Euríbor закрепился выше 3,1 %: насколько вырастет ипотека на Коста-дель-Соль и что делать

Euríbor влияет на любую ипотеку с переменной ставкой на Коста-дель-Соль, и в сентябре 2026 года он закроется со средним значением около 3,1 %, примерно на 93 базисных пункта выше, чем в сентябре 2025 года. Это самый большой годовой рост с ноября 2023 года и седьмой месяц подряд, когда индекс дорожает. На практике по ипотеке с переменной ставкой в 300 000 евро, которая пересматривается сейчас, придётся платить примерно на 157 евро больше в месяц, то есть почти на 1 900 евро в год. Объясняем, откуда взялся рост, сколько он стоит в зависимости от размера кредита и что могут сделать те, у кого уже есть ипотека или кто только собирается её оформлять.

Почему Euríbor растёт в сентябре 2026 года?

Дневной индекс уже семь торговых сессий подряд держится выше 3,1 % и доходил до 3,16 %, а такого уровня не было с августа 2024 года. За этим стоят три фактора: инфляция в еврозоне по-прежнему выше 3 %, геополитическая неопределённость на Ближнем Востоке удорожает энергоносители, а Европейский центральный банк (ЕЦБ) 10 сентября повысил базовые ставки на 25 базисных пунктов, до 2,5 %. Кроме того, ЕЦБ сохраняет прогноз инфляции на 2026 год на уровне 3 % и пересматривает его в сторону повышения на 2027 год (2,5 %) и 2028 год (2,1 %). Рынки трактуют это так, что ставки в ближайшее время не снизятся.

В этом блоге мы уже разбирали, что повышение ставки ЕЦБ до 2,5 % означает для тех, кто покупает недвижимость на Коста-дель-Соль. Euríbor — прямое следствие этого решения: банки занимают друг у друга дороже и переносят эти расходы на ипотеку с переменной ставкой при каждом пересмотре.

Насколько вырастет платёж по ипотеке с переменной ставкой при Euríbor 3,1 %?

Ориентировочные расчёты говорят примерно о 80 евро в месяц и около 1 000 евро в год для средней ипотеки по Испании. Но на Коста-дель-Соль средняя ипотека заметно больше: по данным нашего рыночного отчёта, медианная цена жилья на продажу составляет около 650 000 евро, а в самой Малаге — 625 000. Мы рассчитали реальное влияние для трёх типичных сумм на срок 30 лет с дифференциалом в один пункт к Euríbor, сравнив пересмотр в сентябре 2025 года (Euríbor 2,17 %) и в сентябре 2026 года (3,1 %).

Третий случай соответствует финансированию 80 % стоимости жилья за 650 000 евро — медианной цены на Коста-дель-Соль. Точная цифра зависит от остатка долга, количества уже погашенных лет и дифференциала конкретного банка, но правило простое: на каждые 100 000 евро долга при таком росте приходится примерно на 52 евро больше в месяц.

Что происходит с ипотекой с фиксированной и смешанной ставкой?

Тот, у кого уже фиксированная ставка, ничего не замечает: его платёж остаётся прежним. Проблема у тех, кто собирается подписывать договор сейчас. Банки удорожают новые предложения, особенно с фиксированной и смешанной ставкой, потому что долгосрочные ставки уже учитывают, что ЕЦБ сохранит жёсткую позицию. Смешанная ипотека, на которую уже приходится 15 % сделок в Испании, становится привлекательнее как промежуточный вариант: фиксированный период от 5 до 10 лет по заранее оговорённой ставке, а затем переменная ставка, когда Euríbor, как ожидается, снизится.

Будет ли Euríbor расти дальше или снизится в 2027 году?

Большинство аналитиков считают, что индекс продержится в районе 3,1 % до конца 2026 года, если только ситуация на Ближнем Востоке серьёзно не ухудшится. На 2027 год ожидается постепенное снижение, которое смягчило бы пересмотры. Иными словами, удар от следующего ежегодного пересмотра практически неизбежен, но в следующем году он не обязательно повторится с той же силой.

Что делать, если у вас есть ипотека или вы собираетесь покупать на Коста-дель-Соль

1. Если у вас ипотека с переменной ставкой: узнайте, когда ваш следующий пересмотр, и рассчитайте новый платёж по таблице выше. Если скачок значительный, попросите в своём банке предложение о novación (изменении условий действующего кредита) на фиксированную или смешанную ставку и сравните его с subrogación (переносом ипотеки в другой банк); со времени закона 2019 года расходы на такую смену минимальны.
2. Если вы покупаете сейчас: договаривайтесь о ставке, пока предложения не подорожали ещё больше, и рассмотрите смешанную ипотеку. При первоначальном взносе 20 % и платеже не выше 35 % дохода покупка по-прежнему реальна в Малаге, Фуэнхироле или Эстепоне.
3. Если вы покупаете без ипотеки или с небольшим кредитом: высокий Euríbor охлаждает спрос, зависящий от кредитов, и усиливает ваши позиции на переговорах. В таких сегментах, как новостройки или районы, где покупают второе жильё, больше возможностей для торга по цене.
4. Если вы инвестируете для сдачи в аренду: рост платежей у других собственников перекладывается на арендную плату, а спрос иностранцев на аренду в Малаге продолжает расти. Более дорогая ипотека частично компенсируется более высокой арендной платой, но проверьте, что чистая доходность остаётся выше стоимости финансирования.

Заключение

Euríbor на уровне 3,1 % — это ещё не смена цикла, но это дорогой год для ипотеки с переменной ставкой: от 100 до 270 евро в месяц сверху при типичных для Коста-дель-Соль суммах. Ответ — пересмотреть действующую ипотеку, грамотно выбрать между фиксированной, смешанной и переменной ставкой, если вы собираетесь подписывать договор, и воспользоваться тем, что более дорогой кредит ослабляет конкуренцию между покупателями. В EVS PROPERTY GROUP мы сопровождаем вас при покупке и связываем с ипотечными брокерами, которые работают с клиентами из Испании и из-за рубежа.

Часто задаваемые вопросы