Las tasaciones hipotecarias de vivienda se han estancado en España: unas 260.000 en el primer semestre de 2026, prácticamente las mismas que un año antes, según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). En la provincia de Málaga el número de tasaciones baja un 3,1 %, pero el metro cuadrado tasado sube un 13,8 %, hasta 3.084 €/m², según el Ministerio de Vivienda.
Dicho de otro modo: se piden casi las mismas hipotecas, pero cada vivienda que pasa por el tasador sale bastante más cara. Para quien compra con financiación, la tasación es lo que fija cuánto presta el banco, así que conviene entender qué está pasando.
¿Qué dicen los datos de la AEV del primer semestre de 2026?
La AEV agrupa a 21 sociedades de tasación y publicó su balance semestral a principios de octubre. Estas son sus cifras principales para el conjunto de España:
| Indicador (España) | 1S 2026 | Variación anual |
|---|---|---|
| Tasaciones hipotecarias de vivienda | 259.964 | +0,5 % |
| Tasaciones completas de vivienda, todas las finalidades | Más de 372.000 | +5 % |
| Tasaciones con finalidad hipotecaria, todos los inmuebles | 347.000 | −1,5 % |
| Obra nueva con finalidad hipotecaria | 5.200 | −27 % |
| Proyectos de rehabilitación | 575 | +7,5 % |
| Peso de la finalidad hipotecaria en el total | 64 % | 67 % un año antes |
Lo relevante no es tanto el récord, que se bate por apenas 1.200 operaciones, como el frenazo. Un año antes las tasaciones hipotecarias de vivienda habían crecido un 10 %; ahora avanzan un 0,5 %. La propia AEV habla de un nivel de actividad estable, sostenido sobre todo por las grandes ciudades.
El dato más llamativo es el de la obra nueva: las tasaciones de promociones para hipoteca caen un 27 %, hasta unas 5.200. La AEV lo atribuye a un estancamiento estructural de la actividad promotora, con poca oferta nueva y dificultades generales de acceso a la vivienda.
¿Dónde suben y dónde bajan las tasaciones?
El reparto territorial es muy desigual. Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona tiran del mercado con un 14,2 % más de tasaciones, y el resto de municipios de más de 500.000 habitantes suma un 3,4 %. Por comunidades, Canarias se dispara un 71,4 % y La Rioja y el País Vasco suben un 8,8 %, mientras que Galicia cae un 8,7 %.
Andalucía está entre las regiones que retroceden, junto con Baleares, Cantabria y Navarra, con caídas de entre el 5 % y el 6 % según la AEV. La estadística del Ministerio de Vivienda, que mide las tasaciones de vivienda libre de forma algo distinta, apunta en la misma dirección: un 3,8 % menos en Andalucía y un 3,1 % menos en la provincia de Málaga en el primer semestre.
¿Cuánto vale el metro cuadrado tasado en la Costa del Sol?
El Ministerio de Vivienda publica cada trimestre el valor tasado medio de la vivienda libre en los municipios de más de 25.000 habitantes. Estos son los datos del segundo trimestre de 2026 para la costa malagueña, junto con el número de tasaciones del semestre:
| Municipio | Valor tasado 2T 2026 | Variación anual | Tasaciones 1S 2026 | Variación anual |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 4.528 €/m² | +15,6 % | 1.463 | −2,5 % |
| Benalmádena | 3.783 €/m² | +12,8 % | 777 | −3,6 % |
| Fuengirola | 3.758 €/m² | +14,8 % | 784 | +22,1 % |
| Torremolinos | 3.758 €/m² | +7,9 % | 616 | −11,0 % |
| Estepona | 3.518 €/m² | +12,1 % | 877 | −11,6 % |
| Rincón de la Victoria | 3.506 €/m² | +14,1 % | 407 | −15,2 % |
| Mijas | 3.365 €/m² | +11,6 % | 1.260 | +14,8 % |
| Málaga capital | 3.321 €/m² | +14,8 % | 3.327 | −3,2 % |
| Vélez-Málaga | 2.788 €/m² | +20,8 % | 581 | −0,7 % |
| Provincia de Málaga | 3.084 €/m² | +13,8 % | 13.765 | −3,1 % |
| España | 2.355 €/m² | +12,5 % | 343.383 | −0,4 % |
La pauta se repite en casi toda la costa: menos tasaciones y valores claramente al alza. Solo Fuengirola y Mijas tasan más viviendas que hace un año. Marbella sigue siendo con diferencia el municipio más caro de la provincia y uno de los que más suben, mientras que en Torremolinos el valor tasado crece por debajo del 8 %.
¿Cuánto más se tasa la vivienda nueva?
La misma estadística separa la vivienda de hasta cinco años de antigüedad de la más antigua. La diferencia ayuda a entender por qué la escasez de obra nueva preocupa tanto:
| Municipio (2T 2026) | Hasta 5 años | Más de 5 años | Prima de la vivienda nueva |
|---|---|---|---|
| Marbella | 5.955 €/m² | 4.477 €/m² | +33 % |
| Málaga capital | 4.140 €/m² | 3.283 €/m² | +26 % |
| Fuengirola | 4.547 €/m² | 3.711 €/m² | +23 % |
| Estepona | 4.046 €/m² | 3.453 €/m² | +17 % |
| Mijas | 3.761 €/m² | 3.339 €/m² | +13 % |
En Marbella, una vivienda reciente se tasa un tercio por encima de una usada, y solo una de cada diez tasaciones del trimestre fue de vivienda de menos de cinco años. Con la obra nueva hipotecada cayendo un 27 % en toda España, es difícil que esa prima se reduzca a corto plazo: la oferta nueva sigue siendo escasa frente a la demanda.
¿Qué significa para quien compra con hipoteca?
El banco calcula el préstamo sobre el menor de dos valores: el precio de compra o el valor de tasación. Por eso estas cifras tienen consecuencias muy prácticas:
- Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú. Con un préstamo del 80 % para residentes, o del 60-70 % que suele concederse a no residentes, cada euro de diferencia sale de tus ahorros.
- Unos valores tasados que suben a doble dígito acompañan la subida de precios y sostienen la capacidad de financiación, pero no eliminan el riesgo en viviendas con un precio de salida muy ambicioso.
- La tasación la paga el comprador y puedes aportar la tuya: el banco debe aceptar una tasación vigente hecha por una sociedad homologada, aunque puede revisarla. Tiene una validez de seis meses.
- En obra nueva sobre plano el banco tasa el proyecto, y con tan pocas promociones financiadas conviene confirmar pronto qué entidad acompaña al promotor y en qué condiciones.
- Pedir una tasación antes de firmar las arras, y no después, evita sorpresas cuando ya has comprometido una señal.
Lo que nos dicen estas cifras
El mercado hipotecario no se enfría por falta de compradores, sino por falta de producto: se tasan casi las mismas viviendas, cada vez más caras, y la obra nueva apenas se mueve. En la Costa del Sol eso se traduce en valores tasados que suben entre el 7,9 % y el 20,8 % según el municipio y en una prima cada vez mayor para la vivienda reciente.
Si estás pensando en comprar con financiación, en EVS te ayudamos a comparar el precio de cada vivienda con los valores tasados de la zona y con nuestro informe de mercado de la Costa del Sol, para que llegues a la tasación sin sorpresas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una tasación hipotecaria y quién la paga?
Es la valoración oficial de la vivienda que hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España siguiendo una metodología regulada. Desde la ley hipotecaria de 2019 la paga el comprador que pide el préstamo.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
El banco presta un porcentaje del valor más bajo, así que necesitarás más ahorros para cubrir la diferencia. También puedes renegociar el precio con el vendedor o pedir una segunda tasación a otra sociedad homologada.
¿Puedo llevar al banco una tasación propia?
Sí. La entidad debe aceptar una tasación certificada por una sociedad homologada que no haya caducado, aunque puede hacer comprobaciones. La tasación tiene una validez de seis meses.
¿Cuánto vale el metro cuadrado tasado en Marbella?
En el segundo trimestre de 2026 el valor tasado medio de la vivienda libre en Marbella fue de 4.528 €/m², un 15,6 % más que un año antes, según el Ministerio de Vivienda. La vivienda de hasta cinco años se tasó a 5.955 €/m².
¿Por qué caen las tasaciones de obra nueva?
Porque se inician y financian pocas promociones. La AEV habla de un estancamiento estructural de la actividad promotora, ligado a la escasez de oferta nueva y a las dificultades de acceso a la vivienda.
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