Kiedy płaci się IBI i kto go płaci przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości na Costa del Sol

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, czyli hiszpański podatek od nieruchomości) płaci się raz w roku, w okresie dobrowolnej zapłaty ustalanym przez każdy urząd miasta w jego kalendarzu podatkowym. Obowiązek zapłaty ciąży na osobie, która była właścicielem nieruchomości 1 stycznia. Jeśli sprzedajesz w czerwcu, rachunek za cały rok nadal wystawiony jest na Ciebie, choć zazwyczaj w umowie ustala się, że kupujący zwróci Ci proporcjonalną część za miesiące, w których dom jest już jego.

Na Costa del Sol rachunek za mieszkanie jest zazwyczaj umiarkowany: w naszej ofercie nieruchomości na sprzedaż mediana IBI dla mieszkania wynosi 520 € rocznie, a połowa mieszkań płaci od 369 do 712 €. Poniżej wyjaśniamy, jak się go oblicza, kiedy jest wymagalny i co sprawdzić przed zakupem.

Czym jest IBI?

Impuesto sobre Bienes Inmuebles to podatek lokalny obciążający własność mieszkań, lokali i gruntów. Reguluje go Ley de Haciendas Locales, a pobiera go urząd miasta, na którego terenie znajduje się nieruchomość, bezpośrednio lub za pośrednictwem organu poboru. Płacą go tak samo rezydenci i nierezydenci: obywatelstwo ani rezydencja podatkowa nie zmieniają rachunku.

Kiedy płaci się IBI?

Podatek powstaje 1 stycznia, ale nie płaci się go tego dnia. Każdy urząd miasta publikuje swój kalendarz podatkowy z okresem dobrowolnej zapłaty, który zgodnie z prawem nie może trwać krócej niż dwa miesiące. Wiele gmin pozwala rozłożyć płatność na dwie lub więcej rat, jeśli ustanowisz polecenie zapłaty (domiciliación), a niektóre stosują niewielką zniżkę za domiciliación.

W prowincji Málaga większość gmin powierza pobór Patronato de Recaudación Provincial de la Diputación, natomiast miasto Málaga zarządza nim przez własny organ, Gestrisam, a Marbella pobiera podatek bezpośrednio. Dlatego terminy różnią się w zależności od gminy: najbezpieczniej sprawdzić kalendarz swojego urzędu miasta lub ustanowić polecenie zapłaty, aby nie polegać na własnej pamięci.

Jak oblicza się IBI?

Podstawą jest wartość katastralna (valor catastral) nieruchomości, która widnieje na samym rachunku oraz w Sede Electrónica del Catastro. Do tej podstawy urząd miasta stosuje stawkę ustaloną w swojej uchwale podatkowej (ordenanza fiscal), która dla nieruchomości miejskich mieści się zazwyczaj między 0,4% a 1,1%, a następnie uwzględnia zatwierdzone ulgi, na przykład dla rodzin wielodzietnych lub domów z panelami słonecznymi.

Wartość katastralna jest zazwyczaj znacznie niższa od ceny rynkowej, na wybrzeżu często o ponad połowę. Nie należy jej mylić z wartością referencyjną Catastro (valor de referencia), która służy do obliczenia podatku od przeniesienia własności (impuesto de transmisiones) przy zakupie, a nie do IBI.

Kto płaci IBI przy sprzedaży nieruchomości?

Wobec urzędu miasta płaci ten, kto figurował jako właściciel 1 stycznia: rachunek za dany rok wystawiany jest na jego nazwisko. Między kupującym a sprzedającym hiszpański Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) uznał jednak w 2016 roku, że sprzedający może obciążyć kupującego proporcjonalną częścią podatku za rok, chyba że umowa stanowi inaczej. Dlatego w praktyce rozlicza się go proporcjonalnie do liczby dni przy podpisaniu aktu u notariusza.

Co się dzieje, jeśli poprzedni właściciel nie zapłacił IBI?

Nieruchomość odpowiada za zaległe zobowiązania z tytułu IBI nawet po zmianie właściciela: jest to tzw. afección fiscal (obciążenie podatkowe nieruchomości). Jeśli sprzedający pozostawił niezapłacone rachunki z lat, które nie uległy przedawnieniu, urząd miasta może dochodzić ich od nowego właściciela. Dlatego przed podpisaniem poproś o ostatni opłacony rachunek i zaświadczenie o braku zaległości, a notariusz sprawdzi to w escritura (akcie notarialnym).

Co się dzieje, jeśli nie zapłacisz IBI na czas?

Po zakończeniu okresu dobrowolnego rozpoczyna się okres egzekucyjny, z dopłatami przewidzianymi w Ley General Tributaria: 5%, jeśli zapłacisz przed otrzymaniem providencia de apremio (nakazu egzekucyjnego), 10%, jeśli zapłacisz w terminie wskazanym w tym nakazie, oraz 20% plus odsetki za zwłokę, jeśli nie. Jeśli dług nadal nie zostanie uregulowany, urząd miasta może zająć rachunki lub samą nieruchomość. Dla właściciela będącego nierezydentem najprostszym sposobem uniknięcia tego jest ustanowienie polecenia zapłaty z hiszpańskiego rachunku bankowego.

Podsumowanie

IBI to niewielki wydatek w porównaniu z ceną nieruchomości na wybrzeżu, ale warto mieć go pod kontrolą: sprawdź ostatni rachunek przed zakupem, ustal rozliczenie proporcjonalne w escritura i ustanów polecenie zapłaty. Jeśli myślisz o kupnie lub sprzedaży w Marbelli, Maladze lub w dowolnej gminie na Costa del Sol, w EVS PROPERTY GROUP przejrzymy z Tobą podatki dotyczące nieruchomości przed podpisaniem.

Najczęściej zadawane pytania