Rozważ peryferie i interior: OECD potwierdza, że poza centrami miast nieruchomości są wyraźnie tańsze, a w prowincji Málaga widać to już kilka kilometrów od wybrzeża.
• Zabezpiecz finansowanie przed negocjacjami: dzięki wstępnej decyzji kredytowej (preaprobación hipotecaria) można działać szybko, gdy pojawi się odpowiednia nieruchomość.

W EVS PROPERTY GROUP na co dzień pracujemy z kupującymi z Hiszpanii i z zagranicy w Maladze, Marbelli i na reszcie Costa del Sol. Jeśli chcesz wiedzieć, jakiego budżetu potrzebujesz w danej okolicy, lub otrzymać wybór nieruchomości dopasowany do Twojej sytuacji, napisz do nas, a pomożemy Ci znaleźć opcję najlepiej dopasowaną do Twoich możliwości zakupowych.

Źródło: idealista/news (4 listopada 2026), na podstawie raportu OECD „Regiony i miasta w pigułce 2026”.

Najczęstsze pytania

Gdzie w Hiszpanii najtrudniej kupić nieruchomość?

Według OECD na obszarze Málaga-Marbella, gdzie zakup wymaga o 4,52 roku więcej dochodu niż wynosi średnia krajowa. Kolejne miejsca zajmują Palma de Mallorca, Madryt i Barcelona.

Ile kosztuje metr kwadratowy w Marbelli?

Mediana nieruchomości na sprzedaż w Marbelli wynosi około 6 053 €/m², a mediana ceny to 950 000 €, według raportu o rynku EVS PROPERTY GROUP.

Która gmina zachodniej Costa del Sol jest najbardziej przystępna cenowo?

Wśród dużych gmin przybrzeżnych Mijas i Torremolinos mają najniższe mediany za metr kwadratowy, w okolicach 4300–4500 €/m². Dalej na zachód Manilva i Casares schodzą poniżej 3600 €/m².

Jakie podatki płaci się przy zakupie nieruchomości w Maladze?

Na rynku wtórnym płaci się ITP, który w Andaluzji wynosi 7 %. Na rynku pierwotnym stosuje się IVA w wysokości 10 % oraz podatek od czynności prawnych udokumentowanych (actos jurídicos documentados), do czego dochodzą koszty notarialne, opłaty rejestrowe i, w przypadku kredytu hipotecznego, wycena nieruchomości.