Málaga-Marbella, la zona della Spagna in cui comprare casa richiede il maggiore sforzo, secondo l'OCSE

Lo sforzo per comprare casa a Málaga e Marbella è il più alto di Spagna: secondo l’OCSE, acquistare un’abitazione in quest’area urbana richiede 4,52 anni di reddito disponibile in più rispetto alla media nazionale. Nessun’altra area urbana spagnola si avvicina tanto al tetto, nemmeno Madrid o Barcellona.

Il dato proviene dal rapporto biennale «Regioni e città in sintesi 2026» dell’OCSE, che confronta prezzi, redditi e offerta abitativa tra centri urbani, periferie e zone rurali dei suoi paesi membri. Per chi compra o investe sulla Costa del Sol, la lettura è duplice: conferma la forza della domanda nella zona e, allo stesso tempo, obbliga a pianificare meglio il finanziamento. Qui di seguito lo caliamo nella realtà con i prezzi effettivi del nostro catalogo per comune.

Cosa dice esattamente l’OCSE sul prezzo delle abitazioni nelle città spagnole?

Le abitazioni nei grandi centri urbani della Spagna costano il 24,9 % in più rispetto alla media del paese. Si tratta di un premio leggermente inferiore alla media OCSE, dove le città sono più care del 27 % rispetto al complesso nazionale. All’estremo opposto, le periferie metropolitane spagnole si collocano il 23 % al di sotto della media e le zone lontane da qualsiasi area funzionale il 38 % al di sotto.

In altri paesi la distanza è molto maggiore. In testa alla classifica c’è la Danimarca, con città più care del 63,6 % rispetto alla media nazionale, seguita da Ungheria e Finlandia. Sul versante opposto ci sono i Paesi Bassi e il Regno Unito, dove la differenza è quasi inesistente. La Spagna si colloca dunque in una zona intermedia: il divario tra città e resto del paese è chiaro, ma non estremo.

Quanti anni di stipendio servono per comprare casa a Málaga?

L’OCSE non misura lo sforzo in euro, ma in anni di reddito disponibile delle famiglie. Con questo criterio, l’area di Málaga-Marbella richiede 4,52 anni in più rispetto alla media spagnola per pagare un’abitazione, la cifra più alta del paese. Segue Palma di Maiorca, con 4,33 anni aggiuntivi, mentre Madrid ne aggiunge 2,7 e Barcellona 1,6. Al polo opposto, Castellón richiede 4,8 anni in meno rispetto alla media, per cui tra la zona più cara e quella più accessibile ci sono circa nove anni di reddito.

La spiegazione è nota a chiunque segua il mercato della provincia: prezzi spinti dalla domanda internazionale e dall’arrivo di nuovi residenti, a fronte di stipendi locali che crescono a un ritmo diverso. L’acquirente straniero o l’investitore con redditi generati fuori dalla Spagna non avverte questo sforzo allo stesso modo di una famiglia che vive di uno stipendio malagueño.

Quanto costa oggi la casa in ciascun comune della Costa del Sol?

Per dare cifre concrete alla diagnosi dell’OCSE, abbiamo preso le mediane del nostro rapporto di mercato della Costa del Sol, che viene aggiornato ogni mese con gli immobili in vendita del nostro catalogo. Sono prezzi di offerta, non di escritura (atto notarile di compravendita), ma riflettono bene il livello su cui si muove ciascun comune.

Marbella segna il tetto, con una mediana superiore a 6.000 € al metro quadro. Fuengirola, pur essendo un comune piccolo, supera il capoluogo per prezzo al metro grazie alla prima linea di mare e alla scarsità di terreni. Málaga, Estepona e Benalmádena si raggruppano intorno a 4.500-5.000 €/m², mentre Torremolinos e Mijas offrono oggi i valori più contenuti di questo gruppo, anche se restano ben al di sopra della media andalusa.

Perché le abitazioni costano di più nelle città?

L’OCSE indica una combinazione di fattori: poco terreno disponibile, normativa urbanistica esigente e opposizione dei residenti a nuovi sviluppi. Inoltre, dal 2011 l’offerta abitativa nelle grandi aree metropolitane è cresciuta più lentamente della popolazione, pur partendo da prezzi già elevati. L’organismo cita Madrid e Lisbona come esempi di uno squilibrio particolarmente marcato.

La Costa del Sol rientra in questo schema. Le nuove costruzioni non bastano a coprire la domanda, il suolo edificabile pronto all’uso scarseggia tra il mare e la montagna e ogni nuovo progetto impiega anni per passare dalla licenza alla consegna delle chiavi. Per questo il mercato dell’usato continua ad assorbire buona parte delle operazioni e i prezzi reggono anche quando aumenta il costo del finanziamento.

Cosa significa questo dato se vuoi comprare sulla Costa del Sol?

Uno sforzo elevato non significa che comprare sia una cattiva idea, ma che conviene farlo con numeri chiari fin dall’inizio. Ecco i punti chiave che verifichiamo più spesso con i nostri clienti:

• Calcola le spese di acquisto oltre al prezzo: per l’usato, l’ITP (imposta di trasmissione patrimoniale) in Andalusia è del 7 %; per le nuove costruzioni si paga l’IVA (imposta sul valore aggiunto) del 10 % più l’AJD (imposta sugli atti giuridici documentati).
• Confronta i comuni vicini: tra Marbella e Mijas la differenza per metro quadro supera il 40 %, con servizi e collegamenti simili in molte zone.
• Valuta la periferia e l’entroterra: l’OCSE conferma che fuori dai centri urbani le abitazioni sono sensibilmente più economiche, e nella provincia di Málaga questo si nota a pochi chilometri dalla costa.
• Assicurati il finanziamento prima di negoziare: con una preapprovazione del mutuo si può agire rapidamente quando compare l’immobile giusto.

In EVS PROPERTY GROUP lavoriamo ogni giorno con acquirenti nazionali e internazionali a Málaga, Marbella e nel resto della Costa del Sol. Se vuoi sapere di quale budget hai bisogno in ciascuna zona o ricevere una selezione di immobili adatta al tuo caso, scrivici e ti aiuteremo a trovare l’opzione che meglio si adatta al tuo sforzo di acquisto.

Fonte: idealista/news (4 novembre 2026), sulla base del rapporto «Regioni e città in sintesi 2026» dell’OCSE.

Domande frequenti

Dove è più difficile comprare casa in Spagna?

Secondo l’OCSE, nell’area di Málaga-Marbella, dove comprare richiede 4,52 anni di reddito in più rispetto alla media nazionale. Seguono Palma di Maiorca, Madrid e Barcellona.

Quanto costa il metro quadro a Marbella?

La mediana degli immobili in vendita a Marbella si aggira sui 6.053 €/m², con un prezzo mediano di 950.000 € secondo il rapporto di mercato di EVS PROPERTY GROUP.

Qual è il comune più accessibile della Costa del Sol occidentale?

Tra i grandi comuni costieri, Mijas e Torremolinos presentano le mediane più basse per metro quadro, intorno a 4.300-4.500 €/m². Più a ovest, Manilva e Casares scendono sotto i 3.600 €/m².

Quali imposte si pagano acquistando casa a Málaga?

Per l’usato si paga l’ITP, che in Andalusia è del 7 %. Per le nuove costruzioni si applicano l’IVA del 10 % e l’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD), a cui si aggiungono notaio, registro (Registro de la Propiedad) e, in caso di mutuo, la perizia.