Málaga-Marbella: In dieser Region Spaniens verlangt der Immobilienkauf laut OECD den größten Aufwand

Der Aufwand für den Immobilienkauf in Málaga und Marbella ist der höchste in ganz Spanien: Laut OECD erfordert der Erwerb eines Hauses in diesem Ballungsraum 4,52 Jahre mehr verfügbares Einkommen als im Landesdurchschnitt. Keine andere spanische Agglomeration reicht an diese Spitze heran, nicht einmal Madrid oder Barcelona.

Die Zahl stammt aus dem zweijährlich erscheinenden Bericht „Regionen und Städte auf einen Blick 2026“ der OECD, der Preise, Einkommen und das Wohnungsangebot in Stadtzentren, Randgebieten und ländlichen Räumen ihrer Mitgliedsländer vergleicht. Für alle, die an der Costa del Sol kaufen oder investieren, hat das zwei Seiten: Es bestätigt die starke Nachfrage in der Region und zwingt zugleich dazu, die Finanzierung sorgfältiger zu planen. Im Folgenden ordnen wir die Zahl anhand der tatsächlichen Preise in unserem Angebot je Gemeinde ein.

Was sagt die OECD genau über die Immobilienpreise in spanischen Städten?

Wohnraum in den großen Stadtzentren Spaniens kostet 24,9 % mehr als im Landesdurchschnitt. Dieser Aufschlag liegt etwas unter dem OECD-Durchschnitt, wo Städte 27 % teurer sind als das jeweilige Land insgesamt. Am anderen Ende liegen die spanischen Stadtrandgebiete der Metropolregionen, die 23 % unter dem Durchschnitt liegen, und die Gebiete abseits jeder funktionalen Stadtregion, die 38 % darunter liegen.

In anderen Ländern ist der Abstand deutlich größer. Dänemark führt die Liste an: Dort sind die Städte 63,6 % teurer als der Landesdurchschnitt, gefolgt von Ungarn und Finnland. Auf der anderen Seite stehen die Niederlande und das Vereinigte Königreich, wo es den Unterschied kaum gibt. Spanien bewegt sich also im Mittelfeld: Die Kluft zwischen Stadt und übrigem Land ist deutlich, aber nicht extrem.

Wie viele Jahresgehälter braucht man, um in Málaga ein Haus zu kaufen?

Die OECD misst den Aufwand nicht in Euro, sondern in Jahren des verfügbaren Haushaltseinkommens. Nach diesem Maßstab braucht man im Raum Málaga-Marbella 4,52 Jahre mehr als im spanischen Durchschnitt, um eine Immobilie zu bezahlen – der höchste Wert des Landes. Dahinter folgt Palma de Mallorca mit 4,33 zusätzlichen Jahren, während Madrid auf 2,7 und Barcelona auf 1,6 kommt. Am entgegengesetzten Ende verlangt Castellón 4,8 Jahre weniger als der Durchschnitt, sodass zwischen der teuersten und der erschwinglichsten Region etwa neun Jahreseinkommen liegen.

Die Erklärung kennt jeder, der den Markt der Provinz verfolgt: Die Preise werden von der internationalen Nachfrage und dem Zuzug neuer Einwohner getrieben, während die lokalen Löhne in einem anderen Tempo wachsen. Käufer aus dem Ausland oder Investoren mit Einkünften außerhalb Spaniens spüren diesen Aufwand nicht in der gleichen Weise wie eine Familie, die von einem Gehalt in Málaga lebt.

Was kostet Wohnraum heute in den einzelnen Gemeinden der Costa del Sol?

Um die Diagnose der OECD mit konkreten Zahlen zu unterlegen, haben wir die Medianwerte aus unserem Marktbericht zur Costa del Sol herangezogen, der jeden Monat mit den zum Verkauf stehenden Immobilien unseres Angebots aktualisiert wird. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Preise laut escritura (notarieller Kaufvertrag), doch sie zeigen gut, auf welchem Niveau sich die einzelnen Gemeinden bewegen.

Marbella bildet mit einem Median von über 6.000 € pro Quadratmeter die Spitze. Fuengirola übertrifft beim Quadratmeterpreis die Provinzhauptstadt, obwohl es eine kleine Gemeinde ist – dank seiner ersten Meereslinie und des knappen Baulands. Málaga, Estepona und Benalmádena liegen bei etwa 4.500–5.000 €/m², und Torremolinos und Mijas weisen heute die niedrigsten Werte dieser Gruppe auf, liegen aber noch immer deutlich über dem andalusischen Durchschnitt.

Warum ist Wohnraum in den Städten teurer?

Die OECD verweist auf eine Kombination von Faktoren: wenig verfügbares Bauland, strenge Bauvorschriften und Widerstand der Anwohner gegen neue Bauprojekte. Hinzu kommt, dass das Wohnungsangebot in den großen Metropolregionen seit 2011 langsamer gewachsen ist als die Bevölkerung, obwohl die Preise bereits hoch waren. Die Organisation nennt Madrid und Lissabon als Beispiele für ein besonders ausgeprägtes Ungleichgewicht.

Die Costa del Sol passt in dieses Muster. Neubauten decken die Nachfrage nicht, baureifes Land ist zwischen Meer und Bergen knapp, und jedes neue Bauprojekt braucht Jahre von der Baugenehmigung bis zur Schlüsselübergabe. Deshalb entfällt auf Bestandsimmobilien weiterhin ein großer Teil der Abschlüsse, und die Preise halten sich selbst dann, wenn die Finanzierungskosten steigen.

Was bedeutet diese Zahl, wenn Sie an der Costa del Sol kaufen möchten?

Ein hoher Aufwand heißt nicht, dass ein Kauf eine schlechte Idee ist, sondern dass man von Anfang an mit klaren Zahlen rechnen sollte. Das sind die Punkte, die wir mit unseren Kunden am häufigsten durchgehen:

• Kalkulieren Sie neben dem Preis die Kaufnebenkosten: Bei Bestandsimmobilien beträgt der ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf) in Andalusien 7 %; beim Neubau fällt der IVA (spanische Mehrwertsteuer) von 10 % zuzüglich des Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte) an.
• Vergleichen Sie Nachbargemeinden: Zwischen Marbella und Mijas liegt der Unterschied pro Quadratmeter bei mehr als 40 %, bei in vielen Zonen ähnlicher Infrastruktur und Anbindung.
• Prüfen Sie Randlagen und das Hinterland: Die OECD bestätigt, dass Wohnraum außerhalb der Stadtzentren spürbar günstiger ist, und in der Provinz Málaga merkt man das schon wenige Kilometer von der Küste entfernt.
• Sichern Sie die Finanzierung, bevor Sie verhandeln: Mit einer Hypothekenvorabzusage können Sie schnell handeln, wenn die passende Immobilie auftaucht.

Bei EVS PROPERTY GROUP arbeiten wir jeden Tag mit nationalen und internationalen Käufern in Málaga, Marbella und dem Rest der Costa del Sol. Wenn Sie wissen möchten, welches Budget Sie in der jeweiligen Zone brauchen, oder eine auf Ihren Fall zugeschnittene Auswahl an Immobilien erhalten möchten, schreiben Sie uns, und wir helfen Ihnen, die Option zu finden, die am besten zu Ihrem Kaufaufwand passt.

Quelle: idealista/news (4. November 2026), auf Grundlage des OECD-Berichts „Regionen und Städte auf einen Blick 2026“.

Häufig gestellte Fragen