20 miesięcy wzrostów dwucyfrowych: czy ceny nieruchomości na Costa del Sol osiągnęły szczyt?

Cena mieszkań z rynku wtórnego w Hiszpanii wzrosła w sierpniu 2026 roku o 12,5 % rok do roku i od 20 miesięcy z rzędu odnotowuje roczne wzrosty dwucyfrowe, według indeksu idealista/data. Nowością są dane krótkoterminowe: po raz pierwszy od 43 miesięcy cena spadła w porównaniu z lipcem, o 0,3 %. Na Costa del Sol kontrast jest ogromny: mediana w naszej ofercie sprzedaży wynosi 4 657 €/m², czyli o 59 % więcej niż średnia krajowa 2 924 €/m².

O ile rosną ceny mieszkań w Hiszpanii?

Indeks zamknął sierpień średnią ceną 2 924 €/m² i wzrostem rocznym o 12,5 %. To dwadzieścia miesięcy z rzędu powyżej 10 %, czyli seria bez precedensu w najnowszych danych. W ostatnim kwartale wzrost wyniósł 1,5 %.

Warto dodać uwagę metodologiczną: w lipcu 2026 roku portal zrewidował swój indeks, wyłączając wynajem wakacyjny i krótkoterminowy oraz udoskonalając wykrywanie wartości odstających, a zmianę zastosował do całej serii historycznej. Porównania wewnętrzne są spójne, ale nie pokrywają się dokładnie z danymi publikowanymi przed tą korektą.

Andaluzja plasuje się nieco poniżej średniej, z wynikiem 10,9 %. Schemat jest czytelny: największe wzrosty koncentrują się we wspólnotach z głębi kraju i z północy, które startowały z bardzo niskich cen, podczas gdy dwie najdroższe w kraju wyraźnie zwalniają. Baleares (5 595 €/m²) to wspólnota o najniższym wzroście, a za nią plasują się Canarias (+6,7 %) i Madrid (5 059 €/m², +7,0 %).

Co oznacza pierwszy miesięczny spadek od 43 miesięcy?

To, że sierpień zakończył się wynikiem o 0,3 % niższym niż lipiec, przerywa serię trwającą ponad trzy i pół roku bez ani jednego miesięcznego spadku. Kusi, by uznać to za szczyt cyklu, ale pojedynczy miesiąc nie jest trendem, a tym bardziej sierpień.

• To zmiana cen ofertowych, a nie escrituras (aktów notarialnych zakupu): mierzy, ile żądają sprzedający, a nie to, co podpisuje się u notariusza.
• Hiszpański sierpień zniekształca dane: mniej nowych ogłoszeń, mniej korekt w górę i inny skład oferty niż w pozostałej części roku.
• Wskaźnik roczny, znacznie stabilniejszy, nadal jest dwucyfrowy: rynek nie zmienił kierunku, co najwyżej zdjął nogę z gazu.
• Aby mówić o punkcie zwrotnym z jakimikolwiek podstawami, potrzebne będą kolejne spadki we wrześniu i październiku.

Jak wypada Costa del Sol na tle średniej krajowej?

Tutaj dystans jest ogromny. Prowincja Málaga zamknęła sierpień na poziomie 4 293 €/m², co daje czwarte miejsce wśród najdroższych w Hiszpanii, tuż za Baleares, Madrytem i Gipuzkoą. A jeśli zejdziemy do szczegółów Costa del Sol, nasza oferta sprzedaży — 8 810 mieszkań na dziś — daje medianę 650 000 € i 4 657 €/m².

Dane pochodzą z naszego raportu o rynku Costa del Sol, który co miesiąc przeliczamy na podstawie rzeczywistej oferty ogłoszeń sprzedaży. Benahavís i Marbella wyznaczają górną granicę; Manilva, Casares i okolice w głębi lądu pozostają bramą wejścia dla osób z ograniczonym budżetem. Uwaga na niuans: Fuengirola ma umiarkowaną medianę ceny, ale bardzo wysoką cenę za m², ponieważ dominują tam małe apartamenty w pierwszej linii brzegowej.

Czy lepiej kupić teraz, czy poczekać na spadek cen?

To zależy od tego, co się kupuje i w jakim celu. Dla osoby szukającej mieszkania na Costa del Sol w perspektywie wielu lat oczekiwanie na powszechną korektę jest ryzykownym zakładem: nowe budownictwo nadal nie zaspokaja popytu, a kupujący z zagranicy podtrzymuje bardzo istotną część rynku w Maladze i okolicach.

• Jeśli kupujesz, aby mieszkać, koszt czekania (zapłacony czynsz plus skumulowany wzrost cen) zwykle przewyższa hipotetyczną obniżkę.
• Jeśli kupujesz, aby inwestować, marża nie leży już w automatycznym wzroście wartości: leży w dobrym wyborze lokalizacji, stanu nieruchomości i ceny wejścia.
• Negocjacje są możliwe. W przypadku rynku wtórnego, gdy oferta wisi od kilku miesięcy, istnieje różnica między ceną ofertową a ceną transakcyjną i można nad nią pracować.
• Uważaj na nieruchomości przewartościowane: gdy rynek stygnie, w pierwszej kolejności stoją te, które były drogie w stosunku do tego, co oferują.

Podsumowanie

Nagłówek mówi, że ceny mieszkań rosną dwucyfrowo od 20 miesięcy; drobny druk głosi, że sierpień przyniósł pierwszy miesięczny spadek od 43 miesięcy. Na Costa del Sol, przy medianie 4 657 €/m² i podaży, która nie rośnie w tempie popytu, nadal mamy rynek sprzedającego, choć z nieco większym marginesem do negocjacji niż rok temu. Jeśli rozważasz zakup lub sprzedaż w Marbelli, Esteponie, Mijas lub Maladze, EVS PROPERTY GROUP przedstawi Ci analizę Twojej lokalizacji opartą na danych, a nie na nagłówkach.

Najczęściej zadawane pytania