Málaga-Marbella, la zone d'Espagne où l'achat immobilier demande le plus d'efforts, selon l'OCDE

L’effort pour acheter un logement à Málaga et à Marbella est le plus élevé d’Espagne : selon l’OCDE, acquérir un bien dans cette aire urbaine exige 4,52 années de revenu disponible de plus que la moyenne nationale. Aucune autre agglomération espagnole ne s’en approche, pas même Madrid ou Barcelone.

Cette donnée provient du rapport biennal «Panorama des régions et des villes 2026» de l’OCDE, qui compare les prix, les revenus et l’offre de logements entre les centres urbains, les périphéries et les zones rurales de ses pays membres. Pour qui achète ou investit sur la Costa del Sol, la lecture est double : elle confirme la vigueur de la demande dans la zone et, en même temps, oblige à mieux planifier le financement. Nous la mettons ci-dessous en perspective avec les prix réels de notre catalogue, commune par commune.

Que dit exactement l’OCDE sur le prix des logements dans les villes espagnoles ?

Le logement dans les grands centres urbains d’Espagne coûte 24,9 % de plus que la moyenne du pays. Cette prime est légèrement inférieure à la moyenne de l’OCDE, où les villes sont 27 % plus chères que l’ensemble du pays. À l’opposé, les périphéries métropolitaines espagnoles se situent 23 % en dessous de la moyenne, et les zones éloignées de toute aire fonctionnelle, 38 % en dessous.

Dans d’autres pays, l’écart est bien plus grand. Le Danemark arrive en tête de la liste, avec des villes 63,6 % plus chères que la moyenne nationale, suivi de la Hongrie et de la Finlande. De l’autre côté se trouvent les Pays-Bas et le Royaume-Uni, où la différence est à peine perceptible. L’Espagne se situe donc dans une zone intermédiaire : l’écart entre la ville et le reste du pays est net, mais pas extrême.

Combien d’années de salaire faut-il pour acheter un logement à Málaga ?

L’OCDE ne mesure pas l’effort en euros, mais en années de revenu disponible des ménages. Selon ce critère, l’aire de Málaga-Marbella a besoin de 4,52 années de plus que la moyenne espagnole pour payer un logement, le chiffre le plus élevé du pays. Elle est suivie de Palma de Mallorca, avec 4,33 années supplémentaires, tandis que Madrid en cumule 2,7 et Barcelone, 1,6. À l’autre extrémité, Castellón exige 4,8 années de moins que la moyenne, de sorte qu’entre la zone la plus chère et la plus abordable, il y a environ neuf années de revenus.

L’explication est bien connue de quiconque suit le marché de la province : des prix portés par la demande internationale et par l’arrivée de nouveaux résidents, face à des salaires locaux qui progressent à un autre rythme. L’acheteur étranger ou l’investisseur dont les revenus sont générés hors d’Espagne ne ressent pas cet effort de la même manière qu’une famille qui vit d’un salaire malaguène.

Combien coûte aujourd’hui le logement dans chaque commune de la Costa del Sol ?

Pour chiffrer concrètement le diagnostic de l’OCDE, nous avons retenu les médianes de notre rapport de marché de la Costa del Sol, qui est actualisé chaque mois avec les biens à vendre de notre catalogue. Ce sont des prix d’offre, et non des prix d’escritura (acte de vente notarié), mais ils reflètent bien le niveau de chaque commune.

Marbella marque le plafond, avec une médiane supérieure à 6 000 € le mètre carré. Fuengirola, bien qu’étant une petite commune, dépasse la capitale en prix au mètre carré grâce à son front de mer et à la rareté du foncier. Málaga, Estepona et Benalmádena se regroupent autour de 4 500-5 000 €/m², et Torremolinos et Mijas affichent aujourd’hui les valeurs les plus contenues de ce groupe, tout en restant très au-dessus de la moyenne andalouse.

Pourquoi le logement est-il plus cher dans les villes ?

L’OCDE évoque une combinaison de facteurs : peu de foncier disponible, une réglementation urbanistique exigeante et l’opposition des riverains aux nouveaux projets. De plus, depuis 2011, l’offre de logements dans les grandes aires métropolitaines a progressé plus lentement que leur population, alors même que les prix partaient déjà d’un niveau élevé. L’organisation cite Madrid et Lisbonne comme exemples d’un déséquilibre particulièrement marqué.

La Costa del Sol correspond à ce schéma. Le neuf ne parvient pas à couvrir la demande, les terrains constructibles prêts à bâtir se font rares entre la mer et la montagne, et chaque nouveau programme met des années à passer du permis de construire à la remise des clés. C’est pourquoi la seconde main continue d’absorber une bonne partie des transactions, et les prix résistent même quand le coût du financement augmente.

Que signifie cette donnée si vous voulez acheter sur la Costa del Sol ?

Un effort élevé ne signifie pas qu’acheter soit une mauvaise idée, mais qu’il convient de le faire avec des chiffres clairs dès le départ. Voici les points que nous passons le plus en revue avec nos clients :

• Calculez les frais d’achat en plus du prix : dans l’ancien, l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, droit de mutation sur les biens d’occasion) est de 7 % en Andalousie ; dans le neuf, on paie l’IVA (la TVA espagnole) de 10 % plus l’impuesto de actos jurídicos documentados (AJD, droit de timbre sur les actes notariés).
• Comparez les communes voisines : entre Marbella et Mijas, la différence par mètre carré dépasse 40 %, avec des services et des liaisons similaires dans de nombreux secteurs.
• Envisagez la périphérie et l’intérieur des terres : l’OCDE confirme qu’en dehors des centres urbains le logement est sensiblement moins cher, et dans la province de Málaga, cela se constate à quelques kilomètres de la côte.
• Sécurisez le financement avant de négocier : avec une préapprobation hypothécaire, on peut agir rapidement lorsque le bien idéal se présente.

Chez EVS PROPERTY GROUP, nous travaillons chaque jour avec des acheteurs nationaux et internationaux à Málaga, à Marbella et dans le reste de la Costa del Sol. Si vous voulez savoir de quel budget vous avez besoin dans chaque zone ou recevoir une sélection de biens adaptée à votre situation, écrivez-nous et nous vous aiderons à trouver l’option qui correspond le mieux à votre effort d’achat.

Source : idealista/news (4 novembre 2026), à partir du rapport «Panorama des régions et des villes 2026» de l’OCDE.

Questions fréquentes