När ett hyreskontrakt för en bostad löper ut och hyresgästen blir kvar i lägenheten och betalar varje månad utan att någon invänder, uppstår den så kallade tácita reconducción (stillatigande förnyelse av hyresavtalet). Även den omfattas av Real Decreto-ley 29/2026 (kungligt lagdekret). Hyresgästen kan begära en extraordinär förlängning på upp till två år, och utan en ny överenskommelse får hyran inte höjas med mer än 2 % fram till den 31 december 2027.
Situationen är mycket vanlig i äldre kontrakt som redan har förbrukat sina lagstadgade förlängningar. Därför är det viktigt att hyresvärdar, hyresgäster och investerare vet vad dekretet, som trädde i kraft den 8 oktober 2026, säger och vilka frågor som fortfarande är öppna.
Vad är tácita reconducción i ett hyreskontrakt?
Den regleras i artikel 1566 i Código Civil (den spanska civillagen). Om hyresgästen efter kontraktets slut stannar kvar i bostaden i femton dagar med hyresvärdens samtycke och utan att ha blivit ombedd att lämna den, anses ett nytt hyresförhållande ha uppstått.
Det är inte bara en förlängning av det tidigare kontraktet, utan ett nytt kontrakt som behåller villkoren med två viktiga undantag. Löptiden blir densamma som betalningsperioden för hyran, normalt en månad, enligt artikel 1581. Och säkerheter som en tredje part har ställt, till exempel en borgensman, förs inte över till det nya kontraktet, enligt artikel 1567.
Kan hyresgästen begära den extraordinära förlängningen i dekret 29/2026?
Ja. Den femte slutbestämmelsen i dekretet nämner uttryckligen tre situationer: att den obligatoriska förlängningen enligt artikel 9.1 i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanska hyreslagen) upphör före den 31 december 2028, att den stillatigande förlängningen enligt artiklarna 10.1 och 10.2 upphör, eller att perioden av tácita reconducción enligt artikel 1566 i Código Civil upphör.
Förlängningen är inte automatisk. Det här är de krav som anges i texten som publicerats i BOE:
- Kontrakt för permanentbostad som omfattas av Ley de Arrendamientos Urbanos och var i kraft den 8 oktober 2026.
- Hyresgäst som har betalat hyran i tid, månad för månad, under de senaste åtta månaderna.
- Uttrycklig begäran från hyresgästen till hyresvärden.
- Förlängning i årsperioder, upp till högst två år, på samma villkor som i det gällande kontraktet.
Hyresvärden måste godta förlängningen utom i tre fall: om parterna har kommit överens om andra villkor, om ett nytt kontrakt har undertecknats, eller om hyresvärden inom de tidsfrister som anges i artikel 9.3 har meddelat att han eller hon behöver bostaden för egen eller en familjemedlems räkning, med verkligt och styrkt skäl, även om den möjligheten inte fanns i kontraktet. Den gäller inte heller om båda parter kommer överens om att förnya eller teckna ett nytt kontrakt med en hyra som är minst 5 % lägre.
Gäller ansökningar som gjordes med dekret 8/2026 fortfarande?
Real Decreto-ley 8/2026, från mars, föreskrev redan en extraordinär förlängning. Den första övergångsbestämmelsen i det nya dekretet förklarar de ansökningar som lämnades in medan det var i kraft som giltiga, utan att de behöver upprepas, och tillägger att varje senare förlängning styrs av reglerna i 29/2026.
Advokaten José Ramón Zurdo från Agencia Negociadora del Alquiler hävdar i idealista att denna validering inte i efterhand utvidgar det tidigare dekretets räckvidd. Om ett kontrakt i tácita reconducción föll utanför 8/2026 är ansökan som gjordes då sannolikt inte giltig, men hyresgästen kan nu begära förlängningen enligt 29/2026 om kraven är uppfyllda. Det försiktiga är att göra en ny, skriftlig begäran, till exempel via burofax (rekommenderat brev med bevis på innehåll och leverans).
| Kontraktets situation | Vad dekret 29/2026 föreskriver |
|---|---|
| Den obligatoriska förlängningen (art. 9.1 LAU) upphör före 31/12/2028 | Extraordinär förlängning på hyresgästens begäran, upp till 2 år |
| Den stillatigande förlängningen (art. 10.1 och 10.2 LAU) upphör | Samma extraordinära förlängning, upp till 2 år |
| En period av tácita reconducción (art. 1566 CC) upphör | Samma extraordinära förlängning, upp till 2 år |
| Bostad i en förklarad zona tensionada (område med ansträngd bostadsmarknad) | Förlängningen enligt art. 10.3 LAU, upp till 3 år, tillämpas i första hand |
| Årlig uppräkning mellan 8/10/2026 och 31/12/2027 | Utan ny överenskommelse högst 2 %; ingen höjning alls om hyran överstiger referensindexet |
Hur mycket kan hyran höjas i ett kontrakt i tácita reconducción?
Den sjätte slutbestämmelsen begränsar de årliga uppräkningar som infaller mellan den 8 oktober 2026 och den 31 december 2027. Om hyran överstiger det högsta värdet i det statliga referensindexet, Serpavi, får den inte höjas alls. I övriga fall höjs den med det som man på nytt kommer överens om och, om ingen överenskommelse nås, med högst 2 %.
Eftersom kontraktet i tácita reconducción behåller det ursprungliga kontraktets villkor behåller det också dess uppräkningsklausul, om det hade någon. Därför påverkas det av gränsen på samma sätt som alla andra bostadshyror. Om kontraktet inte föreskrev någon uppräkning får hyran inte höjas, eftersom artikel 18 i Ley de Arrendamientos Urbanos endast tillåter uppräkning på de villkor som avtalats.
Ett exempel med en hyra på 1 200 euro i månaden och en klausul kopplad till ett IPC (konsumentprisindex) på 3 %:
| Scenario | Månadshyra efter uppräkningen |
|---|---|
| Utan dekretet (IPC på 3 %) | 1 236 € |
| Med dekretet och utan ny överenskommelse (tak på 2 %) | 1 224 € |
| Hyra över referensindexet | 1 200 € |
Vad innebär det för hyresvärdar och investerare på Costa del Sol?
I Málaga, Marbella och Fuengirola finns många lägenheter uthyrda med kontrakt som skrevs för flera år sedan och som i dag löper månad för månad. Hittills kunde hyresvärden avsluta det förhållandet vid slutet av en månadsperiod med vederbörlig uppsägning. Med dekretet måste hyresvärden, om hyresgästen begär det och uppfyller kraven, godta upp till två år till med samma hyra och villkor, om han eller hon inte behöver bostaden eller man inte kommer överens om något annat.
Provinsen Málaga är inte förklarad som zona tensionada, så förlängningen på tre år enligt artikel 10.3 är inte aktuell här. Innan du agerar bör du gå igenom följande punkter:
- Om kontraktet är i tácita reconducción och sedan när.
- Om det fanns en borgensman, eftersom dennes borgen inte förs över till det nya kontraktet.
- Om den nuvarande hyran överstiger Serpavi-värdet för din bostad.
- Om du verkligen behöver bostaden och kan styrka det inom tidsfristerna i artikel 9.3.
- Om du ska köpa en lägenhet med hyresgäst: vilket kontrakt hyresgästen har och i vilken situation det befinner sig.
För köparen eller investeraren är en lägenhet med hyresgäst i tácita reconducción inte längre en bostad som kan bli ledig inom en eller två månader. Man måste räkna med upp till två år till av kontraktet och med en i praktiken fryst hyra när man beräknar avkastningen.
Det viktigaste
Dekret 29/2026 ändrar inte de civilrättsliga reglerna för tácita reconducción, men det ändrar dess verkningar: det öppnar den extraordinära förlängningen för dessa kontrakt och tillämpar taket på 2 % på dem. Det måste valideras av Diputación Permanente del Congreso, med omröstning planerad till den 12 november, och om det inte godkänns upphör det att gälla, så det är klokt att följa omröstningen. Om du har en uthyrd lägenhet på Costa del Sol eller funderar på att köpa en med hyresgäst kan EVS PROPERTY GROUP hjälpa dig att bedöma hur det påverkar dig.
Vanliga frågor
Vad är tácita reconducción i ett hyreskontrakt?
Det är det nya hyresförhållande som uppstår när hyresgästen, efter att kontraktet har löpt ut, blir kvar i bostaden i femton dagar med hyresvärdens samtycke och utan att ha blivit ombedd att lämna den. Det behåller det tidigare kontraktets villkor, utom löptiden och säkerheter från tredje part.
Gäller förlängningen på två år om kontraktet är i tácita reconducción?
Ja, dekret 29/2026 nämner det uttryckligen, förutsatt att det rör sig om permanentbostad, att kontraktet var i kraft den 8 oktober 2026 och att hyresgästen har betalat hyran i tid i minst åtta månader. Det är hyresgästen som måste begära den.
Hur mycket kan jag höja hyran om kontraktet har förlängts stillatigande?
Om uppräkningen infaller före den 31 december 2027 och ingen ny överenskommelse finns, högst 2 %. Om hyran överstiger referensindexet, inget alls.
Gäller borgen fortfarande om kontraktet är i tácita reconducción?
Inte nödvändigtvis. Enligt artikel 1567 i Código Civil sträcker sig säkerheter som en tredje part har ställt för det ursprungliga kontraktet inte till det nya, så det är klokt att förnya borgen skriftligen.
Och nu? Det mest användbara efter läsningen är att titta på den verkliga marknaden: se bostäder per ort eller berätta på WhatsApp vad du söker – område, budget, tidsplan – så tar vi fram ett skräddarsytt urval, utan förpliktelser.
Kan också vara till hjälp: sälja din bostad investera på Costa del Sol kostnadsfri värdering månatlig prisrapport
