Deficyt mieszkań przekroczy milion w 2028 roku: co to oznacza dla zakupu nieruchomości w Maladze i na Costa del Sol

Hiszpania od 2021 roku zmaga się z deficytem mieszkań wynoszącym około 755 000 jednostek, a Banco de España szacuje, że w 2028 roku przekroczy on milion, ponieważ co roku powstaje znacznie więcej gospodarstw domowych, niż się buduje. Prowincja Malaga należy do sześciu, w których skupia się ponad połowa tej luki, więc dla osób kupujących lub inwestujących na Costa del Sol wniosek jest jasny: podaż będzie nadal ograniczona, a to podtrzymuje ceny.

Tę liczbę podała wicegubernator Banco de España, Soledad Núñez, podczas wystąpienia 23 września 2026 roku na Forbes Economic Summit w Madrycie. Aktualizuje ona wyliczenie z Raportu Rocznego 2025 tej instytucji, opublikowanego w czerwcu, w którym lukę w latach 2021–2025 oszacowano na około 750 000 mieszkań. Oto najważniejsze wnioski i to, co oznaczają dla rynku na Costa del Sol.

Ilu mieszkań brakuje w Hiszpanii?

Banco de España mierzy deficyt jako różnicę między liczbą oddanych mieszkań a liczbą nowo powstałych gospodarstw domowych. W 2025 roku powstało około 240 000 gospodarstw domowych, czyli tyle, co wynosi średnia 245 000 rocznie z lat 2021–2024, podczas gdy ukończono zaledwie około 92 000 mieszkań, o 9 % mniej niż rok wcześniej. Ta luka daje od 2021 roku około 755 000 mieszkań i, według Núñez, może wzrosnąć o kolejne 300 000 w latach 2026–2028.

W ujęciu proporcjonalnym luka z lat 2021–2025 odpowiada 3,7 % hiszpańskich gospodarstw domowych, wobec średniej 0,5 % w strefie euro. Spośród gospodarek porównywanych przez Banco de España gorzej wypada tylko Portugalia, a Niemcy są jedynym krajem, który zbudował więcej, niż potrzebował:

Dlaczego nie buduje się więcej mieszkań?

Problemem nie jest brak popytu ani kredytu, lecz podaży. Banco de España wskazuje kilka wzajemnie wzmacniających się przeszkód:

• Niewiele gruntów gotowych pod zabudowę i powolne procedury urbanistyczne: w Maladze zrealizowano tylko 35 % mieszkań przewidzianych w planowaniu przestrzennym, według Sistema de Información Urbana (System Informacji Urbanistycznej) Ministerstwa Mieszkalnictwa.
• Rozdrobniony sektor deweloperski i budowlany ze spadającą produktywnością i ograniczonymi marżami, które zawężają jego zdolność do inwestowania.
• Brak wykwalifikowanej siły roboczej i rosnące koszty budowy.
• Niedopasowany zapas niesprzedanych mieszkań: pozostało około 450 000 mieszkań z boomu lat 2000, ale wiele z nich znajduje się w miejscach lub w stanie, które nie odpowiadają obecnym potrzebom.

Pisaliśmy już na tym blogu, że produkcja budowlana od miesięcy utrzymuje się na minusie. Dane Banco de España potwierdzają, że wąskie gardło ma charakter strukturalny i nie zostanie rozwiązane w krótkim terminie.

Dlaczego prowincja Malaga należy do najbardziej napiętych?

Ponad połowa deficytu, 52,5 %, koncentruje się w sześciu prowincjach: Madryt, Barcelona, Alicante, Walencja, Murcja i Malaga. W Madrycie i Barcelonie napędza go przede wszystkim popyt mieszkaniowy związany z zatrudnieniem; na wybrzeżu śródziemnomorskim dochodzi druga siła, którą Banco de España szczegółowo analizuje: zakupy dokonywane przez nierezydentów i turystyczne użytkowanie mieszkań, które wyłączają lokale z rynku mieszkaniowego.

W 2025 roku nierezydenci zawarli 27,9 % transakcji kupna-sprzedaży w prowincji, czyli prawie czterokrotnie więcej niż wynosi średnia krajowa (7,4 %), i o 13,6 punktu procentowego więcej niż w 2007 roku. Mieszkania turystyczne i domy należące do zagranicznych nierezydentów stanowią razem 14,1 % zasobu mieszkaniowego prowincji, wobec 3,3 % w Hiszpanii. W efekcie na rynku współistnieje popyt międzynarodowy i popyt lokalnych mieszkańców, którzy mają coraz trudniej:

Spośród sześciu największych miast Hiszpanii to w Maladze zakup wymaga największego wysiłku od osoby, która nie jest jeszcze właścicielem: dziesięć lat dochodu netto, więcej niż w Madrycie (9,7) i Barcelonie (9,0). I, w odróżnieniu od Madrytu czy Sewilli, przeprowadzka do innej gminy w obrębie obszaru miejskiego ledwie zmniejsza ten wysiłek.

Co mówią ceny w naszej ofercie?

Nasz raport rynkowy za wrzesień, opracowany na podstawie 8810 nieruchomości na sprzedaż na Costa del Sol, wskazuje medianę 650 000 € i 4657 €/m². Rynek pierwotny, który powinien zapełnić tę lukę, stanowi zaledwie 5 % oferty: 468 z 9288 nieruchomości na sprzedaż w naszym portfolio.

Niewielka liczba nowych inwestycji koncentruje się w Mijas, Esteponie i Marbelli, natomiast w samym mieście Malaga mamy na sprzedaż zaledwie 12 nowych mieszkań. Przy tak małej podaży znaczna część inwestycji sprzedawana jest na etapie projektu (sobre plano), więc kto czeka na zobaczenie gotowego budynku, zwykle ma mniejszy wybór.

Czy mamy do czynienia z bańką jak w 2008 roku?

Realne ceny mieszkań, po odjęciu inflacji, przyspieszyły od 2024 roku do poziomów porównywalnych z 2005 rokiem, ale Banco de España odrzuca tezę, że ryzyko jest takie samo jak przed kryzysem finansowym. Banki udzielają kredytów hipotecznych według ostrożnych kryteriów, a zadłużenie gospodarstw domowych i obciążenie odsetkami są na historycznych minimach. Słowami Núñez, mieszkalnictwo jest dziś poważnym problemem gospodarczym i społecznym, ale nie problemem dla systemu finansowego.

Potwierdza to wolumen transakcji: w 2025 roku przekroczono 750 000 operacji, czyli liczbę zbliżoną do tej z początku 2008 roku, ale odpowiadają one 3,8 % gospodarstw domowych, wobec średnio 5,5 % w boomie z lat 2004–2007. Zasadnicza różnica polega na tym, że wtedy mieszkań było za dużo, a kredyt był łatwo dostępny; teraz mieszkań brakuje.

Ta nierównowaga ma długą historię. Od 1980 roku realny dochód rozporządzalny hiszpańskich gospodarstw domowych wzrósł 1,8 raza, a realne ceny mieszkań 3,5 raza. W strefie euro liczby te wynoszą 1,8 dla cen i 1,6 dla dochodu. Innymi słowy, w Hiszpanii mieszkania zdrożały znacznie szybciej niż dochody rodzin, a brak podaży pogłębia ten problem.

Co to oznacza dla zakupu lub inwestycji na Costa del Sol?

Żaden raport nie przewidzi ceny konkretnego mieszkania, ale dane Banco de España rysują scenariusz przydatny przy podejmowaniu decyzji:

• Powszechny spadek cen jest mało prawdopodobny, dopóki deficyt będzie rósł. Rozsądnie jest oczekiwać, że wzrosty będą słabnąć, jak to już dzieje się w Andaluzji: według INE (hiszpańskiego urzędu statystycznego) ceny wzrosły w drugim kwartale o 11,9 % rok do roku, wobec 13,3 % w pierwszym.
• Najem mieszkaniowy pozostanie napięty. Obszar miejski Malagi, razem z Walencją, to miejsce, w którym czynsze w ujęciu realnym wzrosły w ostatnich latach najbardziej, a prawie trzy na dziesięć mieszkań na tamtejszym rynku najmu to mieszkania turystyczne.
• Największą zmienną jest regulacja. Banco de España postuluje działania zwiększające podaż i ostrzega, że środki hamujące popyt mogą przynieść ulgę w krótkim terminie, ale wywołać niepożądane skutki dla podaży. Przed zakupem pod wynajem zawsze sprawdź lokalne przepisy dotyczące mieszkań turystycznych.
• Na rynku pierwotnym kluczem jest wejście wcześnie i z gwarancjami. Prawo wymaga, aby kwoty wpłacane deweloperowi w trakcie budowy były objęte poręczeniem bankowym lub ubezpieczeniem, więc przed zapłatą zażądaj poręczenia lub polisy.
• Dla kupującego z zagranicy różnice między gminami ważą tyle samo co ogólny trend: w naszym portfolio mediana za metr kwadratowy waha się od 4213 € w Mijas do 5972 € w Marbelli.

Podsumowanie: czy warto czekać na spadek cen?

Skoro sam Banco de España widzi, że deficyt będzie rósł i przekroczy milion mieszkań w 2028 roku, czekanie na powszechną obniżkę cen na Costa del Sol jest zakładem słabo popartym danymi. Zmienia się natomiast tempo: wzrosty zwykle słabną, a trafna decyzja zależy od dobrego wyboru lokalizacji, typu nieruchomości i momentu wejścia do inwestycji.

Jeśli myślisz o zakupie lub inwestycji na Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci odczytać te dane z uwzględnieniem Twojego budżetu i interesującej Cię okolicy.

Źródła: Banco de España (Raport Roczny 2025 i wystąpienie Soledad Núñez z 23 września 2026 roku), INE oraz raport rynkowy EVS PROPERTY GROUP z września 2026 roku.

Najczęściej zadawane pytania