20 месяцев роста на двузначные проценты: достигли ли цены на жильё на Коста-дель-Соль потолка?

Цены на вторичное жильё в Испании в августе 2026 года выросли на 12,5 % в годовом выражении, и рост на двузначные проценты продолжается уже 20 месяцев подряд, следует из индекса idealista/data. Новость кроется в краткосрочных данных: впервые за 43 месяца цена снизилась по сравнению с июлем — на 0,3 %. На Коста-дель-Соль контраст разительный: медианная цена в нашем каталоге объектов на продажу составляет 4.657 €/м², что на 59 % выше среднего показателя по стране — 2.924 €/м².

Насколько дорожает жильё в Испании?

В августе средняя цена по индексу составила 2.924 €/м², а рост в годовом выражении — 12,5 %. Это двадцать месяцев подряд с приростом выше 10 %, и такой серии в недавней статистике ещё не было. За последний квартал рост составил 1,5 %.

Необходимо методологическое уточнение: в июле 2026 года портал пересмотрел свой индекс, исключив из него краткосрочную и сезонную аренду и уточнив выявление аномальных значений, и применил это изменение ко всему историческому ряду. Внутренние сравнения остаются корректными, но не совпадают в точности с цифрами, публиковавшимися до этой корректировки.

Андалусия немного отстаёт от среднего показателя — 10,9 %. Закономерность очевидна: самый сильный рост наблюдается в регионах внутренней и северной части страны, где исходные цены были очень низкими, а два самых дорогих региона страны замедляются. Меньше всего дорожают Балеарские острова (5.595 €/м²), за ними следуют Канарские острова (+6,7 %) и Мадрид (5.059 €/м², +7,0 %).

Что означает первое за 43 месяца месячное снижение?

Тот факт, что август закрылся на 0,3 % ниже июля, прерывает серию из более чем трёх с половиной лет без единого месячного снижения. Соблазнительно увидеть в этом потолок цикла, но один отдельный месяц — ещё не тенденция, тем более если это август.

• Это изменение цен предложения, а не сделок: оно отражает то, что просят продавцы, а не то, что подписывается у нотариуса.
• Испанский август искажает картину: меньше новых объявлений, меньше повышений цен и иной состав каталога, чем в остальное время года.
• Годовой показатель, гораздо более устойчивый, по-прежнему остаётся двузначным: рынок не изменил направление, он, самое большее, убрал ногу с педали газа.
• Чтобы говорить о переломе с каким-либо основанием, нужно, чтобы снижение продолжилось в сентябре и октябре.

Как Коста-дель-Соль выглядит на фоне среднего по стране?

Здесь разрыв огромен. Провинция Малага закончила август на уровне 4.293 €/м² — четвёртое место по дороговизне в Испании, уступая лишь Балеарским островам, Мадриду и Гипускоа. А если перейти к деталям по Коста-дель-Соль, то наш каталог объектов на продажу — 8.810 квартир и домов на сегодняшний день — показывает медиану в 650.000 € и 4.657 €/м².

Данные взяты из нашего отчёта о рынке Коста-дель-Соль, который мы пересчитываем каждый месяц на основе реального каталога объявлений о продаже. Бенахавис и Марбелья задают верхнюю планку; Манильва, Касарес и внутренние районы по-прежнему остаются входом на рынок для ограниченных бюджетов. Обратите внимание на нюанс: в Фуэнхироле медианная цена умеренная, но цена за м² очень высокая, поскольку преобладают небольшие апартаменты в первой линии.

Стоит ли покупать сейчас или лучше дождаться снижения цен?

Это зависит от того, что именно покупать и с какой целью. Для тех, кто ищет жильё на Коста-дель-Соль с горизонтом в несколько лет, ожидание общей коррекции — рискованная ставка: новостройки по-прежнему не покрывают спрос, а иностранные покупатели обеспечивают очень значительную часть рынка в Малаге.

• Если вы покупаете для проживания, стоимость ожидания (оплаченная аренда плюс накопленный рост цен) обычно превышает гипотетическую скидку.
• Если вы покупаете для инвестиций, маржа уже не в автоматическом росте стоимости: она в правильном выборе района, состояния объекта и цены входа.
• Торговаться можно. На вторичном рынке для объектов, которые выставлены на продажу уже несколько месяцев, разница между ценой предложения и ценой сделки существует, и с ней можно работать.
• Остерегайтесь переоценённых объектов: когда рынок остывает, первым застревает то, что стоило дорого для того, что оно предлагает.

Вывод

Главный заголовок — жильё дорожает на двузначные проценты 20 месяцев подряд; мелкий шрифт — в августе зафиксировано первое месячное снижение за 43 месяца. На Коста-дель-Соль, где медиана составляет 4.657 €/м², а предложение растёт медленнее спроса, по-прежнему сохраняется рынок продавца, хотя возможностей для переговоров стало немного больше, чем год назад. Если вы думаете о покупке или продаже в Марбелье, Эстепоне, Михасе или Малаге, EVS PROPERTY GROUP даст вам оценку вашего района на основе данных, а не заголовков.

Часто задаваемые вопросы