Ceny gruntów miejskich w Maladze biją rekord: 445 €/m², ponad dwa razy więcej niż w Hiszpanii

Metr kwadratowy gruntu miejskiego sprzedawano w drugim kwartale 2026 roku w prowincji Málaga średnio po 445,4 euro. To o 26,9 % więcej niż rok wcześniej i najwyższa cena, odkąd Ministerio de Vivienda zaczęło ją mierzyć w 2004 roku. To ponad dwa razy więcej niż średnia dla Hiszpanii, która wynosi 207,8 euro i jest najwyższa od piętnastu lat. Jest to także punkt wyjścia dla ceny nowych mieszkań, które powstaną na Costa del Sol w najbliższych latach.

Dane pochodzą z Estadística de Precios de Suelo (statystyki cen gruntów) Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Co kwartał rejestruje ona transakcje kupna-sprzedaży niezabudowanych gruntów miejskich lub przeznaczonych pod urbanizację, wpisane do Registro de la Propiedad (hiszpańskiego rejestru nieruchomości). W całej Hiszpanii podpisano ich 7 879 między kwietniem a czerwcem, o 5,9 % więcej niż rok wcześniej, a średnia cena wzrosła o 15,3 %. Prowincja Málaga wypadła lepiej w obu wskaźnikach: 314 transakcji kupna gruntów, o 22,7 % więcej, oraz trzecia najwyższa cena w kraju.

Ile kosztuje metr kwadratowy gruntu miejskiego w Maladze?

Oto prowincje z najdroższymi gruntami miejskimi w Hiszpanii w drugim kwartale 2026 roku, według Ministerio de Vivienda:

Gipuzkoa otwiera listę przy zaledwie 11 transakcjach w kwartale, więc te dane warto traktować ostrożnie. Jeśli ją pominąć, Málaga jest drugą najdroższą prowincją w Hiszpanii, tuż za Baleares i już przed Madrid. W Andaluzji nie ma sobie równych: średnia andaluzyjska wynosi 221,4 euro za metr kwadratowy, a druga najdroższa prowincja, Cádiz, zatrzymuje się na 246,4.

Różnica rośnie w gminach liczących ponad 50 000 mieszkańców, którymi w prowincji są stolica i duże miasta na wybrzeżu. Tam grunty kosztowały 653,5 euro za metr kwadratowy, czyli o 38,8 % więcej niż rok wcześniej i najwięcej od trzeciego kwartału 2007 roku. Średnia krajowa dla tej grupy gmin wynosi 430,6 euro.

Kto kupuje grunty w Maladze i ile pieniędzy to porusza?

Najbardziej wymowna jest nie cena, lecz kwota. Transakcje kupna gruntów w prowincji w drugim kwartale opiewały łącznie na 304,3 mln euro, czyli 20 % wszystkich środków zainwestowanych w grunty miejskie w Hiszpanii (1 521 mln). Żadna inna prowincja nie obróciła taką sumą, nawet Madrid (269,4 mln). W Andaluzji dwa na trzy euro przeznaczone na zakup gruntów trafiły do Málagi. W pierwszym półroczu kwota dla prowincji sięga 479,6 mln euro, czyli dwuipółkrotności wartości z tego samego okresu 2025 roku.

Zmienia się też profil kupującego. W Maladze 53,5 % transakcji kupna gruntów podpisały firmy, wobec 33,4 % w skali kraju, a ich zakupy wzrosły w ciągu roku o 33,3 %. To typowy ślad deweloperów i profesjonalnych inwestorów, którzy zabezpieczają sobie teren pod przyszłe projekty. Dla podaży nowych mieszkań to dobra wiadomość, ale z wyższym kosztem wyjściowym.

Czy wzrost o 26,9 % w ciągu roku jest wiarygodny?

Statystykę trzeba czytać ostrożnie. Średnią cenę liczy się według przedziałów powierzchni i waży według tego, ile działek każdej wielkości się sprzedaje. Dlatego kwartał z wieloma małymi, centralnie położonymi działkami, droższymi za metr kwadratowy, mocno podbija średnią. Rzeczywiście, między czwartym kwartałem 2025 roku a drugim 2026 roku wartość dla Málagi wzrosła z 296,2 do 445,4 euro. Jeśli wahania wygładzić średnią z ostatnich czterech kwartałów, roczny wzrost wynosi 7,5 %, z 328 do 352 euro za metr kwadratowy.

Mimo to długoterminowy trend jest wyraźny. Średnia roczna z 2025 roku, 323,9 euro za metr kwadratowy, przekroczyła już wartość z 2009 roku (318,2), do tej pory najwyższą w serii, a wynik z drugiego kwartału o 19 % przewyższa poprzedni rekord kwartalny, 374,2 euro w trzecim kwartale 2009 roku. Hiszpania natomiast pozostaje o 27 % poniżej swojego maksimum, czyli 285 euro w trzecim kwartale 2007 roku.

Ile proszą za działkę na Costa del Sol?

Aby przełożyć statystykę na realia rynku, przejrzeliśmy działki miejskie na sprzedaż w naszej ofercie we wrześniu 2026 roku: 459 gruntów z opublikowaną ceną i powierzchnią. Mediana wynosi 600 000 euro za działkę o powierzchni 1 418 metrów kwadratowych, czyli około 418 euro za metr kwadratowy, a prawie jedna trzecia (147) kosztuje milion euro lub więcej. To ceny ofertowe, nie transakcyjne, a wiele z tych działek nadaje się pod willę, nie są to duże tereny pod inwestycje deweloperskie. Tabela obejmuje gminy, w których jest co najmniej 12 działek.

Rozpiętość jest ogromna. W Marbelli mediana oscyluje wokół 870 euro za metr kwadratowy działki, a w Benahavís, gdzie działki są dwukrotnie większe od mediany całego zbioru (3 000 metrów kwadratowych), mediana ceny wynosi 1,26 mln euro. Na drugim końcu skali Mijas ma największą ofertę, 106 działek po 288 euro za metr kwadratowy, a w głębi lądu Ojén i Coín schodzą poniżej 215 euro.

Co to oznacza dla ceny nowych mieszkań?

Grunt to pierwszy rachunek każdej inwestycji, a na Costa del Sol do tego dochodzi powolne tempo budowy. Według Banco de España w obszarze miejskim Málagi zrealizowano tylko 35 % mieszkań przewidzianych w planowaniu urbanistycznym. Przy droższym i rzadszym gruncie trudno oczekiwać, że nowe mieszkania stanieją.

Nasza oferta to odzwierciedla. We wrześniu 2026 roku mieszkania z rynku pierwotnego są oferowane po medianie 5 819 euro za metr kwadratowy powierzchni zabudowy, o 24,4 % drożej niż z rynku wtórnego (4 676 euro). Narzut bardzo różni się w zależności od gminy:

Narzut to nie tylko grunt: płaci się w nim także za efektywność energetyczną, gwarancje i nowe części wspólne. Jednak przy rekordowych cenach gruntów trudno oczekiwać, że ta różnica się zmniejszy, bo działki kupowane dziś to mieszkania, które zostaną oddane za kilka lat.

Co robić, jeśli planujesz zakup: rynek pierwotny, wtórny czy działka?

• Rynek pierwotny: porównaj cenę za metr kwadratowy z rynkiem wtórnym w tej samej okolicy i wymagaj, aby deweloper zabezpieczył gwarancją bankową lub ubezpieczeniem kwoty wpłacane na poczet zakupu.
• Rynek wtórny: różnica w stosunku do rynku pierwotnego, 1 143 euro za metr kwadratowy mediany w naszej ofercie, to margines, jaki masz na remont.
• Działka: zanim zapłacisz, poproś ayuntamiento (urząd miasta) o zaświadczenie urbanistyczne (certificado urbanístico), które potwierdzi klasyfikację gruntu, ile można zbudować i czy działka jest uzbrojona (solar), z dojazdem, wodą, prądem i kanalizacją.
• Koszty i terminy budowy: do ceny gruntu dolicz projekt, pozwolenie na budowę (licencia de obra), opłaty gminne i podatek od budowy (ICIO, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) i licz się z kilkoma miesiącami formalności przed rozpoczęciem prac.
• Podatki przy zakupie: jeśli działkę sprzedaje osoba prywatna, płacisz w Andaluzji 7 % ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od czynności cywilnoprawnych); jeśli sprzedaje firma, płacisz 21 % IVA (hiszpańskiego VAT), a nie 10 % jak przy mieszkaniu, plus 1,2 % AJD (actos jurídicos documentados, podatek od udokumentowanych czynności prawnych).

Podsumowanie: co zmienia się dla kupującego?

Rekordowe ceny gruntów nie obniżają ceny żadnego mieszkania na Costa del Sol: podtrzymują ceny na rynku pierwotnym i sprawiają, że warto porównać je z rynkiem wtórnym, zanim podejmiesz decyzję. Jeśli rozważasz inwestycję deweloperską, mieszkanie do remontu lub działkę pod budowę, możemy pomóc Ci porównać cenę za metr kwadratowy w poszczególnych okolicach na podstawie danych z naszej oferty.

Źródła: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Estadística de Precios de Suelo, drugi kwartał 2026), Banco de España (Informe Anual 2025, raport roczny) oraz ogłoszenia z naszej oferty (wrzesień 2026).

Najczęściej zadawane pytania