20 mois de hausses à deux chiffres : le prix de l'immobilier a-t-il atteint son plafond sur la Costa del Sol ?

Le prix du logement ancien en Espagne a augmenté de 12,5 % sur un an en août 2026 et enchaîne désormais 20 mois consécutifs de hausses annuelles à deux chiffres, selon l’indice d’idealista/data. La nouveauté tient à la donnée de court terme : pour la première fois en 43 mois, le prix a baissé par rapport à juillet, de 0,3 %. Sur la Costa del Sol, le contraste est saisissant : la médiane de notre catalogue de vente s’établit à 4 657 €/m², soit 59 % de plus que la moyenne nationale de 2 924 €/m².

De combien le prix du logement augmente-t-il en Espagne ?

L’indice a clôturé août sur un prix moyen de 2 924 €/m² et une hausse annuelle de 12,5 %. Cela fait vingt mois consécutifs au-dessus de 10 %, une série sans précédent dans l’historique récent. Sur le dernier trimestre, la progression a été de 1,5 %.

Une précision méthodologique s’impose : en juillet 2026, le portail a révisé son indice pour exclure la location touristique et saisonnière et affiner la détection des valeurs aberrantes, et il a appliqué ce changement à l’ensemble de la série historique. Les comparaisons internes sont homogènes, mais elles ne correspondent pas exactement aux chiffres publiés avant cet ajustement.

L’Andalousie reste légèrement sous la moyenne, avec 10,9 %. Le schéma est clair : les plus fortes hausses se concentrent dans des communautés de l’intérieur et du nord, qui partaient de prix très bas, tandis que les deux plus chères du pays ralentissent. Les Baléares (5 595 €/m²) sont la communauté où les prix progressent le moins, suivies des Canaries (+6,7 %) et de Madrid (5 059 €/m², +7,0 %).

Que signifie la première baisse mensuelle en 43 mois ?

Le fait qu’août se soit clôturé 0,3 % sous juillet met fin à une série de plus de trois ans et demi sans la moindre baisse mensuelle. Il est tentant d’y voir le sommet du cycle, mais un mois isolé ne fait pas une tendance, et encore moins le mois d’août.

• Il s’agit d’une variation des prix d’offre, et non des actes de vente : elle mesure ce que demandent les vendeurs, pas ce qui se signe devant notaire.
• Le mois d’août espagnol fausse les données : moins de nouvelles annonces, moins de révisions à la hausse et une composition du catalogue différente de celle du reste de l’année.
• La donnée annuelle, bien plus stable, reste à deux chiffres : le marché n’a pas changé de direction, tout au plus a-t-il levé le pied de l’accélérateur.
• Il faudra que septembre et octobre enchaînent les baisses pour parler d’inflexion avec quelque fondement.

Où se situe la Costa del Sol par rapport à la moyenne nationale ?

Ici, l’écart est considérable. La province de Málaga a clôturé août à 4 293 €/m², la quatrième plus chère d’Espagne, derrière seulement les Baléares, Madrid et Gipuzkoa. Et si l’on regarde la Costa del Sol dans le détail, notre catalogue de vente — 8 810 logements à ce jour — affiche une médiane de 650 000 € et de 4 657 €/m².

Ces données proviennent de notre rapport de marché de la Costa del Sol, que nous recalculons chaque mois sur le catalogue réel des annonces de vente. Benahavís et Marbella fixent le plafond ; Manilva, Casares et l’arrière-pays restent la porte d’entrée pour les budgets serrés. Attention à une nuance : Fuengirola affiche un prix médian modéré mais un prix au m² très élevé, car on y trouve surtout de petits appartements en première ligne de mer.

Vaut-il mieux acheter maintenant ou attendre une baisse ?

Cela dépend de ce que l’on achète et dans quel but. Pour qui cherche un logement sur la Costa del Sol avec un horizon de plusieurs années, attendre une correction généralisée est un pari risqué : le neuf continue de ne pas couvrir la demande et l’acheteur étranger soutient une part très importante du marché à Málaga.

• Si vous achetez pour y vivre, le coût de l’attente (loyer payé plus hausse cumulée) dépasse généralement la décote hypothétique.
• Si vous achetez pour investir, la marge ne vient plus de la revalorisation automatique : elle réside dans le bon choix de la zone, de l’état du bien et du prix d’entrée.
• Il est bel et bien possible de négocier. Pour un bien de seconde main publié depuis plusieurs mois, il existe un écart entre le prix d’offre et le prix de vente final, sur lequel on peut travailler.
• Méfiez-vous des biens surévalués : quand un marché se refroidit, ce qui se bloque en premier, ce sont les biens trop chers pour ce qu’ils offrent.

Conclusion

Le titre, c’est que le logement enchaîne 20 mois de hausses à deux chiffres ; les petits caractères, c’est qu’août a apporté la première baisse mensuelle depuis 43 mois. Sur la Costa del Sol, avec une médiane de 4 657 €/m² et une offre qui ne croît pas au rythme de la demande, nous restons dans un marché de vendeurs, même si la marge de négociation est un peu plus grande qu’il y a un an. Si vous envisagez d’acheter ou de vendre à Marbella, Estepona, Mijas ou Málaga, EVS PROPERTY GROUP vous livre l’analyse de votre secteur avec des données, pas avec des gros titres.

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