Málaga-Marbella — регион Испании, где покупка жилья требует наибольших усилий, по данным ОЭСР

Усилия, необходимые для покупки жилья в Málaga и Marbella, — самые большие в Испании: по данным ОЭСР, чтобы приобрести дом в этой городской агломерации, нужно на 4,52 года больше располагаемого дохода, чем в среднем по стране. Ни одна другая испанская агломерация не подходит так близко к этому потолку, даже Madrid или Barcelona.

Эти данные взяты из выходящего раз в два года доклада ОЭСР «Регионы и города: краткий обзор 2026», в котором сравниваются цены, доходы и предложение жилья в городских центрах, на периферии и в сельской местности стран — членов организации. Для тех, кто покупает или инвестирует на Costa del Sol, вывод двойной: он подтверждает силу спроса в регионе и в то же время требует более тщательно планировать финансирование. Ниже мы подкрепляем его реальными ценами из нашего каталога по муниципалитетам.

Что именно говорит ОЭСР о ценах на жилье в испанских городах?

Жилье в крупных городских центрах Испании стоит на 24,9 % дороже, чем в среднем по стране. Эта надбавка немного ниже среднего показателя по ОЭСР, где города дороже общенационального уровня на 27 %. На другом полюсе — испанская периферия метрополий, где цены на 23 % ниже среднего, и территории, удалённые от любой функциональной зоны, где они ниже на 38 %.

В других странах разрыв намного больше. Список возглавляет Дания: города там на 63,6 % дороже, чем в среднем по стране, за ней следуют Венгрия и Финляндия. На противоположной стороне — Нидерланды и Великобритания, где разницы почти нет. Испания, таким образом, находится в промежуточной зоне: разрыв между городом и остальной страной очевиден, но не экстремален.

Сколько лет зарплаты нужно, чтобы купить дом в Málaga?

ОЭСР измеряет усилия не в евро, а в годах располагаемого дохода домохозяйств. По этому критерию агломерации Málaga-Marbella для оплаты жилья нужно на 4,52 года больше, чем в среднем по Испании, — это самый высокий показатель в стране. Следом идёт Palma de Mallorca с дополнительными 4,33 года, тогда как у Madrid этот показатель составляет 2,7 года, у Barcelona — 1,6. На противоположном полюсе Castellón требует на 4,8 года меньше среднего, так что между самой дорогой и самой доступной зоной разница составляет около девяти лет доходов.

Объяснение знакомо каждому, кто следит за рынком провинции: цены подталкивают международный спрос и приток новых жителей, а местные зарплаты растут в другом темпе. Иностранный покупатель или инвестор с доходами, полученными за пределами Испании, не ощущает этой нагрузки так, как семья, живущая на зарплату в Málaga.

Сколько сегодня стоит жильё в каждом муниципалитете Costa del Sol?

Чтобы подкрепить вывод ОЭСР конкретными цифрами, мы взяли медианные значения из нашего рыночного отчёта по Costa del Sol, который ежемесячно обновляется по объектам, продающимся в нашем каталоге. Это цены предложения, а не цены по escritura (нотариальному договору купли-продажи), но они хорошо показывают, на каком уровне находится каждый муниципалитет.

Marbella задаёт потолок: медиана там превышает 6 000 € за квадратный метр. Fuengirola, хотя это небольшой муниципалитет, опережает столицу провинции по цене за метр благодаря первой линии и дефициту земли. Málaga, Estepona и Benalmádena группируются в районе 4 500–5 000 €/м², а Torremolinos и Mijas сегодня предлагают самые сдержанные значения в этой группе, хотя всё равно остаются намного выше среднего по Andalucía.

Почему жильё в городах дороже?

ОЭСР указывает на сочетание факторов: мало доступной земли, строгие градостроительные нормы и сопротивление местных жителей новым проектам. Кроме того, с 2011 года предложение жилья в крупных метрополиях росло медленнее, чем их население, несмотря на и без того высокие исходные цены. Организация называет Madrid и Lisboa примерами особенно выраженного дисбаланса.

Costa del Sol вписывается в эту картину. Новостроек не хватает, чтобы покрыть спрос, земли, готовой к застройке, между морем и горами мало, а каждому новому проекту требуются годы, чтобы пройти путь от лицензии до передачи ключей. Поэтому вторичное жильё по-прежнему обеспечивает значительную часть сделок, а цены держатся, даже когда дорожает финансирование.

Что эти данные значат, если вы хотите купить на Costa del Sol?

Высокая нагрузка не означает, что покупать — плохая идея; она означает, что с самого начала нужно работать с ясными расчётами. Вот ключевые моменты, которые мы чаще всего разбираем с клиентами:

• Рассчитывайте расходы на покупку помимо цены: при покупке вторичного жилья ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales — налог на переход имущественных прав) в Andalucía составляет 7 %; при покупке новостройки платится IVA (НДС) в 10 % плюс actos jurídicos documentados (налог на юридически оформляемые документы, AJD).
• Сравнивайте соседние муниципалитеты: между Marbella и Mijas разница по цене за квадратный метр превышает 40 %, при том что во многих районах услуги и транспортная доступность схожи.
• Рассматривайте периферию и внутренние районы: ОЭСР подтверждает, что за пределами городских центров жильё заметно дешевле, и в провинции Málaga это ощущается уже в нескольких километрах от побережья.
• Обеспечьте финансирование до начала переговоров: с предварительным одобрением ипотеки можно действовать быстро, когда появляется подходящий объект.

В EVS PROPERTY GROUP мы ежедневно работаем с покупателями из Испании и других стран в Málaga, Marbella и на остальной Costa del Sol. Если вы хотите узнать, какой бюджет нужен в каждой зоне, или получить подборку объектов под ваш запрос, напишите нам — мы поможем найти вариант, который лучше всего соответствует вашим возможностям для покупки.

Источник: idealista/news (4 ноября 2026 года) на основе доклада ОЭСР «Регионы и города: краткий обзор 2026».

Часто задаваемые вопросы