Köpkostnaderna för en bostad på Costa del Sol uppgår vid andrahandsköp till ungefär 7,5–8 % av priset: 7 % ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, överlåtelseskatt vid köp av begagnade bostäder) plus notarie, fastighetsregister och gestoría (administrativ ombudsbyrå), som tillsammans ligger på mellan 1 500 och 3 000 € beroende på värdet. Vid nyproduktion stiger kostnaden till omkring 12 %, eftersom man betalar 10 % IVA (moms) och 1,2 % actos jurídicos documentados (AJD, en stämpelskatt för dokumenterade rättsakter). Notariekostnaderna för köpet betalas av köparen, om inte kontraktet säger något annat.
Nedan går vi igenom varje kostnad, vem som betalar den och två exempel med verkliga priser från kusten. Siffrorna för notarie och register är riktvärden: båda tar betalt enligt en officiell taxa, och det är klokt att begära en offert innan du skriver under.
Vilka kostnader ingår när man köper en bostad i Andalusien?
| Kostnad | Andrahandsköp | Nyproduktion | Vem betalar |
|---|---|---|---|
| Skatt på köpet | ITP 7 % | IVA 10 % | Köparen |
| Actos jurídicos documentados | Betalas inte | 1,2 % | Köparen |
| Notarie för köpet | Officiell taxa, cirka 700–1 500 € | Officiell taxa, cirka 700–1 500 € | Köparen, om inget annat avtalats |
| Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) | Officiell taxa, cirka 400–900 € | Officiell taxa, cirka 400–900 € | Köparen |
| Gestoría | Valfritt, cirka 200–400 € | Valfritt, cirka 200–400 € | Köparen |
| Värdering om bolån tas | Cirka 300–600 € | Cirka 300–600 € | Köparen |
| Plusvalía municipal (kommunal skatt på markvärdeökning) | Beror på kommunen | Beror på kommunen | Säljaren |
ITP beräknas på det högsta av två värden: priset i escritura (köpehandlingen) eller referensvärdet från Catastro (den spanska fastighetstaxeringen). Om du köper under referensvärdet betalar du ändå skatt på det senare.
Vilka notariekostnader betalar köparen?
Enligt Código Civil (den spanska civillagen) betalar säljaren originalet av handlingen (escritura matriz) och köparen den första kopian, men i praktiken lägger nästan alla kontrakt notariekostnaden för köpet på köparen, och det är den du bör budgetera för. Beloppet beror inte på vilken notarie du väljer: alla tar betalt enligt samma taxa, fastställd i Real Decreto 1426/1989, som skalas efter bostadens värde och antalet sidor i handlingen.
Om du köper med bolån är låneavtalets escritura en separat handling. Sedan Ley 5/2019 betalar banken sin notarie, registret, ombudsbyrån och skatten på hypoteket; köparen står bara för värderingen och, om hen begär dem, kopiorna.
Vad kostar det att skriva över ett hus? Två exempel på Costa del Sol
Vi utgår från en lägenhet på 300 000 €, vanlig i Fuengirola, Torremolinos eller Manilva, och från medianvärdet för annonserna på kusten i vår marknadsrapport, 650 000 €. Notarie, register och gestoría är uppskattningar i den övre delen av intervallet; skatten är exakt.
| Post | 300 000 € andrahandsköp | 650 000 € andrahandsköp | 650 000 € nyproduktion |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21 000 € | 45 500 € | Gäller ej |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Gäller ej | Gäller ej | 72 800 € |
| Notarie, register och gestoría | ≈ 2 000 € | ≈ 2 800 € | ≈ 2 800 € |
| Ungefärlig totalsumma | ≈ 23 000 € (7,7 %) | ≈ 48 300 € (7,4 %) | ≈ 75 600 € (11,6 %) |
Om bostaden ska bli din permanentbostad och kostar högst 150 000 € sjunker ITP till 6 %, och till 3,5 % för personer under 35 år och andra grupper med samma gräns. För 2027 föreslår Juntas budgetförslag att den allmänna skattesatsen sänks till 6,75 % och att gränsen höjs till 200 000 €, i väntan på godkännande i det andalusiska parlamentet.
Vilka kostnader tillkommer för en icke-bosatt köpare?
- NIE (spanskt utländskt identifikationsnummer): den officiella avgiften är låg (modelo 790 código 012), men om du delegerar ärendet betalar du för notariell fullmakt, apostille, översättning och arvoden.
- Advokat: det är inte obligatoriskt, men det är vanligt att anlita en för due diligence; arvodena är fria och fastställs oftast som en procentandel av priset eller som ett fast pris.
- Översättningar och växelkurs: om du betalar från ett land utanför euroområdet kan skillnaden mellan bankens kurs och en specialiserad tjänsts kurs kosta mer än notarien.
- Årliga skatter: som icke-bosatt deklarerar du varje år bostadens imputerade inkomst (renta imputada) med modelo 210, även om du inte hyr ut den, utöver IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den årliga kommunala fastighetsskatten) och sopavgiften.
Om säljaren är icke-bosatt ska köparen innehålla 3 % av priset och betala in det till Hacienda (den spanska skattemyndigheten) med modelo 211. Det är ingen extra kostnad, eftersom beloppet dras från betalningen till säljaren, men det är en skyldighet för köparen som notarien kontrollerar.
När och hur betalas skatterna vid köpet?
ITP eller AJD betalas i Andalusien med modelo 600 inom två månader efter undertecknandet; IVA vid nyproduktion betalas till byggherren tillsammans med priset. Utan kvitto på skatten registrerar Registro inte bostaden i ditt namn, så i praktiken lämnar gestoría eller advokaten in den dagarna efter escritura.
Slutsats
För att undvika överraskningar bör du lägga till 8 % på priset om du köper begagnat och 12 % om det är nyproduktion, plus de extra kostnader som gäller icke-bosatta om det är ditt fall. På EVS PROPERTY GROUP gör vi den exakta beräkningen för varje bostad du är intresserad av, med offert för notarie och register, innan du skriver under reservationen.
Vanliga frågor
Vad kostar det att skriva över ett hus på 200 000 €?
I Andalusien, vid andrahandsköp, cirka 14 000 € i ITP med 7 % plus ungefär 1 200–1 800 € för notarie, register och gestoría. Om det är din permanentbostad gäller inte den reducerade skattesatsen på 6 %, eftersom priset överstiger gränsen på 150 000 €.
Vilka notariekostnader betalar köparen?
Enligt lag den första kopian av escritura; i praktiken nästan alltid hela notariekostnaden för köpet, eftersom det avtalas så i kontraktet. Notariekostnaden för hypoteket betalas av banken.
Betalar utlänningar mer skatt när de köper bostad i Spanien?
Nej. ITP, IVA och AJD är desamma för en spanjor som för en utlänning. Det som skiljer är den årliga beskattningen: en icke-bosatt deklarerar den imputerade inkomsten med modelo 210 och kan inte tillämpa de reducerade skattesatserna för permanentbostad.
Kan man betala köpkostnaderna med bolånet?
Sällan. Bankerna finansierar en procentandel av det lägsta av pris och värdering, och skatter och kostnader måste köparen stå för med egna besparingar. En icke-bosatt får vanligtvis finansiering på omkring 60–70 %.
